انواع پهنه بندی طرح تفصیلی شهر | راهنمای کامل پهنه‌های شهرسازی

اگر در زمینه ساخت و ساز ساختمان ها فعالیت داشته باشید، قطعا تاکنون نام طرح تفصیلی و انواع پهنه بندی طرح تفصیلی را شنیده اید. به صورت کلی باید اشاره داشت که طرح تفصیلی بر پایه ضوابط و معیارهای طرح جامع شهری تهیه و تنظیم می گردد.

در این طرح  با تنظیم برنامه های خاص، یک سری ضوابط در راستای بهره گیری از اراضی شهری برای مناطق شهری، میزان تراکم جمعیتی و ساختمانی در مناطق مختلف از شهر، وضعیت تفصیلی شبکه حمل و نقل، توسعه، نوسازی، بهسازی و حل موانع شهری با تعیین مساحت زمین و سایر جزئیات، مشخص خواهد شد.

در طرح تفصیلی یکی از مهم ترین موضوعات پهنه بندی می باشد که در ان اراضی موجود در مناطق مختلف شهری بر اساس نوع کارکرد و کاربری شان، طبقه بندی می شود. این پهنه بندی می تواند به شهرسازی و حفظ حریم هر زمین و تراکم در هر منطقه، کمک شایانی کند.

پهنه بندی در واقع می تواند از تداخلات غیر ضروری زمین‌ ها جلوگیری نماید و یک ساختار یکپارچه و منسجم در سطح شهر فراهم کند. در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی انواع پهنه بندی طرح تفصیلی بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر، تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید. 

تعریفی جامع از طرح تفصیلی: 

پیش از آن که به بررسی انواع پهنه بندی طرح تفصیلی بپردازیم، باید تعریفی از طرح تفصیلی را خدمت شما عزیزان ارائه دهیم. به صورت کلی طرح تفصیلی یک طرح جامع شهری محسوب می شود که با توجه معیارها و ضوابط خاص شهرسازی تعیین می شود و در آن مشخصاتی در خصوص  کاربری و استفاده از زمین، میزان تراکم ساختمانی، کاربری اراضی و سایر موارد مربوط به شهرسازی را مشخص خواهد شد. از جمله نکاتی که باید در خصوص طرح تفصیلی بدانید، به شرح زیر می باشد:

• طرح تفصیلی به عنوان یک راهنما برای سازماندهی فضای شهری و محله ‌های مختلف عمل می ‌کند 
• این طرح به شهرداری ‌ها در اجرای طرح ‌های توسعه شهری و صدور مجوزهای ساختمانی کمک شایانی خواهد کرد.  
• طرح تفصیلی یک نقشه و راه حل برای مدیریت و توسعه شهری است 

پهنه بندی چیست؟ 

حال که در خصوص طرح تفصیلی اطلاعاتی را به دست آوردید، باید تعریفی از پهنه بندی نیز خدمت شما عزیزان ارائه دهیم. به صورت کلی شهرداری بر اساس یک سری ضوابط و معیارهای خاص، سطح شهرها را به پهنه های مختلفی تقسیم بندی کرده است.

اگر سطح یک شهر را به عنوان یک تکه زمین با مساحت بزرگ در نظر بگیرید، این زمین بزرگ در طی سال های سال به قطعات کوچک ‌تری تقسیم ‌بندی شده است و انحصار این قطعات در دست افراد مختلفی که مالکان آن زمین و قطعه هستند، قرار گرفته است. حال مالکان هر زمین قادر خواهند بود تا در زمین های خود به ساخت و ساز بپردازند.  

حال در زمان انجام ساخت و ساز های مختلف، هر کدام از این زمین ها و قطعات با یک سری بر چسب ها و لیبل ها مشخص می شوند و بدین ترتیب به پهنه های مختلف شهرداری تقسیم بندی خواهند شد.

شایان ذکر می باشد که بر اساس این دسته ‌بندی، پهنه‌ های شهری به انواع پهنه‌ های ذکر شده در زیر تقسیم بندی یا طبقه بندی خواهند شد:

• پهنه های مسکونی
• پهنه های تجاری 
• پهنه‌ های مختلط 
• پهنه‌ های حفاظت سبز و باز 

چرا شهرداری، پهنه بندی را انجام می دهد؟ 

یکی از سوالاتی که ممکن است برای شما عزیزان ایجاد شود، این است که دلایل پهنه بندی شهرداری چه می باشد؟ چرا شهرداری پهنه بندی را انجام می دهد؟ به صورت کلی برای پاسخ به این قبیل سوالات باید اشاره داشت که شهرداری بر اساس این پهنه بندی ها تعیین می کند که آیا مالکان مجاز به بهره ‌برداری از اراضی خود برای فعالیت خاصی هستند یا خیر!

از سوی دیگر این پهنه بندی به شهرسازی زیباتر و همچنین خراب نشدن بافت فضای سبز شهر کمک بسیاری خواهد کرد. به عنوان مثال باید اشاره داشت که در پهنه های مسکونی مشخص شده، مالک تنها مجاز به احداث ساختمان ‌های مسکونی خواهد بود و بدین ترتیب مجوز ساخت و ساز های تجاری در پهنه های مسکونی به مالک اعطا نمی شود یا منوط به رعایت پاره ‌ای از قوانین و مقررات به خصوص است.

نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که برای ساخت و ساز در پهنه های مختلف با کاربری های متفاوت، به تغییر کاربری و دریافت مجوز از سوی شهرداری نیاز دارد و در صورتی مجاز محسوب می شود که بر مبنای ضوابط مندرج در طرح تفصیلی باشد.

مزیت های پهنه بندی توسط شهرداری ها: 

پهنه بندی زمین ها توسط شهرداری بر اساس موارد ذکر شده در طرح تفصیلی، یک سری مزیت های خاص را به همراه دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم: 

• جلوگیری از تداخل غیر ضروری کارکردها، فعالیت‌ها و کاربری ‌ها 
• افزایش ارتقای کیفیت و کارایی سطح شهر 
• ساخت و ساز به صورت نظام یافته و مرتب  
• حفظ محیط زیست و فضای سبز شهری
• کمک به زیباتر شدن شهرها 

نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که پهنه ‌بندی بر مبنای قوانین مندرج در طرح تفصیلی و توسط وزارت مسکن و شهرسازی مشخص خواهد شد.

تعریف پهنه بندی شهرداری در طرح تفصیلی: 

حال که در خصوص پهنه بندی و طرح تفصیلی و مزیت های پهنه بندی اطلاعاتی را به دست آوردید، باید تعریفی از پهنه بندی شهرداری در طرح تفصیلی را خدمت شما عزیزان ارائه دهیم. به صورت کلی، بر اساس موارد موجود در طرح تفصیلی، پهنه بندی شهرداری در مقیاس کلان، طریقه استفاده از املاک و اراضی در عرصه ‌های شهری آن هم بر اساس کارکردهای کلی آن ‌ها را مشخص می کند.

از سوی دیگر باید اشاره داشت که در مقیاس خرد نیز پهنه های شهرداری یک سری قوانین و ضواب را شامل می شود که تعیین می کند ساخت و ساز ها در زیر پهنه ها و زمین های موجود در هر زیر پهنه، با چه تراکمی و چه مساحتی انجام شود و در واقع ساخت و ساز ها بر اساس مساحت مناسب انجام گیرد!

با توجه به پهنه بندی در شهرداری، حداکثر سقف مجاز و افزایش تراکم ساختمان ‌ها، ارتفاع مجاز ساختمان، تعداد طبقات مجاز در ساختمان با توجه به عرض معابر و همچنین توان دسترسی شبکه‌ های شهری و بعلاوه چگونگی توده‌ گذاری از نظر مساحت اشغال شده، محل توده ‌گذاری و استقرار بنا در قطعه، مشخص می گردد. 

انواع پهنه بندی طرح تفصیلی

همان گونه که در بخش های قبل نیز اشاره کرده ایم، پهنه های موجود در طرح تفصیلی به 4 دسته مختلف پهنه مسکونی، پهنه مختلط، پهنه تجاری و پهنه حفاظت سبز و باز تقسیم ‌بندی خواهند شد. در ادامه به بررسی هر کدام از انواع پهنه بندی طرح تفصیلی می پردازیم. با دکتر جواز همراه باشید. 

1) پهنه مسکونی  R

یکی از انواع پهنه بندی طرح تفصیلی پهنه های مسکونی می باشد که زمین هایی با کاربری های مسکونی را مشخص می کند. در این پهنه، علاوه بر قطعات و پلاک ‌های مسکونی، مواردی خاص مانند شبکه معابر، دسترسی ‌های موجود در هر پهنه و زمین، فعالیت‌ های انتفاعی و غیر انتفاعی مشخص خواهد شد. از جمله نکاتی که باید در خصوص پهنه مسکونی بدانید، به شرح زیر است:

• در پهنه های مسکونی به دلیل تامین آسایش و آرامش شهروندان، انجام طیف گسترده ‌ای از فعالیت ‌ها از جمله فعالیت‌ های تجاری ممنوع می باشد و یا تنها در شرایطی خاص مجاز خواهد بود. 
• در پهنه های مسکونی قرار گیری و یا استقرار فعالیت ‌های آموزشی، درمانی، تفریحی، مذهبی، فضا های سبز و پارکینگ‌ های عمومی در مقیاس ناحیه ‌ای و محله ‌ای مجاز است.
• در تمامی پهنه های مسکونی، افزایش تراکم ساختمان ‌ها در پهنه بندی شهری نیز باید بر اساس میزان تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین باشد. 
• در این پهنه ها معمولا افزایش طبقات با تایید شهرداری منطقه قابل انجام است. با این حال نیز لازم است که طرح ‌های مربوطه در قالب طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 در جلسه کمیسیون مطرح گردد و در نهایت به تصویب برسد. 
• در این پهنه ها، اعمال هر گونه تغییرات منوط به رعایت ضوابط موجود در طرح تفصیلی است.  

دومین نوع از انواع پهنه بندی طرح تفصیلی پهنه های تجاری می باشد که برای ایجاد تمایز محیط های کاری و تجاری از محیط های مسکونی، ایجاد شده است. ایجاد پهنه های تجاری می تواند به حفظ آسایش شهروندان کمک شایانی کند. بنا به عبارتی دیگر باید اشاره داشت که:

• ایجاد پهنه تجاری، علاوه بر ارتقای کیفیت سطح شهر، به توسعه و رونق فعالیت ‌های تجاری در محیط‌ های شهری می پردازد. 
• سهم سکونت در پهنه‌ های S بسیار محدود است.
• پهنه ‌های کلان فعالیت ‌های تجاری در پهنه‌ی S شامل طیف بزرگی از انواع بازارها مانند بازارهای صنعتی، مجتمع های خدماتی و فرهنگی، بخش های اداری و فنی و … می باشد. تمامی موارد ذکر شده در این پهنه بر اساس کدهای تک رقمی و دو رقمی خاص مشخص خواهد شد
• مراکز تجاری، اداری و خدمات با غلبه فرهنگی، با کد S22 معرفی می ‌شود.  

3) پهنه های مختلط  M

شایان ذکر است که یکی دیگر از انواع پهنه بندی طرح تفصیلی، پهنه مختلط می باشد. به خاطر داشته باشید که پهنه های شهرداری مختلط بر اساس رشد فعالیت های تجاری در پهنه های مسکونی ایجاد شده اند.

این پهنه ‌ها از قابلیت استقرار فعالیت ‌های چند منظوره از جمله کار و سکونت را دارا می باشد. از جمله نکاتی که باید درباره این پهنه ها بدانید، به شرح زیر است:

• پهنه های مختلف به صورت معمول در حاشیه محورها شکل گرفته و عمده فعالیت ‌های مختلط زیادی را در بر خواهد گرفت. 
• از جمله فعالیت های پهنه های مختلط می توان به صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی، مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی و … اشاره داشت. 

4) پهنه های حفاظت  G

پهنه حفاظت فضای سبز نیز یکی دیگر از انواع پهنه بندی طرح تفصیلی محسوب می شود. در واقع پهنه حفاظت شامل هر دو نوع حفاظت سبز و باز می ‌باشد و همچنین این پهنه شامل بخش ها و یا محدوده هایی از شهر است که عرصه‌ های سبز و باز اعم از فضاهای عمومی و خصوصی را در بر می‌ گیرد. از جمله نکاتی که باید در خصوص این پهنه بدانید، به شرح زیر است:

• پارک ‌های جنگلی، باغ ‌ها و اراضی زراعتی از پهنه های شهرداری نوع G به حساب می ‌آیند.
• به منظور حفظ طراوت محیط شهری و ارتقای کیفیت سیمای شهر، بهره‌ برداری از این پهنه ‌ها در راستای اهداف مسکونی، تجاری و مواردی از این قبیل، محدود می باشد. 
• ساخت ‌و سازهای مسکونی، صنعتی، نظامی و اداری به ویژه در محدوده پارک ‌های جنگلی ممنوع خواهد بود.
• ارائه خدمات آموزشی، درمانی، فرهنگی، گردشگری و تفریحی در این مناطق مجاز است. 

سخن پایانی: 

در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی انواع پهنه بندی طرح تفصیلی بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان در این خصوص مشورت فرمایید.