راه های انتقال سند بدون پایان کار چگونه است؟ امروزه با توجه به افزایش جمعیت و ساخت و ساز در مناطق شهری و روستایی، یک سری قوانین از سوی شهرداری و مراجع ذی ربط وضع شده است تا ساخت و ساز ساختمان ها بر اساس نظم و با توجه به ضوابط فنی و مهندسی انجام شود. قوانین وضع شده از سوی شهرداری و یا سایر مراجع به این دلیل است تا ساختمان ها با ایمنی کامل و بر اساس مقررات ملی ساختمان طراحی و ساخته شوند و از پایداری برخوردار باشند.
شهرداری ها و سازمان های ذی ربط، برای استحکام بنا و امنیت شهروندان قوانینی را تهیه و تنظیم کرده اند که شهروندان هنگام ساخت ساختمان باید آن ها را رعایت فرمایند تا از هر نظر، هنگام وقوع بلایای طبیعی و غیر طبیعی در امان باشند. از سوی دیگر حفظ زیبایی شهرها و مناطق روستایی نیز از اهمیت بسزایی برخوردار است و در این راستا، رعایت قوانین نیز می تواند به شهرسازی بهتر کمک شایانی کند.
برای تضمین آن که ساختمان ها بر اساس مقررات و قوانین وضع شده ساخته می شوند، پس از ساخت ساختمان ها، کارشناسان شهرداری از ساختمان بازدید کرده و در صورت آن که هیچ گونه مشکلی در ساخت ساختمان ها وجود نداشته و سازنده آن ها را رعایت کند، یک گواهی مهم به نام گواهی پایان کار صادر می شود که مهم ترین سند پس از ساخت ساختمان است.
با استفاده از این گواهی می تواند سند رسمی را صادر کرده و آن را به سایر افراد انتقال داد. اما ممکن است این سوال برای شما مطرح شود که راه های انتقال سند بدون پایان کار چه می باشد؟! تا انتهای این مطلب با دکتر جواز همراه باشید تا به بررسی این سوال شما بپردازیم.
انتقال سند به همراه پایان کار چیست؟
همان گونه که در بخش مقدمه این مطلب و همچنین سایر مقالات اشاره کرده ایم، اخذ پایان کار برای ساختمان ها، از جمله مهم ترین اسنادی است که باید از سوی شهرداری مربوطه دریافت شود. در واقع ساخت و ساز باید در قالب چهارچوب و ضوابط وضع شده شهرداری انجام شود، در غیر این صورت ساخت و ساز خلاف قانون می باشد. به صورت کلی در هنگام ساخت و ساز ساختمان ها، باید از سازمان ها و ارگان های مربوطه، مجوز ساخت و یا همان جواز ساخت دریافت شود و ساختمان بر اساس نقشه های طراحی شده توسط مهندسان و تایید شده توسط شهرداری ساخته شود. در غیر این صورت ساختمان مورد تایید شهرداری نمی باشد و فرد قوانین ساخت را زیر پا گذاشته است.
حال باید اشاره داشت که پس از ساخت و ساز ساختمان ها، به منظور تضمین کیفیت ساختمان و همچنین مورد تایید بودن ساختمان از نظر شهرداری و سازمان نظام مهندسی، یک گواهی مهم به نام پایان کار برای ساختمان صادر می شود که این گواهی مزیت های ویژه ای داشته و با وجود آن ساختمان شما به رسمیت شناخته می شود و می توانید به صورت قانونی به خرید و فروش آن و تنظیم سند بپردازید.
در واقع پس از آن که ساخت ساختمان ها به پایان رسید، کارشناسان شهرداری منطقه از ساختمان بازدید کرده و موارد فنی و مهندسی آن را بررسی می کنند. اگر ساختمان از هر لحاظ مورد تایید باشد، با طی کردن مراحل قانونی دریافت پایان کار، می توان این سند را دریافت کرد. پایان کار یک ساختمان نشان می دهد که ساختمان مورد نظر، از سوی سازمان های ذی ربط مورد تایید بوده و قوانین مربوط به ساختمان سازی در آن رعایت شده است.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که از نظر اداره ثبت و اسناد، گواهی پایان کاری که از سوی شهرداری منطقه مورد نظر صادر می شود، برای انجام امور صورت مجلس های تفکیکی برای واحدهای ساختمان الزامی می باشد. تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشد، اداره ثبت برای هر کدام از واحدهای ساختمان سند مالکیت مجزا صادر نخواهد کرد. بنابراین برای دریافت سند مجزا برای واحد ها و انتقال آن، به گواهی پایان کار نیاز است.
انتقال سند خانه کلنگی بدون پایان کار
همانطور که می دانید برای ثبت رسمی یک ساختمان در دفاتر اسناد رسمی ، داشتن گواهی پایان کار ، الزامی و ضروری می باشد و مامورین دفترخانه مجاز به ثبت رسمی انتقال ملکی که پایان کار و برخی استعلامات مربوطه را ندارد نمی باشند. این استعلامات به شرح ذیل است:
- باید بررسی شود که طرفین اهلیت انجام معامله را داشته باشند و ممنوع المعامله نباشند.
- هم چنین باید بررسی شود ساختمان ، دارای تخلفات ساختمانی نباشد.
- باید بررسی شود که ساختمان ، توقیف و یا بازداشت نباشد.
- در وهله آخر باید بررسی شود کلیه هزینه های مربوط به ساختمان اعم از پرداخت مالیات معاملاتی ، هزینه های شهرداری ، عوارض نوسازی و … پرداخت شده باشد.
توجه به این نکته ضروری می باشد که :
پاسخ استعلام گرفته شده از یک دفترخانه ، تنها در همان دفترخانه مورد استفاده قرار می گیرد و در دفاتر دیگر معتبر نمی باشد.
مراحل دریافت پایان کار برای خانه های کلنگی
- مالک در ابتدا می بایست به دفاتر خدمات الکتروفیک شهر مراجعه نموده و تشکیل پرونده برای ملک مورد نظر بدهد.
- در مرحله دوم مالک ، می بایست هزینه بازدید از ملک را واریز نماید.
- پس از واریز هزینه بازدید ملک ، کارشناس مربوطه به ملک رفته و آنجا را بازدید می کند.
روش انتقال سند بدون پایان کار
حال که در خصوص گواهی پایان کار و اهمیت آن برای انتقال سند، اطلاعاتی را به دست آوردید، به بررسی روش یا راه های انتقال سند بدون پایان کار می پردازیم. همان گونه که اشاره کرده ایم، برای معامله ساختمان و ثبت رسمی آن در دفاتر رسمی، به گواهی پایان کار نیاز خواهید داشت. اما آیا انتقال سند بدون پایان کار امکان پذیر خواهد بود!؟
برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که به هنگام معامله و ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی، لازم است که یک سری استعلامات گرفته شود که بدون وجود این استعلامات، دفاتر ثبت اسناد رسمی نیز به لحاظ قانونی مجاز به ثبت معامله نیستند. از جمله این استعلامات به شرح زیر می باشد:
- طرفین معامله نباید ممنوع المعامله باشند.
- ساختمان نباید به لحاظ مالی و مالکیتی مالک هیچ گونه مشکلی داشته باشد! بنا به عبارتی دیگر ساختمان نباید بازداشت باشد.
- ساختمان نباید دارای تخلفات ساختمانی باشد
- پرداخت مالیات معاملاتی صورت گرفته باشد.
پس از آن که دفترخانه مربوطه، شروع به دریافت استعلامات ذکر شده کرد، پاسخ استعلامی که تنها برای همان دفترخانه صادر خواهد شد. در واقع تنها همان دفترخانه می تواند آن را مستند قرار دهد! این موضوع بدان معنا می باشد که استعلامات اخذ شده و یا دریافت شده، برای هر دفترخانه را تنها می توان در همان دفترخانه متقاضی، استعلام مورد استفاده قرار داد و در دفاتر دیگر معتبر نمی باشد! در واقع سایر دفترخانه ها باید خودشان اقدام به دریافت استعلامات ذکر شده در فوق نمایند و نمی توانند به استعلامات سایر دفترخانه ها مستند کنند.
همچنین باید اشاره داشت که این استعلامات دارای مدت زمان اعتبار مشخصی می باشند. در واقع مدت زمان اعتبار این استعلامات، در صورتی که دفترخانه و ثبت اسناد در یک شهر قرار داشته باشند یک ماه و اگر در یک شهر قرار نداشته باشند 45 روز می باشد.
به منظور ثبت یک معامله ساختمانی، باید استعلامات ذکر شده در فوق از سوی سازمان های مربوطه دریافت شود و همچنین این استعلامات در دفاتر اسناد رسمی جهت ثبت معامله ارائه گردد. در غیر این صورت امکان ثبت معامله به صورت رسمی وجود نخواهد داشت. این موضوع بدان معنا می باشد که اگر ملکی از سند رسمی برخوردار نباشد، امکان خرید و فروش آن و ثبت در دفاتر اسناد رسمی میسر نخواهد بود. به خاطر داشته باشید که:
- ملک و ساختمانی که دارای سند می باشند، برای ثبت معاملات آن ها ابتدا باید از شهرداری مربوطه گواهی استعلام دریافت گردد
- باید به هنگام معامله از اینکه ساختمان دارای تخلفات ساختمانی نباشد و دارای گواهی پایان کار باشد اطمینان حاصل شود تا بتوان معاملات آنرا در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمود.
- ثبت و انتقال سند بدون پایان کار امکان پذیر نمی باشد.
نکاتی در مورد پایان کار که باید بدانید:
در خصوص ضرورت دریافت پایان کار، یک سری نکات بسیار مهم و ضروری وجود دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:
- اخذ گواهی پایان کار از شهرداری بر عهده مالکین، قائم مقام و یا وکیل قانونی آن ها می باشد.
- بر اساس قوانین پیش فروش، قراردادهای پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردند.
- صدور گواهی پایان کار در ساختمان هایی که دارای تخلف می باشند، باید بر اساس رای کمیسیون ماده 100 شهرداری صورت گیرد و در صورتی که رای مبنی بر تخریب ساختمان باشد، در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض خواهد بود.
- در مناطقی که خارج از محدوده قانونی و حریم شهرداری می باشند، صدور گواهی احداث ساختمان و گواهی پایان کار بر عهده وزارت کشور – استانداری، فرمانداری، بخش داری، دهیاری – خواهد بود.
- گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف ساختمانی و همچنین تعهد فروشنده به اخذ آن ها، باید به صورت روشن و با ذکر تاریخ دقیق سر رسید و ضمانت اجرایی دقیق در قرارداد ذکر شده باشد. در قرارداد ذکر تاریخ حضور در دفتر ثبت اسناد نیز بسیار ضروری و مهم خواهد بود.
- در صورتی که فروشنده از حضور در دفاتر اسناد رسمی جهت انتقال سند حاضر نشد و شما هم از عدم اقدام فروشنده برای دریافت گواهی پایان کار اطمینان دارید، می توانید در دادگاه های دعوی، این موضوع را مطرح نموده و الزام فروشنده به دریافت پایان کار و همچنین الزام ایشان به تنظیم سند رسمی را در دعوی خود مطرح فرمایید. نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که دعوی تنظیم سند رسمی زمانی اثر بخش خواهد بود که گواهی پایان کار وجود داشته باشد.
معامله و انتقال سند بدون پایان کار :
به صورت کلی باید اشاره داشت که انجام معامله و انتقال سند بدون در اختیار داشتن پایان کار برای ملک، از جمله پر ریسک ترین معاملات ملکی به شمار ملکی می آید.
در این راستا نیز می توان اذعان داشت که با توجه به عدم پاسخ گویی ادارات و نگاه بساز بفروشی به ساختمان سازی و عدم ساخت و ساز مناسب توسط سازندگان و مالکان، در بسیاری از مواقع گواهی پایان کار برای ملک ها صادر نمی شود! در این صورت نیز خریداران نباید به سراغ ملک هایی بروند که پایان کار ندارد!
زیرا برای این گونه از ملک ها سند رسمی قابل انتقال و دریافت نمی باشد! نکته بسیار مهمی که باید در این خصوص بدانید این است که به دلیل عدم آگاهی خریداران، بخشی از طلب شهرداری بابت تخلفات از فروشنده دریافت می گردد و قسمت دیگری نیز بر گردن خریدار می افتد.
در زمان انجام معامله ملک هایی که پایان کار ندارد و همچنین خریدار از این مسئله آگاهی لازم را نداشته، یک سری مشکلات به وجود می آید. در این موارد دو خطر بزرگ برای خریداران وجود خواهد داشت که از جمله این خطرات و زیان ها می توان به زیان اقتصادی و بدهی به ارگان های صادر کننده استعلامات لازم مانند امتیازات گاز، برق و … اشاره داشت.
یکی دیگر از خطرات خرید ملک هایی که دارای پایان کار نیستند، عدم رعایت ایمنی لازم در ضوابط ساخت و ساز این گونه از ساختمان ها و همچنین نبود گواهی های تایید ایمنی و استانداردهای ساخت خواهد بود. در این حالت معامله ساختمان و انتقال سند بدون پایان کار به معامله ای پر ریسک تبدیل می شود که می تواند خریدار را از هر لحاظ با ضرر و زیان مواجه کند. بنابراین بسیار مهم است که اگر به دنبال خرید ملکی هستید، به سراغ املاکی بروید که دارای پایان کار و تاییدیه های لازم از سوی مراجع ذی ربط هستند!
صدور پایان کار برای املاک با جریمه
یکی از سوالات بسیار مهمی که برای شما عزیزان ایجاد می شود، این است که آیا صدور پایان کار برای املاک با جریمه امکان پذیر می باشد؟! برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که قانون جدید، شهرداری وظیفه دارد برای املاکی که به دلیل پرداخت نشدن جریمه، فاقد پایان کار هستند، گواهی پایان کار صادر فرماید.
بر اساس قانون جدید گرفتن سند بدون پایان کار (الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)، صدور سند تکبرگ بدون پایانکار با شرایط خاصی ممکن میباشد. یعنی اگر ساختمان دارای جریمه ماده ۱۰۰ باشد یا به دلیل برخی تخلفات، شهرداری پایانکار صادر نکند، دستگاههای ذیربط با رعایت حقوق مالکانه دستور صدور سند را میدهند. البته در این گواهی، میزان دقیق جریمه در مشاعات و قسمت های اختصاصی ملک ذکر خواهد شد.
باید اشاره داشت که با ارائه گواهی پایان کار صادر شده از سوی شهرداری و مراجع ذی ربط به ادارات ثبت، مالک ساختمان قادر خواهد بود تا در سامانه سامان دهی اسناد غیر رسمی، درخواست صدور سند مالکیت را ثبت کند. ادارات ثبت نیز می توانند با استناد به این گواهی، سند مالکیت را برای ساختمان مورد نظر صادر کرده و البته در سند مالکیت ذکر نماید که ملک دارای جریمه می باشد. شایان ذکر است که در این مرحله، هیچ مبلغی بابت جریمه از مالک دریافت نخواهد شد.
در این خصوص باید بیان کرد که نحوه پرداخت جریمه این گونه از املاک به شرح زیر می باشد:
- بر اساس قوانین وضع شده، مالک ساختمان و یا ملکی که دارای جریمه شهرداری می باشد، قادر خواهد بود تا با دریافت گواهی پایان کار که میزان جریمه در آن ذکر شده، نسبت به اخذ سند مالکیت اقدام فرماید.
- پرداخت جریمه به نرخ روز تنها در زمان انتقال ملک به شخص دیگری الزامی می باشد.
- مالک باید پیش از هر گونه نقل و انتقال ملک، تمامی جریمه های مربوطه را به نرخ روز تسویه کند.
- در زمان تنظیم سند انتقال، مبلغ دقیق جریمه محاسبه و از مالک دریافت خواهد شد.
اخذ پایان کار با مالک است یا سازنده؟
از جمله سوالات پر تکرار شما عزیزان از کارشناسان و مشاوران دکتر جواز ، بدین صورت می باشد که اخذ پایان کار با مالک است یا سازنده؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که به صورت کلی اخذ و یا دریافت پایان کار برای ساختمان ساخته شده، بر عهده سازنده آن می باشد. مگر آن که در زمان تنظیم سند مشارکت در دفتر خانه، موضوع دیگری مطرح و درج شده باشد.
در این صورت ممکن است تعهد دریافت پایان کار به مالک یا سازنده انتقال پیدا کند. بنا به عبارتی دیگر، در قرار دادهای وضع شده و مشارکت نامه ها، به تمام این موارد اشاره می شود و ممکن است اخذ پایان کار بر اساس مشارکت نامه، بر عهده هر کدام از طرفین معامله باشد. از جمله نکاتی که باید در این خصوص بدانید، به شرح زیر است:
- اگر چه توقیف بودن یک ملک مانع از صدور سند رسمی برای ملک یا انتقال سند خواهد شد، اما مانعی برای ارائه پایان کار شهرداری به ملک نیست.
- در صورتی که سازنده از پیگیری و اخذ پایان کار امتناع نماید و در صورتی که این امر در سند مشارکت در ساخت به مالک محول نشده باشد، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه های حقوقی، داد خواست الزام سازنده به اخذ پایان کار را تقدیم دادگاه نماید.
آیا پایان کار ضروری است؟
همانطور که برای ساخت و ساز یک زمین یا بازسازی یک خانه کلنگی و ساخت یک آپارتمان به جای آن نیازمند دریافت پروانه ساخت از شهرداری منطقه هستید بعد از پایان عملیات ساخت و ساز نیز نیازمند دریافت پایان کار می باشید.
دریافت پایان کار به معنای آن است که ساختمان از نظر رعایت مقررات ساخت و نیز امور مربوط به خلافی ها مشکلی نداشته و آماده ی فروش ، انتقال یا بهره برداری و سکونت است.اگر مشکلی وجود داشته باشد شهرداری معمولا از صدور پایان کار برای ملک امتناع می کند تا زمانی که مشکل حل شود.
نکات حقوقی در خصوص خرید خانه بدون پایان کار
به طور کلی به دلیل معضلاتی که پس از خرید خانه بدون پایان کار برای خریدار ایجاد می شود ، توصیه می شود از خرید هر گونه ملک بدون پایان کار خودداری نمایید. فروش خانه بدون پایان کار معمولا در مورد خانه های نوسازی که تا کنون مراحل اداری صدور سند مالکیت در مورد آنها تکمیل نگردید است انجام می گیرد.
اگر در دادگاه محل وقوع ملک ثابت شود، فروشنده با تمسک به وسایل متقلبانه خریدار را برای خرید خانه بدون پایان کار فریب داده است، فروشنده مسئول جبران ضرر و زیان وارده به خریدار خواهد بود.
مسئولیت پرداخت هزینه هایی از قبیل عوارض شهرداری، جریمه کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری و .. در مواردی که خانه بدون پایان کار به فروش رسیده است، با خریدار خواهد بود. همچنان که گذشت در موارد خرید خانه بدون گواهی پایان کار، ممکن است کمیسیون ماده 100 شهرداری به استناد وجود تخلف در ساخت و ساز، حکم به تخریب صادر کند.
علاوه بر این که دادگاه حقوقی می تواند به موضوع فروش خانه بدون پایان کار رسیدگی کند، در صورتی که موضوع دارای جنبه کیفری باشد، می توان بر علیه فروشنده در دادگاه کیفری شکایت طرح نمود.
برای مثال در صورتی که رفتار فروشنده ارکان تشکیل دهنده جرم کلاهبرداری موضوع ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری را دارا باشد، ممکن است به موجب حکم دادگاه کیفری به حبس تا 7 سال محکوم گردد.
سخن پایانی:
در این مطلب سعی کردیم تا به بررسی راه های انتقال سند بدون پایان کار بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان و مشاوران ما در این خصوص مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه