تراکم ساختمان به مساحت تمام طبقات ساختمانی به مساحت زمینی که ساختمان روی آن احداث شده است گفته میشود. این فرایند به صورت درصد نشان داده شده و برای اینکه بتوانید به راحتی تراکم ساختمان را محاسبه نمایید لازم است در وهله اول مساحت زیربنای ساختمانی را به مساحت زمین تقسیم نمایید و حاصل به دست آمده را در عدد صد ضرب کنید. بدین ترتیب میتوانید در کوتاهترین زمان ممکن تراکم را محاسبه و ارزیابی کنید.
در این مقاله قصد داریم به بررسی تراکم ساختمان چیست و فرمول نحوه محاسبه درصد تراکم ساختمان بپردازیم. به همین جهت پیشنهاد میکنیم ادامه مطلب را با ما همراه باشید تا درک و شناخت بیشتری در این حوزه کسب نمایید.
اگر برای ساختمان خود نیاز به گواهی عدم خلاف و گواهی پایان کار دارید می توانید با کارشناسان دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
تراکم در لغت به معنی انباشتگی ، فشردگی و غلظت می باشد. معنی تراکم ساختمان در مقررات شهرداری نیز از معنای لغوی آن به دور نبوده و به معنی نسبت مساحت زیربنای ساختمان به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده بوده و این نسبت با درصد نشان داده می شود.
تراکم ساختمانی چیست؟
کلمه تراکم از تجمع یک چیز گرفته شده و در ساختمان سازی به صورت زیر تعریف میشود.
مساحت زیر بنای یک ساختمان تقسیم بر مساحت زمین ضربدر 100
امروزه ساخت ملک نسبت به گذشته با محدودیتهای قانونی رو به رو شده، چرا که شهرداری نظارت و پیگیری بیشتری در این حوزه دارد و بدون مجوز نمیتوان به ساخت و ساز یک ساختمان اقدام کرد. یکی از مهمترین موضوعاتی که در حوزه ساختمانسازی باید بدان توجه کنید، فرایند تراکم ساختمان بوده که رعایت مقررات و قوانین مرتبط با آن الزامی است و باید رعایت گردد.
در حال حاضر در تمامی آییننامهها و مقررات ساختمانی بحث تراکم ساختمان صحبت شده و سازندگان را موظف کرده تا برای جلوگیری از جریمه شدن و تخریب ملک، این مقررات و استانداردهای قانونی را رعایت کنند. ماده 100 قانون ساختمانی که توسط شهرداری به مالکین اراضی اعلام شده بدین شرح است:
افراد مالکی که در محدوده شهر ملک دارند لازم است قبل از هر گونه اقدام عمرانی و ساختمان سازی، پروانه ساخت را دریافت نمایند. شهرداری در صورت مشاهده ساخت و ساز بدون پروانه، مالکین را جریمه خواهد کرد تا از ادامه کار خودداری کنند. طبق همین ماده ذکر شده اگر مالکی قصد داشته باشد ملکی را در محدوده قانونی یک شهر احداث کند، لازم است علاوه بر دریافت مجوز، عوارض شهرداری را هم پرداخت نماید. اهمیت رعایت نمودن تراکم ساختمانی در ساخت و ساز به حدی مهم و قابل توجه است که عدم رعایت آن موجب شده پرداخت جریمه سنگین را به همراه داشته باشد.
انواع تراکم ساختمان کدامند؟
حال که درک خوبی روی شناخت تراکم ساختمان پیدا کردید، نوبت به بررسی انواع آن میرسد که بدین شرح است:
به طور کلی تراکم به دو گروه مختلف تقسیم بندی میشود:
- تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی
در فرایند تراکم جمعیت: نسبت تعداد افراد ساکن در هر هکتار بررسی میشود. با انجام تراکم جمعیت متوجه خواهید شد که تراکم مسکونی در نواحی مختلف شهر چقدر است. تراکم جمعیتی شامل موارد زیر است:
- تراکم خالص مسکونی
- تراکم ناخالص مسکونی
در تراکم خالص جمعیت ساکن شده در یک شهر به مساحت زمین در محدوده شهر با کاربری مسکونی گفته میشود.
در تراکم ناخالص جمعیت ساکن در یک شهر به مساحت زمین در محدوده شهر با هر نوع کاربری گفته میشود.
در فرایند تراکم ساختمانی: نسبت تعداد ساختمانهای ایجاد شده در یک سطح گفته میشود که با درصد مشخص میکنند. تراکم ساختمانی به دو گروه مجاز و غیرمجاز تقسیم بندی میشود.
- تراکم ساختمانی مجاز: مساحت تمام طبقات به مساحت زمینی که ساختمان روی آن قرار گرفته است. این محدوده مجاز شهرداری برای ساخت ساختمان است.
- تراکم ساختمانی غیرمجاز: مساحت تمام طبقات به مساحت زمینی که ساختمان روی آن قرار گرفته است. این محدوده غیرمجاز شهرداری برای ساخت ساختمان است
نحوه محاسبه درصد مجاز تراکم ساختمان
در نحوه محاسبه درصد مجاز تراکم ساختمان به شیوه زیر عمل کنید:
مساحت کل زیربنای ساختمانی را بر مساحت زمینی که ساختمان روی آن واقع شده تقسیم نمایید و سپس در ادامه آن را در عدد 100 ضرب کنید. عددی که در این فرمول به دست میآید باید با عدد ذکر شده در سند مالکیت یکی باشد. تراکم مجاز طبق جدول چهارگانه در چهار پهنه از شهر تهران تعیین میشود که عبارتنداز:
پهنه مسکونی، تجاری، مختلط و حفاظت شده. برای اینکه بتوانید درک بهتری در رابطه با درصد مجاز پیدا کنید، لازم است در وهله اول سطح اشغال را محاسبه نمایید.
سطح اشغال: زیربنای مفید و غیرمفید بوده که با هم جمع میشوند. سطح اشغال در حقیقت قسمتی از ساختمان است که سقف دارد. اگر بخواهید تراکم ساختمان را به دست آورید توصیه میکنیم تعداد طبقات مجاز را در سطح اشغال ضرب نمایید. برای اطلاعات بیشتر درباره تراکم مازاد مطلب مربوطه را بخوانید.
محاسبه تراکم ساختمانی مجاز برای طبقات منفی
ممکن است این سوال ذهن شما را به خود مشغول کند که محاسبه تراکم ساختمانی مجاز برای طبقات منفی چگونه است؟ اما قبل از اینکه بخواهیم به این سوال پاسخ دهیم باید به مشخص کردن طبقات منفی بپردازیم. در حقیقت طبقات منفی شامل پارکینگ، سالنهای ورزشی و اجتماعات و استخر میگویند. هر چقدر تعداد این طبقات بیشتر باشد، هزینههای جانبی ناشی از گودبرداری و دریافت جواز ساخت بیشتر خواهد بود.
اما برسیم به سوال موردنظر ما نحوه محاسبه تراکم ساختمانی مجاز برای طبقات منفی:
به عنوان مثال اگر یک مجتمع مسکونی داشته باشیم که 5 طبقه روی آن اشغال شده و یک طبقه همکف دارد که سطح اشغال آن 60 درصد است و طبقه منفی یک سطح اشغال 60 درصد و منفی دو سطح اشغال 80 درصد دارد. تراکم ساختمانی مجاز برای این طبقات 360 درصد خواهد بود که از ضرب پنج طبقه و همکف حاصل میشود.
فرمول محاسبه درصد تراکم ساختمان
امروزه قانون این اجازه را به مالکین نمیدهد که هر تعداد طبقهای که مدنظر دارند احداث کنند. قبل از هر گونه احداث لازم است به محاسبه تراکم ساختمان بپردازید تا متوجه شوید که مجاز به ساخت چند طبقه هستید و بر حسب محاسبه خود و استانداردهایی که در مقررات و ضوابط ساخت و ساز وجود دارد اقدام به ساخت نمایید.
محاسبه درصد تراکم ساختمان به این صورت تعیین میشود:
زیربنای کل طبقات موجود را بر مساحت زمین تقسیم کرده و عدد حاصله را در 100 ضرب میکنیم.
برای واضح شدن فرمول فوق در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان و امکان خرید و فروش مازاد آن ، به این مثال توجه نمایید: فرض کنید طبق اعلام شهرداری ، تراکم مجاز برای منطقه ای که شما قصد احداث ساختمان در آن را دارید ، ۱۸۰ درصد باشد در این صورت اگر مساحت زمین شما ۳۰۰ متر بوده حق ساخت ۵۴۰ متر مربع زیربنا در این زمین را خواهید داشت.
شاخصهای کنترل تراکم ساختمان
شاخصهای کنترل تراکم ساختمان عبارتنداز:
1- ضریب سطح اشغال
ضریب سطح اشغال به سطح مجازی گفته میشود که برای ساخت و ساز تعیین میگردد، نسبت به مساحت کل زمین. این ضریب بر حسب طرحهای موجود در هر منطقه مشخص شده و متغیر است. به طور معمول این سطح چیزی در حدود 40 تا 60 درصد مشخص شده و به عوامل متعددی بستگی دارد.
2- ضریب سطح زیربنا
یکی از رایجترین و شناختهشدهترین شاخصهایی که در کنترل تراکم ساختمانی از آن استفاده میکنند، تراکم جمعیت است. وقتی از تراکم یک ساختمان صحبت میکنیم یعنی ضریب سطح زیربنا را ارزیابی میکنیم که به صورت درصد بیان میشود.
3- شاخص طبقات مجاز ساختمانی
از دیگر شاخصهایی که برای بررسی طبقات مجاز یک ساختمان استفاده میکنند، شاخص طبقات مجاز ساختمان است. شاخص تعداد طبقات تاثیر مستقیمی روی منظر شهری و خط آسمان دارد که طراحان شهری و معماران باید در این مواقع دقت و تمرکز بالایی در حین ساخت و ساز داشته باشند.
4- تراکم ساختمانی در سطح
این شاخص به بررسی تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانواده های ساکن در هر واحد اشاره دارد و بیشترین استفاده این شاخص به وسیله برنامه ریزان شهری صورت میگیرد.
محاسبه تراکم ساختمانی مجاز برای طبقات منفی
طبقات منفی معمولا برای تامین پارکینگ ، انباری ، سالن اجتماعات ، سالن ورزشی و استخر ساخته می شوند. البته هرچه طبقات منفی بیشتر شود هزینه گودبرداری و گرفتن جواز بیشتر خواهد شد.
هدف از تراکم ساختمانی چیست؟
هدف از این تراکم می تواند براساس شرایط محیطی و زمینه های گوناگون متفاوت باشد.اما کلیدی ترین اهداف در نظر گرفتن تراکم ساختمانی عبارتند از:
۱. بهره برداری بهینه از فضا: تراکم ساختمانی به کمک استفاده بهینه از منابع زمین و ایجاد فضاهای بالا در شهرها، شرایط لازم را برای تامین نیازهای اجتماعی ، اقتصادی فراهم کند.
۲. ایجاد شهرهای پایدار :تراکم ساختمانی می تواند خود راهبری شهرها را بهبود بخشیده و به ایجاد شهرهای پایدار با ترازمندی اجتماعی ، اقتصادی و زیست محیطی کمک کند.
۳. حمایت از حمل و نقل عمومی : با تراکم ساختمانی صحیح ، فضا برای توسعه حمل و نقل عمومی بیشتر فراهم می شود. این موضوع منجر به کاهش استفاده از ماشین های شخصی ، کاهش ترافیک و انتشار آلودگی های محیطی می شود.
به طور کلی تراکم ساختمانی صحیح به کمک بهبود کیفیت زندگی شهروندان و بهره برداری بهینه از فضاها می تواند به پایداری شهرها کمک کند.
تراکم پایه مالی چیست؟
فرض کنید تراکم ساختمانی مجاز را محاسبه کرده اید. برای گرفتن جواز باید مبلغی را متناسب با این مقدار به شهرداری مربوطه بپردازید. تراکم پایه مالی براساس مصوبه شورای اسلامی شهر تهران ، در کلیه پهنه های استفاده از اراضی محدوده شهر تهران ، معادل ۱۲۰ درصد وسعت ملک ، طبق سند مالکیت است.
جریمه تراکم ساختمان
مرجع رسیدگی به تخلف تراکم مازاد ساختمان ، کمیسیون ماده ۱۰۰ است. یعنی اگر سازنده هر یک از تخلفاتی که ذکر شد کمیسیون ماده ۱۰۰ او را بابت این تخلفات مجازات می کند. این مجازات از جریمه مالی تا تخریب ساختمان می باشد. البته شهرداری می تواند در حین تخلف نیز پرونده را برای بررسی به کمیسیون ماده ۱۰۰ بفرستد.
رابطه ارزش ملک با تراکم ساختمانی چیست؟
رابطه بین ارزش ملک و تراکم ساختمانی می تواند به دو شکل متفاوت مورد بررسی قرار بگیرد:
۱. رابطه مستقیم: در بعضی موارد ، افزایش این تراکم می تواند منجر به افزایش ارزش ملک شود. زمین های با تراکم بالا معمولا قابلیت پراستفاده بودن و دسترسی به خدمات عمومی و امکانات شهری بهتری دارند.
۲. رابطه بالعکس : وجود تراکم شدید در بعضی مناطق ممکن است باعث کاهش ارزش ملک ها شود. زمین های با تراکم بسیار بالا ممکن است باعث تنگنا و ازدحام شود و باعث کاهش کیفیت زندگی و آسایش ساکنان شود.
سخن پایانی
در مجموع، یکی از مباحث بسیار مهم و حائز اهمیت در ساختمان سازی این بحث ساختمان بوده که دارای قوانین و مقررات مخصوصی است که باید رعایت شود. مالکین با رعایت این قوانین و استانداردهای مشخص شده میتوانند از جریمههای سنگینی که بعدها در اثر عدم رعایت تعیین میشود خودداری کنند.
بدون دیدگاه