همان گونه که می دانید، تمامی زمین ها دارای یک مالک نمی باشد و برخی از آن ها به صورت اوقافی و برخی دیگر به صورت مشاع می باشد. ساخت و ساز در زمین مشاع و وقفی همواره آسان نبوده و با یک سری چالش های بسیار خاص همراه است. اما با این حال نیز از آن جا که بسیاری از زمین ها به صورت مشاع هستند، دانستن نکات حقوقی این گونه زمین ها اهمیت بسیاری دارد.
به خاطر داشته باشید که ساخت و ساز در زمین مشاعی یا وقفی نیز مزیت های خاص خود را دارد و وجود همین مزیت ها ، سازنده را ترغیب به ساخت و ساز می کند. در نظر داشته باشید که ساخت و ساز در زمین های اوقافی پیچیدگی های خاص خود را دارد و نیاز است تا قوانین و مقررات مربوطه به صورت کامل بررسی گردد.
از سوی دیگر باید اشاره داشت که ساخت و ساز ساختمان و آپارتمان در زمین های مشاع، منوط به رضایت همه شرکای ملک می باشد، حال ملک ممکن است دو و یا بیشتر از آن شریک داشته باشد. بر اساس قوانین مدنی هیچ کدام از شرکای ملک مشاع نمی توانند بدون اجازه شرکای دیگر، در ملک مشاع تصرف کنند و یا ساخت و ساز و نوسازی های زیادی انجام دهند. برای دریافت گواهی پایان کار می توانید با ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ در تماس باشید.
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی ساخت و ساز در زمین مشاع یا وقفی و نکات حقوقی آن بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
تعریف ملک مشاع و وقفی:
ملک مشاع و وقفی دو تعریف کاملا متفاوت با یک دیگر دارند. در واقع این دو نوع ملک یا زمین، نکات حقوقی خاص خود را برای ساخت و ساز دارد که در این مقاله، به آن ها خواهیم پرداخت.
منظور از ملک مشاع یا زمین مشاع، ملک یا زمینی می باشد که مالکیت آن بین چند نفر به شکل اشاعه تقسیم شده و مشترک باشد. لازم ذکر می باشد که منظور از مالکیت به صورت اشاعه یعنی حدود بیرونی سهم شرکا به شکل کامل مشخص نباشد. هنگامی که مالکیت ملک به صورت مشاعی می باشد، تمامی شرکا در تمامی بخش های ملک مورد نظر شریک خواهند بود و سهم آن ها به صورت خارجی قابل تشخیص و تعیین نمی باشد.
ملک وقفی نیز زمین یا ملکی می باشد که به منظور یک هدف عمومی یا مذهبی وقف عموم یا افرادی خاص خواهد شد. در واقع با وقف این زمین، مالکیت آن ها به طور دائم از فرد خارج می گردد و به مردم و مصلحت عمومی یا خیریه اختصاص داده خواهد شد.
شایان ذکر می باشد که برخی از افراد یا نهادها برای اموری بشر دوستانه خاص مانند ساخت مسجد، مدرسه یا تأمین نیازهای خیریه، زمین های خود را وقف کنند. این نوع زمین ها تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه مدیریت خواهند شد و شرایط خاصی برای بهره برداری و ساخت و ساز در آن ها وجود دارد و لازم است تمامی شرایط آن ها رعایت گردد.
تفاوت افراز و تفکیک در ملک مشاع
| عنوان | فراز (افراز) | تفکیک |
|---|---|---|
| تعریف | جدا کردن سهم هر مالک از ملک مشاع | تقسیم فیزیکی یک ملک به قطعات کوچکتر |
| مناسب برای | املاک مشاع (چند مالک) | املاک غیرمشاع یا مشاع با توافق مالکین |
| نیاز به توافق مالکین | بدون نیاز به رضایت همه (در صورت درخواست یکی از شرکا) | نیازمند رضایت تمامی مالکین |
| نهاد تصمیمگیر | اداره ثبت یا دادگاه | صرفاً اداره ثبت اسناد |
| برای ملک وقفی | معمولاً غیرقابل انجام مگر با مجوز خاص | امکانپذیر نیست مگر با شرایط خاص شرعی و قانونی |
| اثر نهایی | سند جداگانه برای هر سهم | اسناد مجزا برای قطعات تفکیکشده |
| کاربرد حقوقی | پایان شراکت در ملک | توسعه یا فروش قطعات کوچکتر |
ساخت و ساز در زمین مشاع:
ساخت و ساز در زمین های مشاع، منوط به کسب رضایت از تمام شرکای زمین یا ملک می باشد. در واقع سازنده برای آن که بتواند در زمینی مشاع ساخت و ساز کند، در ابتدا لازم است تا شرکای زمین مورد نظر را راضی کرده و به عبارتی رضایت آن ها را جلب کند. راهکار دیگر برای ساخت و ساز در زمین مشاع، انجام عملیات افراز می باشد.
ممکن است این سوال برای شما به وجود بیاید که عملیات افراز چیست؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که عملیات افراز فرایندی می باشد که بر اساس آن، ملک مشاع میان شرکای ملک تقسیم خواهد شد و سهم هر کدام از آن ها به شکل معین به آن ها تحویل داده می شود. شما می توانید برای دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان خود با ما در تماس باشید.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که برای آن که عملیات افراز به شکلی صحیح و اصولی انجام شود، ملک مورد نظر باید از وسعت و اندازه کافی برای تقسیم شدن برخوردار باشد. در غیر این صورت به در خواست هر کدام از شرکا، ملک به مزایده گذاشته خواهد شد و فروخته می شود.
پس از آن از محل وجه فروش ملک، سهم هر یک از شرکای زمین مورد نظر پرداخت می گردد. پیش از انجام هر گونه ساخت و ساز در زمین و یا ملک مشاع، باید با کارشناسان و مشاوران حرفه ای در این خصوص مشورت کنید تا آن ها شما را راهنمایی کنند.
آیا انجام عملیات ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر است؟
خیر برای ساخت و ساز در ملک مشاع، نیاز است تا رضایت تمام شرکا به صورت کامل دریافت گردد در غیر این صورت با فرد خاطی، بر اساس قانون برخورد خواهد شد. لازم ذکر می باشد، در صورتی که بدون اجازه شریک یا شرکا یک ملک مشاع، در زمین ساخت و سازی صورت گرفته باشد، شریک یا شرکا می تواند به دادگاه های عمومی و حقوقی مراجعه کرده و به وسیله طرح دعوای تصرف عدوانی، قلع و قمع بنا را دریافت نماید. بنابراین برای جلوگیری از این گونه مشکلات، کسب رضایت شرکا در ملک مشاع اهمیت بسزایی خواهد داشت.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که با صدور حکم به قلع و قمع بنای مورد نظر، شخص احداث کننده بنا لازم است تا سازه یا ساختمان یا هر نوع بنای تاسیس شده خود را تخریب کرده و ملک مشاع را به حالت قبل در آورد. در صورتی که شخص نیز از تخریب بنا خودداری نماید، آن گاه با دستور دادگاه ضابطین قضایی می توانند مبادرت به تخریب بنا کنند و هزینه را از شخص خاطی دریافت نمایند.
از سوی دیگر باید اشاره داشت که اگر در ملک مشاع بدون اجازه و کسب رضایت شرکا، ساخت و سازی انجام شود و به ملک مشاع آسیبی وارد گردد، شرکا زمین یا ملک مشاع می توانند با استناد به ماده 2 قانون مسئولیت مدنی ، جبران خسارات وارده را از شریک دیگر مطالبه فرمایند.
ساخت و ساز در ملک مشاع به صورت قانونی:
برای آن که بتوان در ملک مشاع ساخت و سازی را انجام داد، لازم است تا تمامی امور ساخت بر اساس قوانین صورت گیرد. همان گونه که در ابتدای این مقاله اذعان داشته ایم، انجام هر گونه ساخت و سازی در ملک مشاع، باید با کسب رضایت شرکای ملک باشد! به همین دلیل، مهم ترین راه برای انجام هر نوع ساخت و ساز در این گونه ملک ها، توافق تمامی شرکا به ساخت و ساز می باشد.
در حالتی که تمامی شرکا رضایت به ساخت دارند، باید سند توافق نامه مبنی بر جواز ساخت و ساز در ملک مشاع را تنظیم بشود و توسط تمامی شرکا به امضا برسد. این سند بسیار مهم یا این توافق نامه، ممکن است به صورت رسمی یا عادی تنظیم گردد. اما برای تنظیم سند توافق نامه و استناد بر آن در صورت نیاز، باید توافق نامه در دفاتر ثبت اسناد رسمی تهیه و تنظیم شود. برای تنظیم یک توافق نامه عادی، باید برگه توافق نامه تنظیم شده توسط شهود و شرکا به امضا برسد.
پس از تنظیم و امضا توافق نامه توسط شرکا، می توان عملیات دریافت جواز ساخت را برای زمین مورد نظر انجام داد و ساخت و ساز در زمین مشاع را پس از دریافت و یا اخذ جواز مربوطه، شروع کرد.
عدم رضایت شرکا برای ساخت و ساز در زمین های مشاع:
در بسیاری از موارد سازندگان و یا سایر شرکا ممکن است با عدم رضایت شرکا برای ساخت و ساز مواجه شوند. این موضوع نیز می تواند یک یا چند تن از شرکا باشند که اجازه ساخت و ساز در ملک را نمی دهند. در این صورت بر اساس قوانین وضع شده، انجام هرگونه تصرف در ملک مشاع مثل ساخت و ساز و … ممنوع می باشد. درباره ضوابط ساخت و ساز بیشتر بدانید.
در صورت عدم رضایت شرکا برای ساخت و ساز در زمین های مشاعی، عملیات افراز راهکاری قانونی است که برای این حالت در نظر گرفته شده است. در عملیات افراز در صورتی که ملک از وسعت کافی برخوردار باشد، با تقسیم ملک، می توان سهم هر کدام از شرکا را تفکیک کرد.
در این حالت با انجام عملیات افراز، ملک می تواند میان شرکا به راحتی تقسیم شده و هر کس به اندازه سهم خویش، در ملک سهیم است و در صورت فروش مبلغ خود را بر اساس سهم خود بردارد. باید اشاره داشت که عملیات افراز به معنای تقسیم کردن ملک مشاع می باشد و ممکن است با توافق شرکا یا به موجب حکم دادگاه انجام شود.
در صورتی که عملیات افراز ملک مشاع قابل انجام نباشد:
در برخی از مواقع به دلیل کم بودن مساحت ملک مشاع یا دلایل قانونی و حقوقی دیگر، ممکن است انجام عملیات افراز امکان پذیر نباشد. در این حالت بنا به درخواست هر کدام از شرکا، ماک به شکل مزایده به فروش می رسد. مزایده نیز به معنای فروختن به بالاترین قیمت ممکن است.
از جمله نکات بسیار مهمی که باید در این خصوص بدانید، به شرح زیر می باشد:
- مزایده و فروش ملک مشاع توسط دادگستری محلی صورت می گیرد که ملک مشاع در آن واقع گردیده است.
- پیش از انجام مزایده، باید آگهی مزایده در محل ملک الصاق شده و در یکی از روزنامه های محلی منتشر شود.
- ملک باید توسط ارزیاب و کارشناس مربوطه بررسی شده و قیمت اولیه برای فروش آن تعیین گردد.
- در روز مزایده متقاضیان خرید ملک حضور پیدا می کنند و قیمت های پیشنهادی خود را اعلام خواهند کرد.
- ملک مورد مزایده به شخصی فروخته خواهد شد که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد.
- شخصی که مزایده را برنده می شود، باید یک دهم از قیمت مزایده را همان موقع پرداخت کند.
ساخت و ساز در زمین های اوقافی:
ملک های وقفی یا ملک های اوقافی، زمین هایی هستند که متعلق به سازمان اوقاف می باشد و ساخت و ساز در زمین های اوقافی شامل قوانین پیچیده و بسیار خاص می باشد. در کل اداره اوقاف و امور خیریه یک سری قوانینی خاص را تدوین کرده که باید به تاییدیه ارگان های دولتی برسد. قوانین جدید ساخت و ساز کدامند؟
از جمله قوانین و نکات بسیار مهمی که در خصوص ساخت و ساز املاک اوقافی یا وقفی وجود دارد این است که بهره برداری از این زمین ها با کسب مجوز از اداره اوقاف امکان پذیر خواهد بود و در این راستا نیز دو ماده مهم حقوقی و قانونی وجود دارد که در زیر مفاد آن را ارائه می دهیم:
1) ماده ۳ قانون اوقاف:
- هرگونه تغییر در وضعیت و کاربری املاک اوقافی یا استفاده از آن ها باید با نظارت و مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه انجام شود
- اگر املاک وقفی به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار گردد، باید شروط وقف نامه و مقررات مربوطه کاملا رعایت شود
2) ماده ۹۱ قانون مدنی
- استفاده از زمین های وقفی باید مطابق با نیات واقف باشد و هر گونه تغییر در کاربری آن تنها با اجازه مقام های مربوطه امکان پذیر خواهد بود.
- افرادی که قصد ساخت و ساز در زمین های وقفی را دارند با شرایطی مانند پرداخت اجاره بها و رعایت موارد تعیین شده در وقف نامه مواجه می شوند. در ارتباط با مقررات ملی ساختمان بیشتر بدانید.
قوانین ساخت و ساز در زمین های وقفی:
همان گونه که اشاره کرده ایم، برای ساخت و ساز در زمین های وقفی یا اوقافی یک سری شروط و قوانین خاص وجود دارد که در زیر به برخی از مهم ترین آن ها اشاره می کنیم:
1) اخذ مجوز از اداره اوقاف و امور خیریه منطقه ای که ملک در آن واقع است
- پیش از شروع ساخت و ساز در ملک ها و زمین های اوقافی لازم است تا در ابتدا از اداره اوقاف و امور خیریه منطقه مجوزهای لازم دریافت شود.
- مجوز مربوط به ساخت و ساز این گونه ملک ها از سوی اداره اوقاف، با توجه به اهداف وقف و نوع بهره برداری صادر خواهد شد.
2) رعایت مفاد وقف نامه در ساخت و ساز
- هر زمین اوقافی بر اساس یک وقف نامه تعیین و تکلیف شده است و در این وقف نامه نیز ممکن است شرایط خاصی برای بهره برداری از زمین تعیین شده باشد و سازنده باید این شرایط را با نظر اداره اوقاف رعایت نمایند.
3) پرداخت حق السهم یا اجاره بها ملک یا زمین اوقافی
- افرادی که قصد ساخت و ساز در زمینهای اوقافی را دارند، باید به صورت سالانه مبلغی به عنوان اجاره بها و یا حق السهم به اداره اوقاف و امور خیریه پرداخت نمایند.
- مبلغ اجاره بها یا حق السهم نیز به ارزش زمین و نوع بهره برداری بستگی دارد.
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی ساخت و ساز در زمین مشاع یا وقفی و نکات حقوقی آن بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. شما نیز می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان و مشاوران ما در خصوص ساخت و ساز در این زمین ها مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه