مراحل ساخت طبقات اضافی روی طبقات ساختمان کدامند؟ همان گونه که می دانید، بسیاری از افراد و مالکان به دنبال ساخت طبقات اضافی روی طبقات ساختمان هستند. به دلیل آن که هزینه های ساخت یک ساختمان کامل بسیار بیشتر از ساخت طبقات اضافی روی طبقات ساختمان می باشد. از سوی دیگر با توجه به به افزایش قیمت مسکن و همچنین علاقه افراد و صاحبان ملک به سرمایه گذاری بیشتر، بسیاری از آن ها ساخت یک طبقه اضافه تر بر روی ملک خود را انتخاب می کنند.
به این کار اضافه اشکوب می گویند و به خاطر داشته باشید که بدون دریافت مجوزهای لازم از شهرداری، نمی توانید طبقه ای دیگر بر روی بنای ساختمانی خود بنا کنید! در این راستا باید اشاره داشت که اگر مالک و یا سازنده مجوز یا پروانه اضافه اشکوب را از شهرداری دریافت نکند و شروع به ساخت و ساز نماید، در این حالت، ساخت و ساز غیر مجاز انجام داده است. همچنین شهرداری با کمک گرفتن از اختیارات قانونی خود اجازه ساخت طبقات اضافه بدون مجوز را نمی دهد و به صورت قانونی عمل می کند.
همان گونه که می دانید نیز، مهم ترین راهی که شهرداری ها در مقابل ساخت طبقه اضافی انجام می دهند، توقف پروژه ساخت و ساز می باشد. بعد از توقف نیز حکم تخریب سازه ساخته شده به صورت اضافه را صادر می کند. در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی داریم تا به بررسی مراحل ساخت طبقات اضافی روی طبقات ساختمان بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
معرفی اضافه اشکوب
همان گونه که در مقدمه این مقاله توضیح داده ایم، بسیاری از افراد به دنبال ساخت طبقات اضافی روی طبقات ساختمان هستند و این موضوع البته به دلیل سود آوری بیشتر از ملک است. به این کار اضافه اشکوب می گویند و پروانه یا مجوز ساختی نیز در شهرداری تحت این عنوان وجود دارد که به افراد اجازه می دهد تا در شرایطی خاص، یک طبقه اضافه تر بر روی ملک خود بنا کنند. بنا به عبارتی دیگر، به مجوز ساخت طبقه ای بر روی طبقه دیگر اضافه اشکوب اطلاق می گردد. البته باید اشاره داشت که در برخی از موارد نیز سازنده ای یا مالکی پروانه ساخت معینی را از شهرداری دریافت کرده اما در حین ساخت یا مدتی بعد از دریافت پروانه ساخت، قصد آن را دارد که طبقات اضافی به ساختمان خود اضافه کند. در این حالت توسعه بنا در ارتفاع اتفاق می افتد و نوعی اضافه اشکوب است.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که ساخت طبقات اضافی بر روی ساختمان ها کاری آسان نیست و بنا به دلایل خاص، شهرداری سخت گیری های بیشتری نسبت به گذشته در این راستا دارد. اما در این میان تبصره هایی وجود دارد که درخواست کنندگان با کمک گرفتن از آن ها می توانند درخواست خود را ارائه دهند. باید اشاره داشت که این تبصره ها با این که ساز و کار مشخص دارند، اما تایید شدن یا تایید نشدن درخواست اضافه اشکوب نیز به خود شهرداری منطقه زندگی شما بستگی خواهد داشت.
اگر برای ساخت و ساز خود نیاز به گواهی عدم خلاف و گواهی پایان کار دارید می توانید با کارشناسان ما در دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
آیا اضافه طبقه ساخت قانونی است؟
یکی از آن دسته سوالاتی که برای بسیاری از سازندگان و مالکان عزیزا ایجاد می شود، این است که آیا اضافه طبقه ساخت قانونی است؟ در واقع باید اشاره داشت که اگر سازه ساختمان شما به لحاظ نیرو و بار بتواند این بار اضافی را تحمل کند (که به تشخیص مهندس سازه نیاز است) و همچنین شهرداری ساختمان را کنترل کند و بداند در آینده مشکلی برای ساکنان ایجاد نخواهد شد و جواز اضافه اشکوب را صادر کند، این کار قانونی است. در غیر این صورت ساخت اضافه طبقه قانونی نبوده و با کسی که بدون مجوز این کار را انجام دهد، بر اساس قانون برخورد خواهد شد.
به صورت کلی در دهه های گذشته شهرداری ها به راحتی مجوز ساخت طبقه اضافی را به درخواست کنندگان می دادند اما بعد از تخریب تعدادی از این خانه ها در زلزله و مواردی از این قبیل و همچنین به دلیل رعایت نشدن مسائل سازه ای و همچنین ساخت و ساز های نامناسب و بدون ایمنی، شورای شهر تهران تصمیم گرفت صدور مجوز برای چنین ساخت و سازهایی را قطع نماید و تنها به تعداد محدودی از درخواست کنندگان آن هم با شرایطی بسیار خاص، این مجوز را بدهد.
تبصره ها بدین صورت است که اگر تعداد طبقات ساخته شده در ساختمان كمتر از تعداد طبقاتی باشد كه در جواز (پروانه) ساخت قید شده است و همچنین سازه مورد نظر تحمل بار یک طبقه را داشته باشد (بر اساس بررسی نقشه های سازه ای و معماری) صدور اجازه تكميل طبقات ساختمان بر اساس پروانه صادره و محاسبات فنی آن بر اساس شرایط ذکر شده در زیر می باشد:
- در صدور پروانه اوليه، ضوابط شهرسازی، معماری و طرح های تفصيلی به صورت کامل رعایت شده باشد.
- محاسبات فنی ساختمان و اجرای آن مطابق با آخرين ويرايش آيين نامه های طراحی و مقررات ملی ساختمان و آيين نامه زلزله صورت گرفته باشد و همچنین سازه به لحاظ باربری در طبقات اضافی مشکلی نداشته باشد.
شرایط اضافه کردن طبقه به ساختمان چیست؟
بیان کردیم که اضافه کردن طبقه به ساختمان امری راحت نیست و باید سازه یا ساختمان شرایطی داشته باشد که هم بتواند بار اضافه طبقه را تحمل کند و همچنین به لحاظ سکونت و راحتی مشکلی نداشته باشد. به صورت کلی هیچ شخصی بدون دریافت مجوز اضافه اشکوب از شهرداری منطقه مورد نظر نمی تواند ساخت و سازی را انجام دهد و یا طبقه ای به ساختمان اضافه نماید! از جمله شرایط اضافه کردن طبقه به ساختمان، به صورت زیر است:
1) بررسی شرایط فنی
سازه ساختمان باید به لحاظ هایی مانند استحکام بنا، فضا (متراژ و ابعاد) مورد بررسی قرار گیرد و همچنین نقشه های طبقه جدید طراحی شده و مصالح مورد نیاز تعیین گردد و ساخت باید به با نظارت مهندسان انجام شود. از جمله نکاتی که باید درباره شرایط فنی بدانید، به شرح زیر است:
- ساختمان باید از نظر سازه ای مناسب و توان تحمل وزن طبقه جدید را داشته باشد.
- اگر ساختمان تحمل وزن اضافه طبقه را ندارد با مشاوره مهندسان خبره باید پیش از شروع عملیات ساخت و ساز، مقاوم سازی برای آن انجام شود
- متراژ زمین و ابعاد آن باید به گونه ای باشد که فضای کافی برای ساخت طبقه جدید فراهم شود. بعلاوه باید فاصله با ساختمان های مجاور نیز کاملا مناسب و قانونی باشد.
- طبقه جدید باید به دست مهندسان ساختمان طراحی شده و مطابق با ضوابط و مقررات ملی ساختمان باشد.
- مصالح مورد استفاده در ساخت طبقه جدید، باید باکیفیت و مناسب باشد و استانداردهای لازم را داشته باشد.
2) شرایط قانونی ساخت طبقه اضافه
به غیر از شرایط فنی، برای ساخت طبقه اضافه بر روی ساختمان، یک شرایط قانونی نیز وجود دارد. در این راستا، باید مجوزهای لازم از شهرداری و سازمان نظام مهندسی دریافت شود. در غیر این صورت اجازه ساخت طبقه اضافه بر روی بنای ساختمان را نخواهید داشت. شایان ذکر می باشد که:
- طرح طبقه جدید باید با طرح تفصیلی منطقه مطابقت داشته باشد.
- در ساخت طبقه جدید، باید حقوق همسایگان از جمله دید و نور آنها رعایت شود.
نکته بسیار مهم:
باید به این موضوع توجه داشته باشید که پیش از شروع عملیات ساخت طبقه اضافه بر روی ساختمان، با مشاوران و کارشناسان و مهندسان در این خصوص مشورت فرمایید. لازم است تا از ضوابط و شرایط و قوانین اضافه اشکوب آگاه شوید. در غیر این صورت به دلیل عدم رعایت مسائل فنی و قانونی، جریمه هایی برای شما وضع خواهد شد.
بررسی هزینه اضافه کردن یک طبقه روی سازه:
برای اضافه کردن یک طبقه بر روی سازه، یک سری هزینه های خاص وجود دارد که این هزینه ها باید توسط سازنده و یا مالک ساختمان پرداخت گردد. از جمله هزینه هایی که باید برای ساخت یک طبقه اضافه بر روی ساختمان در نظر داشته باشید، به شرح زیر می باشد:
- هزینه های اخذ پروانه ساخت اضافه اشکوب
- هزینه های مهندسان طراح و تهیه نقشه
- هزینه های خرید مصالح لازم برای اسکلت بندی ساختمان (قیمت تیرآهن، قیمت روز میلگرد، قیمت بتن و ….)
- هزینه تاییدیه نظام مهندسی
- هزینه مربوط به دستمزد ساخت
- هزینه های تاسیسات مکانیکی و الکتریکی و …
هزینه های ساخت یک طبقه اضافه بر روی ساختمان، به عوامل ذکر شده در فوق بستگی دارد که البته این هزینه ها با توجه به نوع مصالح و سازه ای که قصد اجرای آن را دارید و همچنین متراژ کار شما، افزایش یا کاهش می یابد. به صورت کلی هرچه متراژ کار شما بیشتر باشد، به طبع برای ساخت طبقه ای اضافه، باید هزینه های بیشتری را متحمل شوید.
از سوی دیگر ساخت طبقه اضافه بر روی ساختمان، کمتر از ساخت یک ساختمان با یک طبقه است، زیرا در این حالت بنا به شرایطی که مهندس طراح و ناظر در نظر می گیرد، ممکن است دیگر نیازی به پی کنی و ساخت پی نداشته باشید. با این حال در بسیاری از مواقع، ممکن است مهندسان دستور پی ریزی را نیز بدهند (اگر ساختمان قدیمی باشد).
مراحل اضافه کردن یک طبقه به ساختمان:
همان گونه که در بخش های مختلف این مقاله اشاره کرده ایم، اضافه کردن یک طبقه به ساختمان یا همان اضافه اشکوب، یک فرآیند پیچیده است که باید برای ساخت طبقه و همچنین دریافت مجوز از مراجع ذی ربط، مراحل خاصی را طی کنید. شایان ذکر می باشد که تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان در طی همین مراحل و توسط مراجع قانونی مشخص خواهد شد. از جمله مراحل مراحل اضافه کردن یک طبقه به ساختمان به صورت زیر است:
1) بررسی بخش های مختلف ساختمان برای اضافه کردن طبقه
- در این راستا لازم است که به شهرسازی و شهرداری منطقه مورد نظر مراجعه کنید تا آن ها از ملک شما بازدید نمایند. سپس در مرحله بعد؛ متقاضی درخواست اضافه اشکوب، باید با ارائه نقشه و مشخصات ملک، از امکان اضافه بنا اطمینان حاصل کند.
- به خاطر داشته باشید که بررسی ملک به لحاظ طرح تفصیلی نیز مهم است. طرح تفصیلی هر منطقه، حداکثر تعداد طبقات مجاز برای هر ملک را مشخص خواهد کرد و مالک یا سازنده باید به شهرداری مراجعه کرده و از حداکثر طبقات مجاز برای ملک خود آگاه شود.
- نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که تراکم مجاز هر منطقه، حداکثر متراژ بنای مجاز را در هر قطعه زمین مشخص می کند و مالک یا سازنده باید از تراکم مجاز منطقه نیز آگاه شود و بداند که اضافه کردن یک طبقه به ساختمان، از حداکثر تراکم مجاز تجاوز می کند یا خیر.
2) دریافت پروانه ساخت اضافه اشکوب
- پسی از آن که بررسی ملک از هر لحاظ انجام شد (چه از لحاظ سازه ای و فنی و چه از لحاظ قانونی و شرایط منطقه ای)، به منظور اضافه کردن یک طبقه به ساختمان، لازم است تا از مراجع ذی ربط مانند شهرداری و نظام مهندسی، مجوزهای لازم را دریافت نمایید.
- شایان ذکر است که مجوزها، به منظور تطابق ساخت و ساز با ضوابط و مقررات ملی ساختمان و همچنین حفظ حقوق همسایگان صادر خواهد شد.
3) انتخاب مهندس ناظر
- لازم است تا سازنده و یا مالک ملک، مهندسان ناظر مجاز را برای نظارت بر عملیات ساختمانی از سوی سازمان نظام مهندسی و با معرفی این سازمان، برای ملک خود انتخاب کند.
- مهندس ناظر موظف است که رعایت ضوابط و مقررات ملی ساختمان را در طول ساخت و ساز کنترل کند.
- مالک یا سازنده باید مشخصات مهندس ناظر را به شهرداری معرفی کرده و تعهد نامه ای مبنی بر قبول نظارت بر عملیات ساختمانی توسط مهندس ناظر ارائه دهد.
4) انتخاب یک پیمانکار مناسب
- مالک و یا سازنده باید یک پیمانکار مجاز برای اجرای عملیات ساختمانی انتخاب کند.
- پیمانکار موظف است که عملیات ساختمانی را طبق نقشه ها و مشخصات فنی و با رعایت ضوابط و مقررات ملی ساختمان اجرا نماید.
- پیش از شروع اجرای ساختمان و ساخت یک طبقه اضافه؛ باید با پیمانکار قراردادی برای ساخت منعقد یا بسته شود که در آن شرح تعهدات هر دو طرف، مدت زمان اجرا، هزینه ساخت و سایر موارد مربوط به عملیات ساختمانی ذکر شده باشد.
5) اجرای عملیات ساختمانی
- پس از اخذ مجوز ساخت و انتخاب مهندس ناظر و پیمانکار، عملیات ساختمانی می تواند آغاز شود.
- مهندس ناظر موظف است که در تمام مراحل ساخت و ساز حضور داشته باشد و رعایت ضوابط و مقررات ملی ساختمان را کنترل نماید.
- پیمانکار موظف است که اقدامات ایمنی لازم را در طول عملیات ساختمانی انجام داده و از سلامت کارگران و ایمنی محل کارگاه اطمینان حاصل کند.
اخذ موجوز ساخت طبقه دوم یا اضافه اشکوب:
حال که در خصوص مراحل اضافه کردن یک طبقه به ساختمان اطلاعاتی را در اختیار شما عزیزان قرار دادیم، باید یکی از مهم ترین مراحل ساخت طبقه اضافه یعنی اخذ پروانه اضافه اشکوب را به صورت کامل شرح دهیم. همان گونه که می دانید، برای ساخت یک طبقه اضافه، لازم است تا به شهرداری مراجعه کرده و مجوزهای لازم را دریافت کنید.
این مجوز یک سند رسمی (مانند تمامی پروانه های ساختمانی) می باشد که نشان می دهد شرایط فنی و قانونی لازم برای اضافه کردن یک طبقه به ساختمان (معروف به اضافه بنا یا اضافه اشکوب) وجود دارد. برای دریافت این سند نیز لازم است تا مراحل ذکر شده در زیر را انجام دهید:
- باید به شهرداری منطقه ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و پرونده ای تشکیل دهید و درخواست بازدید از ملک را ثبت کنید.
- در درخواست بازدید فنی به منظور بررسی مساحت، عرض کوچه، وضعیت فعلی ملک، معابر، حدود اربعه، پیشروی ساختمان های مجاور و ترسیم کروکی یکی از کارشناسان شهرداری از ملک شما بازدید می کند.
- مراجعه به کارشناس شهرداری و دریافت نظر کارشناسی ایشان و مشورت با او در رابطه با پروانه اضافه اشکوب
- مراجعه به سازمان شهرداری منطقه ملک مورد نظر و ارائه فرم مهندس ناظر به مالک
- مراجعه به اداره برق و استعلام و دریافت پاسخ از آن ها
- مراجعه به سازمان شهرداری و محاسبه و ثبت عوارض مربوط به ساختمان سازی و نو سازی
- پرداخت عوارض تعیین شده از سوی شهرداری منطقه
- انجام بیمه ساختمان و مراجعه به سازمان تامین اجتماعی و تنظیم فرم بیمه و دریافت رسید پرداخت حق بیمه
- تنظیم پیش نویس مجوز طبقه دوم و دریافت تاییدیه آن از سوی شهرداری منطقه
- مراجعه به واحد دبیرخانه سازمان شهرداری و انجام عملیات ثبت و شماره گذاری در دبیرخانه و تحویل مجوز به متقاضی
مدارک مورد نیاز برای دریافت پروانه اضافه اشکوب:
مراحل ذکر شده در فوق، مراحل دریافت پروانه اضافه اشکوب یا ساخت یک طبقه بر روی سازه است. پس از تایید آن که ساختمان مورد نظر قابلیت اضافه شدن یک طبقه را دارد، سازنده و یا مالک لازم است تا مدارکی را به شهرداری ارائه دهد. پس از تأیید امکان اضافه بنا، متقاضی باید مدارک لازم را به شهرداری ارائه دهد.
این مدارک شامل سند مالکیت، پروانه ساخت اولیه، نقشه های معماری و سازه، محاسبات فنی، تعهد نامه ناظر و سایر مدارک مورد نیاز شهرداری خواهد بود. کارشناسان شهرداری مدارک ارائه شده را بررسی خواهند کرد و در صورت مطابقت با ضوابط و مقررات، پروانه ساخت اضافه اشکوب برای ملک شما صادر می گردد.
بخش نامه ممنوعیت صدور پروانه اشکوب در تهران
در سال 1387 طبق ابلاغیه ای شورای اسلامی شهر تهران، مدت زمان صدور پروانه مجوز ساخت یک طبقه اضافه یا همان اضافه اشکوب را بنا به دلایل مختلفی ممنوع کرد. اما در طی سال های اخیر، این مصوبه توسط دیوان عدالت اداری لغو گردیده است.
پس از آن در صورتی که اضافه اشکوب مطابق با قوانین شهرسازی، ضوابط شهرداری و همچنین رعایت نکات فنی، طراحی و اجرایی مقررات ملی ساختمان باشد، شهرداری میتواند پروانه را صادر نماید. بنابراین صدور پروانه اضافه اشکوب علاوه بر ضوابط موجود به شهرداری منطقه مورد نظر نیز بستگی خواهد داشت.
سخن پایانی:
در این مطلب از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به سوال پر تکرار شما عزیزان یعنی مراحل ساخت طبقات اضافی روی طبقات ساختمان بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با مشاوران و کارشناسان ما مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه