ساختمان سازی امروزه نسبت به گذشته تغییرات بسیاری داشته است و ساخت املاک مختلف در سطح شهرها، با محدودیت های قانونی مواجه است. در واقع محدودیت های قانونی که در خصوص املاک وجود دارد، از سوی شهرداری و نظارت این نهاد عمومی غیر دولتی، وضع شده و تمامی سازندگان و کارفرمایانی که قصد ساخت و ساز دارند، ملزم به رعایت این قوانین می باشند. در ادامه به بررسی تراکم مازاد و اضافه بنا می پردازیم.
یکی از قوانین، دریافت جواز ساخت ملک های جدید و نوسازی ملک های قدیمی می باشد و به عبارتی بدون در دست داشتن این مجوز ساخت، نمی توان عملیات ساخت و سازی را شروع کرد. یکی از مسائل بسیار مهمی که در ساختمان سازی مطرح است، تراکم ساختمان ها و قوانین مربوط به آن می باشد. بنا به عبارتی دیگر، تراکم مازاد و اضافه بنا، از جمله مسائل مهمی می باشد که در قوانین و آیین نامه های مصوب شهرداری ها، همواره مطرح است.
سازندگان ساختمان و کارفرمایان نیز، لازم است تا برای مواجه نشدن با این ضمانت اجراهای سنگین قانونی که شامل تخلفات ساختمانی و جریمه های مختلف و تخریب ملک هاست باید به مقررات وضع شده از سوی مراجع ذی ربط توجه فرمایند.
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی تراکم مازاد و اضافه بنا بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با دکتر جواز همراه باشید.
تراکم مازاد و اضافه بنا چیست؟
پیش از بررسی تراکم مازاد و اضافه بنا در ابتدا باید لغت تراکم را خدمت شما عزیزان تعریف کنیم. به صورت کلی منظور از تراکم فشردگی است و بررسی تراکم های ساختمانی به منظور بررسی فشردگی جمعیت در یک مساحت مشخص از یک زمین می باشد.
همان گونه که می دانید، در مجوز ساخت یا همان پروانه ساختمان، تعداد طبقات، متراژ هر طبقه، تعداد واحد ها و پارکینگ ها، متراژ واحد ها و … مشخص است. در این راستا نیز سازنده و یا کارفرما باید به هنگام ساخت به حدود متراژ مجاز تعیین شده در پروانه ساختمانی توجه کرده و اضافه بر سازمان، ساختمان خود را نسازد! در غیر این صورت مرتکب جرایم ساختمانی شده و باید یا سازه را تخریب کرده و یا این که جریمه مورد نظر را به شهرداری پرداخت نماید.
حال اگر بخواهیم تراکم مازاد و اضافه بنا را به صورت ساده تعریف کنیم، باید اشاره نماییم که یک منطقه و یا یک محله ساده را در نظر داشته باشید. تعداد بناها و افرادی که می توانند در این منطقه زندگی کرده و همچنین میزان فضایی که توسط هر کدام اشغال می شود، تراکم آن محل را مشخص خواهد کرد در واقع قانون برای هر منطقه ای با توجه به گنجایشی که دارد اجازه ساخت و ساز را خواهد داد! تمامی کارفرمایان نیز لازم است تا از قوانین پیروی کرده و بر اساس آن ها ساخت و ساز را انجام دهند.
تصور کنید که افراد به دلخواه ساخت و ساز را با هر متراژی انجام دهند، در این حالت تمامی کوچه ها و خیابان ها، پر از ساختمان های چند طبقه ای می شود که بدون هیچ نظمی از یکدیگر پیشی گرفته و یا در کنار یک دیگر ساخته می شوند. این موضوع تراکم مازاد و اضافه بنا می تواند سبب بر هم ریختن چهره شهر و آزار سایر شهروندان گردد.
برای اخذ جواز ساخت در منطقه ۱ و جواز ساخت در منطقه ۴ می توانید با ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
الزام داشتن پروانه ساخت برای هر بنا
طبق قانون شهرداری تمام مالکان زمین ها قبل از تفکیک اراضی و شروع به احداث بنا باید حتما از شهرداری منطقه خود جواز ساخت دریافت کنند. پروانه ساخت مالک را ملزم می کند تا در زمان ساخت به تراکم مازاد و اضافه بنا توجه کند و طبق آن ساختمان احداث کند.
اگر شخص بدون داشتن مجوز شروع به ساخت بنا نماید شهرداری حق جلوگیری از ادامه روند ساخت را از فرد خواهد گرفت حتی اگر زمینی که ساختمان در آن بنا می شود محصور باشد.
انواع تراکم ساختمان
حال که در خصوص تراکم مازاد و اضافه بنا اطلاعاتی را به دست آوردید، لازم است که انواع تراکم ساختمانی را خدمت شما عزیزان تعریف کنیم. به صورت کلی تعریف دیگری از تراکم ساختمانی وجود دارد که شامل نسبت میان تعداد ساختمان های واقع شده در یک واحد سطح می باشد که به صورت درصد نیز بیان می گردد. بر اساس قوانین و مقررات وضع شده از سوی شهرداری، تراکم ساختمانی به دو دسته مجاز و غیر مجاز تقسیم بندی خواهد شد که در زیر به بررسی آن ها می پردازیم.
1) تراکم ساختمان مجاز:
شایان ذکر می باشد که منظور از تراکم ساختمان مجاز، این است که نسبت مساحت زیر بنای ساختمان (مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، باید در محدوده مجاز تعیین شده از سوی شهرداری باشد.
2) تراکم ساختمان غیر مجاز:
منظور از تراکم ساختمان غیر مجاز نیز بدین صورت می باشد که نسبت مساحت زیربنای ساختمان (مجموع تمام طبقه ها) به کل مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده است، خارج از محدوده مجاز تعیین شده توسط شهرداری باشد!
فرآیند درخواست اضافه بنا چگونه است؟
درخواست افزایش طبقات با درخواست اولیه مالک و یا وکیل ایشان مطرح می گردد سپس بررسی اولیه توسط کارشناس شهرداری صورت میگیرد و بعد از موافقت اولیه شهرداری منطقه نیاز به تهیه گزارش امکان سنجی و طرح توجیهی افزایش تعداد طبقات می باشد. بعد از ارائه طرح شهرداری زمانی برای دفاع از طرح در کمیسیون ماده ۵ به مالک توسط شهرداری مشخص می شود و پس از قبول دفاع از طرح جواز صادر می گردد.
مدارک مورد نیاز برای طرح امکان سنجی افزایش تعداد طبقات
- درخواست اولیه به شهرداری
- کد نوسازی آدرس دقیق مالک
- سند ملک مورد بحث
- دستور نقشه
- مدارک شناسایی مالک
- نقشه های اولیه ساختمان
نحوه محاسبه تراکم بنا
سوالی که ممکن است برای بسیاری از شما عزیزان ایجاد گردد، این است که نحوه محاسبه تراکم بنا به چه صورت می باشد؟! همان گونه که اشاره کرده این، تراکم ساختمان ها به دو دسته مجاز و غیر مجاز تقسیم بندی می شود و اگر تراکم یک ساختمان، در محدوده غیر مجاز باشد بر اساس قوانین شهرداری یک نوع تخلف ساختمانی بوده و با آن برخورد خواهد شد.
در این راستا شما عزیزان باید بتوانید به عنوان مالک یا کارفرما، تراکم ساختمانی را محاسبه کرده و بدین ترتیب تراکم مازاد نیز مشخص خواهد شد. بعلاوه مالک قادر خواهد بود که با رعایت اصول سه گانه و همچنین با پرداخت جریمه از تخریب تراکم مازاد جلوگیری کند. البته این موضوع نیز به نوع ساخت و ساز بستگی دارد. شما عزیزان می توانید به کارشناسان دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴تماس بگیرید تا آن ها در این خصوص شما را یاری کنند.
یک فرمول خاص وجود دارد که با استفاده از آن می توان تراکم ساختمان را محاسبه کرد و همچنین امکان پرداخت جریمه نقدی را بررسی نمود. این فرمول به صورت زیر می باشد:
نسبت مساحت زیربنای کل ساختمان بر مساحت زمین * 100
شاخص های جلوگیری از تراکم مازاد
می توان اذعان داشت که به منظور جلوگیری از ایجاد هر گونه بی ثباتی و هرج و مرج در زمینه ساخت و ساز و مشکلاتی که از آن به وجود می آید، یک سری قوانین و شاخص های بسیار مهمی از سوی مراجع ذی ربط ارائه شده که تمامی افراد به خصوص سازندگان و مالکان باید به آن توجه داشته و ساخت و ساز خود را بر اساس آن قوانین انجام دهند.
در واقع استفاده از این قوانین در جامعه به جلوگیری از تخلفات تراکم مازاد و اضافه بنا منجر می شود و بدین ترتیب ساختمان ها در قالب قوانینی که به رعایت حقوق شهروندان پایه گذاری شده، ساخته خواهد شد. در ادامه به بررسی شاخص های جلوگیری از تراکم مازاد می پردازیم. با دکتر جواز همراه باشید.
1) شاخص سطح اشغال
- شاخص سطح اشغال نسبت مساحت قابل ساخت به سطح کل زمین می باشد و به صورت درصد عنوان می گردد.
- هر کارفرما، مالک و یا سازنده قادر است که 40 الی 60 درصد از مساحت کل زمین را به زیربنای ساختمان خود اختصاص دهد.
- این شاخص بیان می کند که نمی توان ساختمانی را به مساحت کل زمین احداث کرد به دلیل آن که زیرا تراکم مازاد و اضافه بنا حساب می شود و قاعدتا جریمه هایی از سوی شهرداری برای آن در نظر گرفته می شود.
2) شاخص سطح زیر بنا
- در شاخص سطح زیر بنا، زیربنای کل ساختمان در تمامی طبقات به صورت درصد محاسبه می شود.
- اگر ضریب سطح زیر بنا ۱۰۰ درصد باشد برای یک زمین ۶۰۰ متری می توان ۶۰۰ متر زیر بنای کل در نظر گرفت.
3) شاخص طبقات
- شاخص طبقات درباره ارتفاع ساختمان است و بر اساس آن می توان اذعان داشت که چه تعداد طبقه در آن زمین قابل ساخت است.
- در شاخص طبقات توجه به زیبایی نمای ساختمان ها تاثیر بسیار زیادی بر تعیین تعداد طبقه های مجاز برای ساخت و ساز و جلوگیری از تراکم مازاد و اضافه بنا دارد.
نکات بسیار مهم درباره شاخص های جلوگیری از تراکم مازاد:
- به غیر از موارد ذکر شده، یک سری شاخص های دیگر نیز وجود دارد که به بررسی تعداد ساختمان های مسکونی، تجاری و همچنین میزان جمعیت منطقه می پردازند.
- اگر بدون در نظرگرفتن تعداد افراد در یک محدوده، مراکز تجاری و پاساژهای بسیاری در آن بنا شوند، به ضرر صاحبان آن ها خواهد بود.
- شاخص های جلوگیری از تراکم مازاد در نحوه چیدمان ساختمان ها و زیباسازی نمای منطقه نقش مهمی را ایفا می کنند.
عوارض مازاد بر تراکم چیست؟
موضوع بسیار مهمی که در خصوص تراکم مازاد و اضافه بنا وجود دارد، عوارض مازاد بر تراکم است که در این بخش به بررسی آن می پردازیم. می توان اذعان داشت که منظور از عوارض مازاد بر تراکم، هزینه های مالی و عوارضی می باشد که در صورت تجاوز از محدودیت های تعیین شده برای تراکم ساختمانی، باید توسط مالکین ملک ها پرداخت گردد.
به صورت کلی می توان اشاره داشت که عوارض مازاد بر تراکم، به صورت خاص در نظام های شهری و برنامه ریزی شهری مورد استفاده قرار می گیرند تا بدین صورت به کنترل رشد و توسعه شهری کمک شود و بعلاوه به تأمین منابع مالی برای بهبود زیرساخت های شهری بپردازند. اگر می خواهید جواز ساخت بافت فرسوده در تهران را دریافت کنید می توانید با کارشناسان ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
ارتباط گواهی پایان کار با تراکم مازاد و اضافه بنا
یکی دیگر از سوالاتی که برای بسیاری از سازندگان و مالکان مطرح می شود، این است که ارتباط گواهی پایان کار با تراکم مازاد و اضافه بنا چه می باشد!؟
در این خصوص باید اشاره داشت که اضافه بنای ساختمان یک تخلف به شمار می آید که در زمینه ساخت و ساز ساختمان ها به وقوع می پیوندد. سازندگان و مالکان اگر مرتکب این تخلف بشوند، بدان معناست که تراکم و یا سطح اشغال را در ساختمان سازی رعایت نکرده اند و بدین ترتیب مراجع ذی ربط با آن ها برخورد قانونی خواهد داشت. اگر می خواهید در ارتباط تعداد طبقات مجاز در تهران و قوانین آن بدانید مقاله مربوطه را مطالعه نمایید.
همان گونه که در این مقاله اشاره کرده ایم، تراکم و سطح اشغال دو نمونه از آیتم های مهم تخلفات ساختمانی می باشد که بر اساس جمعیت منطقه و سطح اشغال بر اساس متراژ کل زمین در حال ساخت محاسبه خواهد شد. تراکم مازاد و اضافه بنا از جمله تخلفاتی است که در کمیسیون ماده 100 شهرداری به آن رسیدگی می شود و در نهایت سبب تخریب ساختمان در بخش اضافه بنا یا پرداخت جریمه خواهد شد.
به صورت کلی برای ساخت و ساز ساختمان ها و ملک ها، علاوه بر دریافت مجوز ساخت در ابتدای شروع عملیات، در انتهای عملیات نیز باید پایان کار یا گواهی پایانکار از مراجع دریافت شود. در واقع بدون گواهی پایان کار نمی توان سند را انتقال داد یا به عبارتی برای ملک سند زد. بنابراین این گواهی بسیار مهم است.
در واقع گواهی پایان کار در زمانی صادر خواهد شد که ساختمان شما به صورت کامل ساخته شده است و این گواهی تایید می کند که بنای احداث شده، کاملاً قانونی بوده و بدون هیچ گونه تخلّف ساختمانی ساخته شده است. حال برای ساختمان ها و ملک هایی که تخلف تراکم مازاد یا اضافه بنا دارند، گواهی پایان کار صادر نمی شود، مگر این که طبق رأی کمیسیون عمل شده و اقدام به پرداخت جریمه شود.
چگونگی تعیین میزان جریمه نقدی تراکم مازاد و اضافه بنا
جریمه اضافه بنا به صورت معمول به دلیل ساخت و ساز بیش از اندازه مجاز تعیین شده در پروانه ساختمانی و ضوابط شهری، از سوی شهرداری اعمال می گردد. نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا ممکن است با توجه به قوانین و مقررات شهرداری ها و مناطق مختلف تفاوت داشته باشد. این فرمول به صورت زیر محاسبه خواهد شد:
1) فرمول محاسبه مساحت اضافه بنا:
در واقع مساحت اضافه بنا نسبت به مساحت مجاز تعیین شده در پروانه ساخت محاسبه خواهد شد. این مساحت با توجه به فرمول زیر تعیین می گردد:
{مساحت اضافه بنا} = {مساحت واقعی بنا} – {مساحت مجاز بنا}
2) فرمول تعیین نرخ جریمه:
نرخ های جریمه می تواند بر اساس نوع کاربری ملک ها و ساختمان ها و همچنین موقعیت ساختمان ها، متفاوت باشد. لازم ذکر است که نرخ جریمه معمولاً بر اساس مبلغ به ازای هر متر مربع اضافه بنا تعریف خواهد شد و در بسیاری از مواقع بر اساس قوانین و مصوبات محلی تعیین می گردد. جریمه اضافه بنا از حاصل ضرب مساحت اضافه در نرخ جریمه حاصل می شود که فرمول آن به شرح زیر است:
{مبلغ جریمه} ={مساحت اضافه بنا} * {نرخ جریمه}
3) در نظر گرفتن ضرایب خاص در انجام محاسبات:
در خصوص محاسبات جریمه ها، یک نکته بسیار مهم وجود دارد. این نکته بدین صورت است که در برخی از موارد، شهرداری ضرایب خاصی را برای مناطق خاص یا دارای شرایط ویزه در نظر می گیرد. این ضرایب میتواند شامل ضریب تشویقی برای مناطق محروم یا ضریب تنبیهی برای تخلفات بیشتر باشد.
شما می توانید برای دریافت گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف ساختمان خود با کارشناسان ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
ممنوعیت فروش تراکم مازاد و اضافه بنا
سوال دیگری که برای سازندگان و مالکان ایجاد می شود، بدین صورت است که آیا ممنوعیت فروش تراکم مازاد و اضافه بنا وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که در این مطلب اشاره کرده ایم که تراکم مازاد و اضافه بنا، در واقع نوعی تخلف ساختمانی به شمار می آید.
شایان ذکر است که این تخلفات تنها در مراحل ساخت ساختمان ها ممنوع نیستند بلکه یک ساختمان یا یک بنا نیز پس از ساخت نباید دستخوش تغییرات شود (بعد از ساخت، ساختمان ها نباید دستخوش تغییراتی مانند اضافه شدن طبقات یا بالکن شود). همچنین یک سری موارد دیگر نیز وجود دارد که سبب تراکم اضافی خواهد شد. به عنوان مثال تبدیل کردن پارکینگ به سوییت یا ساخت مغازه ای در محوطه حیاط و همچنین تبدیل منزل مسکونی به مرکز اداری یا تجاری نیز نوعی تخلف محسوب خواهد شد.
با توجه به موارد ذکر شده، باید بیان کرد که ممنوعیت فروش تراکم مازاد و اضافه بنا برای ساختمان های ساخته شده، وجود دارد. در واقع تراکم مازاد در این ساختمان های ساخته شده، قابلیت فروش ندارد. بنابراین ساخت و تغییر ملک برخلاف مجوزهای صادره از شهرداری تخلف به شمار می آید. به همین دلیل است که مالکان و سازندگان اگر از این قوانین وضع شده سرپیچی نمایند، از طریق کمیسیون ماده 100 شهرداری مجازات و جریمه خواهند شد.
انواع جریمه تراکم مازاد و اضافه بنا
پس از بررسی های صورت گرفته از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ افراد متخلف به دو طریق مجازات می شوند. اگر در قسمتی از بنا که به عنوان مازاد تشخیص داده می شود اصول فنی و شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد باعث صدور حکم تخریب می شود.
در صورتی که تراکم مازاد و اضافه بنا از لحاظ استحکام ضعیف باشد و باعث ایجاد خطر شود دستور تخریب بخش اضافی داده می شود و به علاوه فرد متخلف باید هزینه های تخریب را به صورت کامل پرداخت کند.
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی تراکم مازاد و اضافه بنا بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ در این خصوص مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه