اگر در زمینه ساخت و ساز اطلاعاتی داشته باشید، قاعدتا تاکنون نام بافت فرسوده نیز به گوشتان خورده است. به صورت کلی در هر شهر، مناطق بسیار قدیمی وجود دارند که این مناطق دارای کوچه های کم عرض، خانه های فرسوده و بسیار قدیمی بوده که به لحاظ ضوابط و مقررات ملی ساختمان و قوانین شهرداری، اشکالات و ایردات زیادی دارد. شایان ذکر می باشد که با توجه به افزایش قیمت زمین و بالا رفتن هزینه های ساخت و ساز، بسیاری از سازندگان قصد دارند که ساخت و ساز خانه ها را در بافت های فرسوده نیز انجام دهند پس نیاز به جواز ساخت بافت فرسوده دارند.
زیرا علاوه بر آن که هزینه زمین نسبت به سایر مناطق نوساز کمتر است، سبب زیباسازی محیط هایی با بافت فرسوده نیز می شود. از سوی دیگر شهرداری و دولت طرح های تشویقی و تسهیلاتی را برای سازندگان و مالکان زمین های بافت فرسوده در نظر گرفته اند تا ساخت و ساز خانه های جدید و نوساز نیز در این مناطق بیشتر شده و کم کم بافت فرسوده که البته در زمان زلزله و آتش سوزی بافت خطر آفرین شهر است نیز از بین بروند.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که ضوابط بافت فرسوده با ضوابط دیگر بافت های شهر متفاوت می باشد. به عنوان مثال در تامین پارکینگ ضوابط اصلاحی بافت فرسوده، سخت گیری بسیار کمتری دارد. در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی جواز ساخت بافت فرسوده بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
بافت فرسوده تهران چیست؟
پیش از آن که به بررسی جواز ساخت بافت فرسوده و نکات مربوط به آن بپردازیم، باید تعریفی از بافت فرسوده تهران را در اختیار شما قرار دهیم تا با این اصطلاح آشنایی بیشتری داشته باشید. به صورت کلی باید اشاره داشت که در تمامی شهرهای ایران یک سری محله های قدیمی و خاص وجود دارد که ساختمان ها و کوچه های نسبت به ساختمان های جدید بسیار ضعیف هستند.
این ضعف معمولا در سازه و مقاومت ساختمان زیاد دیده می شود و یا اینکه ابعاد زمین بسیار کوچک بوده و همچنین ممکن است عرض معابر یا کوچه ها در این محلات نیز کوچک باشد. این بخش ها به اصطلاح بافت فرسوده نام دارند.
ممکن است این سوال برای شما به وجود بیاید که منظور از بافت چیست؟ در واقع منظور از بافت بخش بزرگی از ساختمان ها و بناها، تاسیسات و زیر ساخت ها، فضاها و تجهیزات شهری و … می باشد.
بنا به عبارتی دیگر باید اشاره داشت که بافت فرسوده در شهر، فضاها و محله هایی از شهر است که پیچیدگی های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی خاص خود را داشته و از سویی دیگر به لحاظ فرهنگی و معماری و قدمت دارای ارزش می باشد. اما بنا به دلایل ذکر شده در زیر، نیاز به ساخت و ساز مجدد دارد:
- فرسودگی شدید محله و ساختمان ها
- نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی
- وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی
- آسیب پذیری در برابر زلزله، آتش سوزی و …
در خصوص بافت فرسوده تهران نیز باید اشاره داشت که هنگامی که دفترچه طرح تفصیلی شهر تهران و به عبارت دیگر ضوابط طرح تفصیلی بیست ساله در شهر تهران آماده سازی شد، با کنترل و بررسی مناطق مختلف در شهر تهران و همچنین دسترسی ها و زیر ساخت های طرح تفصیلی و بررسی بر و کف منطقه و … یک سری از مناطق به عنوان بافت فرسوده شهر تهران در نظر گرفته شد. برای دریافت مجوز ساخت ۶ طبقه با ما در تماس باشید.
بخشنامههای بافت فرسوده تهران
شهرداری و ارگان های ذی ربط و فعال در زمینه ساخت و ساز، یک سری بخشنامه ها و قوانین خاص را برای بافت فرسوده در نظر گرفته اند. به صورت کلی باید اشاره داشت که آخرین تدوین بر روی دفترچه طرح تفصیلی در اردیبهشت سال 1398 انجاک گرفت و در این بخشنامه، در خصوص ساختمان هایی که در بافت فرسوده شهر تهران قرار دارند، ابلاغیه هایی داده شد. سپس در سال 1401 نیز یک سری تغییرات و به روز رسانی ها در این بخش نامه انجام شد و این تغییرات شامل صدور الحاقیه جدید بافت فرسوده و اصلاحاتی در خصوص ضوابط و قوانین ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران است.
ضوابط جدید ساخت بافت فرسوده تهران به صورتی است که مالکان و سازندگان به ساخت و ساز در این بافت ها تشویق شوند و این ضوابط و مقررات شامل جواز ساخت نیز می شود. آخرین تغییرات در خصوص بافت فرسوده تهران منجر به در نظر گرفتن تراکم تشویقی در بافت فرسوده و یا تراکم اضافی و مازاد در این بافت خاص برای ساخت و ساز و عملیات ساختمانی شد.
بخشنامه جدید بافت فرسوده
بسیاری از مالکان و سازندگان به دنبال بخشنامه جدید بافت فرسوده 1403 هستند. آخرین تغییرات مهم در این زمینه به شرح زیر است:
۱. بخشنامه جدید بافت فرسوده 1403 : آییننامه تشویق مالکان بافت فرسوده (بهمن 1403)
هیئت وزیران در تاریخ ۱۴۰۳/۱۱/۱۶ آییننامه اجرایی بند (الف) ماده ۵۲ قانون برنامه هفتم پیشرفت را تصویب کرد. تمرکز اصلی این بخشنامه جدید بر طرح معاوضه «کلید به کلید» است:
- تخفیف ۴۰ درصدی در قیمت کارشناسی املاک معوض (املاک جدید) یا محاسبه ۴۰ درصد اضافه بر قیمت کارشناسی برای املاک عوض (املاک قدیمی).
- تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی از طریق تهاتر و معاوضه با واحدهای نوساز.
- تسهیلات ویژه برای تأمین سرانههای خدماتی و بازگشایی معابر.
این آییننامه یکی از مهمترین بخشنامههای سال ۱۴۰۳ در حوزه بافت فرسوده محسوب میشود.
۲. بستههای تشویقی شهرسازی بافت فرسوده (1401 به بعد)
مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری سال ۱۴۰۱ همچنان مبنای اصلی تراکم تشویقی و تسهیلات ساخت در بافت فرسوده است و تا سال ۱۴۰۴ تغییر اساسی نداشته. مهمترین تسهیلات آن شامل:
- امکان اضافه طبقه (معمولاً یک طبقه تشویقی)
- افزایش تراکم ساختمانی
- تخفیف در عوارض پروانه ساخت (تا ۵۰٪ یا بیشتر در برخی مناطق)
- امکان عدم تأمین پارکینگ در موارد خاص
۳. تسهیلات بانکی و بودجه وام بافت فرسوده 1404
- طبق بخشنامه جدید بافت فرسوده 1404 سقف وام نوسازی بافت فرسوده در سال 1404-1405 تا ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
- دولت در بودجه 1404 مکلف به تأمین زمین برای اجرای طرح کلید به کلید برای حداقل ۱۰ هزار واحد مسکونی شده است.
نکته مهم: بخشنامههای اصلی ساختوساز در بافت فرسوده هنوز بر پایه مصوبه ۱۴۰۱ است و بخشنامههای جدید بیشتر بر تسهیلات مالی، معاوضه و تشویق مشارکت تمرکز دارند.
وام بافت فرسوده به چه کسانی تعلق می گیرد؟
یکی از مسائل و بسته های تشویقی که برای ساخت و ساز در بافت فرسوده در نظر گرفته شده است، وامی است که از سوی دولت برای ساخت مجدد این مناطق داده می شود. در این راستا باید اشاره داشت که برای دریافت وام ها از سوی بانک یا سایر ارگان ها، باید از یک سری شرایط مندرج در دستورالعمل برخوردار بود.
بنا به عبارتی دیگر افراد و یا متقاضیانی که قصد اخذ و ثبت نام وام بافت فرسوده را دارا می باشند تا بدین وسیله ملک خود را بازسازی کنند، باید واجد شرایط تعریف شده بوده تا بتوانند از این وام بهره ببرند. برای دریافت گواهی پایان کار می توانید با کارشناسان ما در دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
از جمله شرایط بسیار مهم به منظور دریافت وام بافت فرسوده این است که متقاضایان و مالکان باید بنایی در بافت فرسوده داشته باشند! این موضوع بدان معنا می باشد که وام تنها به افرادی تعلق می گیرد که بنای آن ها در بافت فرسوده شهر قرار بگیرند. از سوی دیگر نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که افراد و متقاضیان می توانند تنها برای یک واحد مسکونی، یک فقره وام بافت فرسوده را دریافت کنند.
دومین شرط در خصوص دریافت وام بافت فرسوده، میزان مبلغ وام است که به یک پروژه خاص تعلق می گیرد! در این خصوص به منظور بررسی هزینه های نوسازی بنای مورد نظر و ساخت و ساز آن، بانک مسکن کارشناسان خود را به محل بافت فرسوده اعزام می نمایند تا قیمت ها و پرداختی های لازم برای بهسازی ملک را برآورد کرده و بر اساس ارزیابی های صورت گرفته، اگر هزینه های برآورد شده توجیه اقتصادی داشته باشند، وام به متقاضی تعلق می گیرد. از جمله نکات مهمی که باید بدانید به شرح زیر می باشد:
- وام بافت فرسوده به افراد و مالکانی تعلق خواهد گرفت که ساختمان یا ملک ایشان در بافت فرسوده تهران قرار گرفته باشد.
- این که یک ملک در بافت فرسوده قرار دارد یا خیر، در جواز ساختمانی ملک که از سوی شهرداری صادر می شود، درج خواهد شد.
- بانک برای اعطای وام بافت فرسوده، در ابتدا از طرح تفصیلی منطقه استعلام می گیرد تا به این اطمینان برسد که ملک در محدوده بافت فرسوده قرار گرفته است.
- پس از استعلام بافت فرسوده و با در دست داشتن جواز ساخت می توانید با مراجعه به بانک برای دریافت وام مسکن برای ساختمان سازی در بافت فرسوده اقدام فرمایید.
امتیازات ساخت بافت فرسوده 1405
حال که در خصوص بافت فرسوده اطلاعات کافی را به دست آوردید، باید به بررسی امتیازات ساخت در بافت فرسوده بپردازیم تا بدین ترتیب با این موضوع نیز آشنا شده و اگر قصد ساخت و ساز در این محله ها را دارید و به دنبال دریافت گواهی عدم خلاف نیز هستید، از حق و حقوق خود آگاه باشید. همان گونه که اشاره کرده ایم شهرداری و دولت یک سری امتیازات خاص را برای ساخت بافت فرسوده در نظر گرفته است تا افراد را به ساخت و ساز در این مناطق تشویق نماید. از جمله این امتیازات می توان به موارد زیر اشاره داشت:
- تراکم تشویقی
- طبقه اضافه
- امکان عدم تامین پارکینگ
- دریافت وام برای ساختمان سازی در بافت فرسوده
- در نظر گرفتن تخفیف در هزینه های نظام مهندسی و جواز ساخت و …
- متقاضیان می توانند در تهران تا سقف 120 و در سایر شهرها تا سقف 90 میلیون تومان وام ودیعه مسکن نوسازی بافت فرسوده برای اسکان موقت ، به شکل قرض الحسنه دریافت کنند.
به عنوان مثال می توان اذعان داشت که اگر نهایت مجوز ساخت یک ملک به عنوان مثال 5 طبقه باشد، برای املاک واقع شده در بافت فرسوده می توان محدودیت گذر را حذف کرد. از دیگر سایر مزیت ها و امتیازاتی که برای ساخت در بافت فرسوده در نظر گرفته شده است .
این است که در صورت تجمیع املاک در بافت فرسوده که منجر به حذف گذر شود به جای یک طبقه تشویقی دو طبقه اضافی برای ساخت به ملک تعلق خواهد گرفت و این موضوع می تواند به نفع مالکان و سازندگان ملک باشد. برای اطلاع از تعداد طبقات مجاز در تهران می توانید مقاله مربوطه را بخوانید.
جواز تجاری در بافت فرسوده
به غیر از جواز ساخت مسکونی در بافت فرسوده، جواز تجاری در این منطقه نیز وجود دارد. پیش از آن که به بررسی جواز تجاری در بافت فرسوده بپردازیم، باید اشاره کنیم که در بافت فرسوده ملک های کوچک بسیار دیده می شود. در این راستا اگر مساحت یک ملک کمتر از 50 متر باشد و همچنین ملک در بافت فرسوده قرار گرفته باشد، در این حالت سازنده و یا مالک می تواند بدون نیاز به تامین پارکینگ می تواند تراکم تا ۱۰۰ درصد مساحت ملک جواز تجاری در بافت فرسوده دریافت نماید.
حال می توان اذعان داشت که در زمین ها و املاک کوچک، حتی اگر پهنه بندی مسکونی باشد امکان اخذ جواز تجاری نیز برای ملک مورد نظر وجود خواهد داشت. به عنوان مثال، اگر ملکی مساحتی کمتر از ۵۰ متر داشته باشد و در موقعیت تجاری بافت فرسوده قرار گرفته باشد می تواند بدون تامین پارکینگ با تراکم ۱۰۰ درصد مساحت ملک، جواز تجاری را بافت فرسوده را دریافت کرد. در این راستا نیز می توانید با کارشناسان و مشاوران مجموعه دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ مشورت کنید تا آن ها شما را در دریافت انواع جواز بافت فرسوده راهنمایی کنند.
هزینه جواز ساخت بافت فرسوده 1405
ممکن است این سوال برایتان به وجود بیاید که هزینه جواز ساخت بافت فرسوده چقدر است؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که در گذشته قوانین شهرداری بر این بود که هزینه جواز ساخت بافت فرسوده به صورت تقریب صفر بوده است اما امروزه این قوانین تغییر کرده و هزینه ای بابت دریافت جواز باید در نظر گرفته شود. با این حال شهرداری به جای صفر کردن هزینه اخذ جواز بافت فرسوده، تراکم تشویقی و امکان عدم تامین پارکینگ به ملک موجود در بافت فرسوده را در نظر گرفته است. یعنی شما علاوه بر پرداخت هزینه جواز ساخت بافت فرسوده در سال 1405 با همان قیمت جواز معمولی یعنی حدود متری 400 تا 600 هزار تومان، امکانات و مزایای تراکمیو تشویقی بیشتری خواهید داشت.
در گذشته هدف اصلی از صفر کردن هزینه جواز ساخت بافت فرسوده این بود که دولت بتواند به تشویق و ترغیب مالک برای نوسازی ملک ها و ساختمان ها در این مناطق بپردازد. اما امروزه سیاست گذاران شهرسازی شهر تهران تغییراتی داشته و این تغییرات بدین صورت بوده که به جای سفر کردن هزینه های دریافت جواز، بسته های تشویقی دیگری برای عملیات ساختمانی در بافت فرسوده اعمال گردد و از این طریق سازندگان را به ساخت مسکن در این محدوده ها تشویق نمایند.
نحوه استعلام زمین در بافت فرسوده
اگر می خواهید بدانید زمینی که دارید در بافت فرسوده قرار دارد یا خیر در سامانه استعلامات شهرداری یا همان سایت تهران من با وارد کردن اطلاعات ملک می توانید ببینید که ملک شما در بافت ناپایدار یا فرسوده قراردارد یا خیر.
استعلام بافت فرسوده تهران
با توجه به وسعت شهر تهران ، بافت فرسوده تهران در تمام مناطق وجود دارد. طبیعتا هرچه به سمت مرکز شهر تهران و جنوب شهر تهران می رویم گستردگی بافت فرسوده بیشتر می شود.
مناطقی از شهر تهران که اخیرا مورد اقبال سازندگان قرار گرفته است و به عبارت دیگر نوساز اند مانند منطقه ۲۲ یا ۵ طبیعتا دارای بافت فرسوده کمتری هستند.
اما مناطقی مانند ۱۱ یا ۱۲ و مناطق مرکزی و جنوبی تهران بیشترین گستردگی از لحاظ بافت فرسوده را دارد.
مراحل دریافت پروانه ساخت بافت فرسوده
به منظور دریافت جواز ساخت و یا همان پروانه ساختمانی در بافت فرسوده، لازم است که یک سری مراحل طی شود. به خاطر داشته باشید که طی کردن مراحل جواز ساخت فرسوده بسیار مهم است و می تواند کمی زمان بر نیز باشد. در این راستا شما عزیزان می توانید صفر تا صد دریافت جواز ساخت بافت فرسوده خود را به متخصصان و کارشناسان دکتر جواز بسپارید. شایان ذکر است که از جمله مراحل دریافت پروانه ساخت بافت فرسوده به شرح زیر می باشد:
- تجمیع مدارک تشکیل پرونده مربوطه در خصوص جواز ساخت
- بازدید از ملک توسط کارشناسان شهرداری منطقه مورد نظر
- طرح تفصیلی و بر و کف مربوط به ملک مورد نظر
- تهیه دستور نقشه توسط گزارش های بازدید از ملک
- تهیه نقشه های 4 رشته ساختمان مانند معماریف سازه و برق و مکانیک
- صدور فیش عوارض صدور پروانه
- وصول درآمد
- پیش نویس صدور پروانه
- تایید پیش نویس صدور پروانه توسط رئیس طرح تفصیلی
- تایید پیش نویس صدور پروانه توسط رئیس صدور پروانه
- تایید معاونت شهرسازی و معماری
- تایید شهردار
- چاپ پروانه ساخت ساختمان
بافت فرسوده چند سال است؟
به طور معمول تعیین دقیق عمر هر ابزار یا وسیله ای قابل تشخیص نبوده و تیرآهن هم از این قاعده مستثنی نیست. بر اساس معیارهای مختلف، عمر مفید تیرآهن یا به عبارتی عمر مفید ساختمان تیرآهن بین 50 الی 100 سال می باشد.
اما بعضی عوامل مانند فرسودگی، کیفیت تیرآهن، ضربه، شیوه نگهداری و غیره می تواند عمر مفید تیرآهن را کم و زیاد کند. پس سازه های ساختمانی قدیمی پس از گذشت حدود 100 سال به علت فرسودگی احتمال بروز آسیب و تخریب سازه را افزایش می دهد.
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی جواز ساخت بافت فرسوده و نکات مربوط به آن بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیارتان قرار دهیم. شما نیز می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص اخذ جواز در مناطق بافت فرسوده تهران به کارشناسان و متخصصان مجموعه ما مراجعه فرمایید.
بدون دیدگاه