نحوه شمارش تعداد طبقات ساختمان + طبقات تشویقی

نحوه شمارش تعداد طبقات ساختمان و تشویقی چگونه است ؟ همان گونه که می دانید، امروزه قیمت مسکن به خصوص در شهرهای بزرگی مانند تهران، افزایش چشم گیری داشته است. به همین دلیل سازندگان و ساختمان سازان، همیشه به دنبال ساخت آپارتمان هایی با طبقات بیشتر از طبقات مجاز هستند. در این راستا ممکن است این سوال برای شما عزیزان ایجاد شود که آیا معیاری برای شمارش طبقات ساختمان وجود دارد؟ نحوه محاسبه تعداد طبقات ساختمان چگونه است؟ به صورت کلی باید اشاره داشت که در طرح تفصیلی و ضوابط شهرسازی طبقات مجاز برای ساخت ساختمان در هر یک از مناطق شهر مشخص شده است و شهرداری هر منطقه نیز با توجه به این طرح ها دستور نقشه و جواز ساختمانی را صادر می کند.

بر اساس این که طبقه همکف می ‌تواند کاربری مسکونی یا مشاعات داشته باشد، نحوه شمارش تعداد طبقات ساختمان نیاز به محاسبات خاصی دارد. در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی نحوه شمارش تعداد طبقات ساختمان و تشویقی بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کنید.

معیار محاسبه و شمارش طبقات ساختمان

پیش از آن که به بررسی نحوه شمارش تعداد طبقات ساختمان و تشویقی بپردازیم. در ابتدا لازم است که درباره معیار شمارش طبقات ساختمان اطلاعاتی را در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. تصور کنید که یک خانه کلنگی دارید و می خواهید تا خانه را تخریب و ساخت و ساز مجدد را در آن انجام دهید. با توجه به این که ارزش خانه امروزه افزایش بیش از حدی داشته است، قاعدتا به دنبال آن هستید که تعداد واحد ها و یا طبقات را افزایش دهید.

قوانین محاسبه تعداد طبقات

در این راستا باید اشاره داشت که بر اساس ضوابط شهرسازی که از سوی شهرداری و مهندسان در این حیطه مشخص شده است و در طرح تفصیلی، هر شهر به چندین پهنه مختلف تقسیم بندی می شود و در این طرح های تفصیلی  شرایط ساخت ساختمان در هر پهنه به صورت کامل مشخص گردیده است. شهرداری هر منطقه، به رعایت این چارچوب طرح تفصیلی و شرایط و ضوابط شهر سازی، نظارت هایی بر ساخت خانه ها در سطح شهر داشته و اگر  انواع تخلفات ساختمانی در ساخت و ساز مانند ساخت طبقات اضافی و مواردی از این قبیل اتفاق بیافتد، پرونده ساختمان به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده خواهد شد و مراحل جریمه یا حتی تخریب آن در دستور کار قرار خواهد گرفت.

اگر زمین و یا ملک شما در پهنه ای قرار داشته باشد که مجوز ساخت 6 طبقه به شما اعطا گردد، نحوه شمارش طبقات چگونه خواهد بود؟ آیا در همکف می توان واحد مسکونی ساخت؟ آیا در این ساختمان اگر همکف مسکونی باشد می‌توان 6 طبقه دیگر روی آن ساخت؟در ادامه بررسی نحوه شمارش طبقات با توجه به ضوابط شهرسازی نکاتی را بیان می کنیم:

• در همه زیر پهنه ‌های سکونت در شهرها، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی در طرح تفصیلی مشخص شده است. با توجه به این که طبقه همکف کاملاً به پیلوت یا مشاعات تخصیص یافته باشد، ضمن تأکید بر عدم عدول از آستانه بلند مرتبه‌ سازی (۱۲ طبقه و بیشتر)، شمارش طبقات ساختمان از اولین طبقه مسکونی به بالا محاسبه می‌ شود.
• اگر طبقه همکف به پیلوت اختصاص داده شود، شمارش طبقات از طبقه اول مسکونی شروع می ‌شود. اما اگر طبقه همکف کاربری مسکونی داشته باشد، همکف نیز جزء طبقات ساختمان به شمار می آید.

تعاریف و نکات بسیار مهم در خصوص شمارش طبقات بر اساس قوانین ایران:

در ادامه به بررسی و تعاریف بسیار مهم در خصوص شمارش طبقات در کشور ایران می پردازیم:

1) ترتیب شمارش طبقات:

• همکف
• طبقات روی همکف مثبت (۱، ۲، ۳ و … )
• طبقات زیر همکف منفی (۱-، ۲-، ۳- و … )

2) تعریف طبقه:

• منظور از هر طبقه در ساختمان، فضا و عناصر قرار گرفته بین کف مورد نظر و کف طبقه بالایی می باشد.

3) طبقه همکف:

• منظور از طبقه همکف، طبقه ای ساختمان می باشد که به گذرگاه هم جوار زمین دسترسی مستقیم داشته باشد. این موضوع بدان معناست که از آن طبقه مستقیم، می‌ توان وارد کوچه یا خیابان شد.

4) پیلوت

• پیلوت چیست؟ فضای باز سر پوشیده بدون دیوارهای جانبی و یا تیغه بندی که کف آن هم تراز کف گذر مجاور می باشد و یا کمتر از نصف ارتفاع آن در زیر یا بالاتر از سطح تراز قرار داشته باشد
• اگر وارد یک ساختمان جنوبی شوید، بعد از عبور از درب ورودی ساختمان، وارد فضای پارکینگ یا لابی خواهید شد. به این فضا پیلوت گفته اطلاق می گردد و تراز کف آن نیز تراز گذر مجاور یا کمی بالاتر یا پایین ‌تر از آن قرار دارد.
• در ساختمان‌ های شمالی که رمپ پارکینگ به طرف پایین یا بالا وجود دارد این فضا نیز پیلوت محسوب می گردد.
• اگر کاربری پیلوت پارکینگ باشد، حداقل ارتفاع پارکینگ ‌های کوچک (حداکثر 3 محل توقف خودرو) 2.2 متر، حداقل ارتفاع پارکینگ ‌های متوسط (4 تا 25 محل توقف خودرو) و بزرگ (بیش از 25 محل توقف خودرو) 2.4 متر خواهد بود.

حالت های مختلف طبقه همکف:

با توجه به آن که شمارش طبقات ساختمان با توجه به کاربری طبقه همکف صورت می گیرد و این طبقه در محاسبه تعداد طبقات تاثیر بسزایی دارد، بنابراین لازم است تا نکات مربوط به این طبقه از هر ساختمان را مورد بررسی قرار دهیم. به صورت کلی باید اشاره داشت که طبقه همکف در یکی از سه حالت زیر می ‌تواند قرار داشته باشد:

• سطح آن هم تراز سطح گذر باشد.
• سطح آن حداکثر ۱۲۰ سانتی‌ متر بلندتر از سطح گذر باشد. لازم ذکر است که این حالت برای بسیاری از ساختمان ها در قسمت شمالی کوچه قرار دارند، رخ می دهد. فرض کنید وارد حیاط شدید، پس از عبور از حیاط باید از چند پله بالا بروید تا وارد ساختمان شوید. در این حالت نیز اگر ارتفاع طبقه، حداکثر 120 سانتی متر بالاتر از گذر باشد، همچنان طبقه به عنوان طبقه همکف است. نکته حائز اهمیت این است که دلیل این اختلاف ارتفاع تامین شیب رمپ پارکینگ می باشد.
• ارتفاع سقف آن از گذر بیش از ۱.۲ متر باشد. در واقع اگر طبقه‌ ای در تراز منفی 1.4 تا مثبت 1.3 باشد، به دلیل آن که قسمتی از ارتفاع که بالای گذر است بیشتر از 1.2 متر می باشد طبقه همکف تلقی می ‌شود نه طبقه زیر همکف.

نحوه شمارش طبقات ساختمان

حال که اطلاعاتی را در خصوص طبقات ساختمان به دست آوردید، لازم است تا به نحوه شمارش طبقات ساختمان بپردازیم و این موضوع را به صورت کامل برای شما عزیزان شفاف سازی نماییم. در واقه باید اشاره داشت که بر اساس مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ، طبقه همکف می تواند 120 سانتی متر از تراز کف معبر ارتفاع داشته باشد.

با توجه به این نکته، اگر طبقه منفی (زیر زمین یا همان طبقه منفی یک ) بیشتر از 120 سانتی متر از کف معبر (تراز خیابان) بیرون زده باشد، طبقه اول به شمار می آید و بدین ترتیب و در محاسبه تعداد طبقات و ارتفاع کلی این طبقه نیز محاسبه خواهد شد.

نکته بسیار مهمی که بارها در مقالات گذشته نیز به آن اشاره کرده ایم، این است که تعداد طبقات مجاز در دستور نقشه مشخص می شود و مهندس معمار به هنگام طراحی نقشه های مصوب شهرداری، تعداد طبقات مجاز را بر اساس دستور نقشه طراحی خواهد کرد.

از سوی دیگر، در تهران تعداد طبقات در هر منطقه با توجه به عرض خیابان ‌ها و ارتفاع از سطح دریا و کاربری ساختمانی که احداث خواهد شد، متفاوت می باشد.

نحوه محاسبه تعداد طبقات ساختمان

به صورت کلی شمارش طبقات ساختمان نکات و ضوابط خاص خود را دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:

• در شماره گذاری طبقات، طبقه همکف مانند عدد صفر محسوب می شود. به عنوان مثال ساختمان 3 طبقه روی پیلوت یعنی ساختمان 4 طبقه می باشد.
• طبقات بالای همکف به صورت مثبت و طبقات زیرین آن به صورت منفی شمرده می شود
• اگر پیلوت کاربری مسکونی داشته باشد و مجوز برای ساخت 5 طبقه ساختمان صادر گردد، می ‌توان فقط 4 طبقه دیگر روی همکف ساخت. در این حالت نیز شمارش طبقات به صورت طبقه همکف، طبقه اول، دوم، سوم و چهارم می باشد.
• در صورتی که طبقه همکف یعنی پیلوت برای مشاعات مانند لابی یا پارکینگ در نظر گرفته شود 5 طبقه روی آن با کاربری مسکونی ساخته می شود.

طبقه تشویقی:

اگر در زمینه ساخت و ساز و قوانین شهرداری اطلاعاتی داشته باشید، با تراکم و طبقات تشویقی آشنایی دارید و می دانید در چه صورتی طبقه تشویقی به افراد تعلق می گیرد. در این راستا باید اشاره داشت که شهرداری معمولا طبقه تشویقی را به تجمیع ملک ها و ملک هایی که در جواز بافت فرسوده قرار دارند، خواهد داد. به صورت کلی شهرداری تهران در سال ‌های اخیر بر اساس ضوابط و قواعد شهرسازی به این نتیجه رسیده است که هرچه میزان تجمیع املاک ریز دانه در شهر تهران بیشتر باشد، اصول و قواعد شهر سازی بسیار بهتر رعایت می گردد و چهره خیابان ها و شهرها، زیباتر خواهد شد.

سیاست کلی شهرداری تهران در سال‌ های اخیر تشویق سازندگان و مالکان برای تجمیع ملک در راستای رعایت هر چه بیشتر ضوابط شهر سازی بوده است. بر اساس نکات ذکر شده باید اشاره داشت که امروزه نیز صدور پروانه ساختمان و جواز ساخت برای املاک تجمیعی افزایش چشم گیری داشته است.  در تجمیع ملک به صورت معمول، به دلیل افزایش مساحت و فضای عملیات ساختمانی، رعایت اصول و ضوابط شهرسازی شهرداری تهران امکان ‌پذیرتر خواهد بود.

کاهش طبقات:

بر اساس ضوابط و قوانین شهرسازی و شهرداری باید اشاره داشت که در تمامی زیر پهنه ‌های سکونت عام (R1) و زیرپهنه ‌های سکونت ویژه (R25) و (R26)، در صورتی که مساحت ملک کمتر از حد نصاب اندازه قطعه باشد یا عرض گذر مجاور آن، کمتر از حداقل ‌های طرح تفصیلی باشد، آنگاه بر اساس قوانین از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش خواهد یافت.

در مواردی که قطعه ‌ای هم از لحاظ حداقل اندازه و همچنین به لحاظ عرض گذر مجاور، کمتر از حداقل ها در طرح تفصیلی باشد، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر، کاهش می ‌یابد. در خصوص کاهش طبقات نیز یک سری تبصره های خاص وجود دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:

• کاهش طبقات باید به صورتی اعمال شود که تعداد طبقات از ٣ طبقه روی پیلوت و زیر زمین کمتر نگردد.
• کاهش طبقات در زیر پهنه ‌های مسکونی با تراکم کم مانند R111 و R112 اعمال نخواهد شد.
• ساخت و ساز در قطعات کوچک و یا به اصطلاح ریز داته بر اساس بندهای ۱-۱۵ تا ۵-۱۵ فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی صورت می گیرد.

نحوه محاسبه و شمارش طبقات به چه عواملی بستگی دارد؟

محاسبه و شمارش طبقات مجاز ساختمان برای تمامی ساختمان ها و بناهایی که ساخته می شوند، یکسان نبوده و به عوامل بسیار مختلفی بستگی دارد. در این راستا نیز مالکان و یا سازندگان، باید بر اساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز، طبقات ساختمان خود را مورد بررسی قرار دهند. از جمله عوامل تاثیر گذار بر محاسبه وشماری طبقات یک ساختمان، به شرح زیر خواهد بود:

1) شمارش تعداد طبقات در کوچه‌ هایی با عرض کم

• شایان ذکر می باشد که در خیابان‌ ها و کوچه ‌هایی که عرض آن ‌ها از شش متر کمتر است، تنها ساختمان ‌های 2 طبقه، مجوز ساخت را دریافت خواهند کرد.
• در کوچه ها و خیابان هایی به عرض کمتر از 6 متر، علاوه بر دو طبقه ساختمان، می‌توان زیر زمین نیز احداث کرد.
• شهرداری برای خیابان ‌هایی که عرض آن بین 6 تا 8 متر باشد، مجوز ساخت ساختمان‌ های سه طبقه را صادر می نماید که در این حالت، سازندگان قادر خواهند بود تا دو طبقه بر روی یک پیلوت احداث کنند.
• در خصوص کوچه‌ هایی با عرض 8 تا 10 متر، مجوز ساخت چهار طبقه صادر خواهد شد.
• افرادی که قصد دارند در کوچه‌ هایی با عرض 8 تا 10 متر ساختمان‌ سازی نمایند، می ‌توانند چهار طبقه با یک زیر زمین را در برنامه ساخت و ساز خود قرار دهند؛ این موضوع بدان معناست که افراد می توانند سه طبقه را بر روی یک پیلوت احداث کنند.

2) محاسبه طبقات ساختمان در خیابان‌ ها

به صورت کلی در هر شهر با توجه به نوع شهرسازی آن، عرض خیابان ‎‌ها با یکدیگر تفاوت دارد و به همین دلیل است که مجوزی که برای ساخت طبقات صادر می گردد، کاملا متفاوت است. در این راستا نکاتی وجود دارد که در زیر به آن اشاره می کنیم:

• در خيابان‌ هایی که عرض آن‌ ها 10 تا 12 متر می باشد، ساختمان ‌سازها قادر خواهند بود که بنایی با 5 طبقه را احداث نمایند. این ساختمان 5 طبقه، با زیر زمین ساخته شده و 4 طبقه آن به همراه یک پیلوت ساخته می شود. در این گونه از ساختمان ها بر اساس قوانین و ضوابط طراحی و نحوه محاسبه و شمارش طبقات ساختمان، می‌توان آسانسور و یا پله برقی را نیز طراحی کرد.
• ممکن است برخی از سازندگان و مالکان تیز مجوز ساخت 6 طبقه برای ساختمان ‌هایی در کوچه ‌هایی با عرض بیشتر از دوازده متر را دریافت نمایند؛ به عبارت دیگر، شهرداری برای این نوع ساختمان ‌ها تراکم 6 طبقه را در نظر گرفته است.

نکته بسیار مهم:

برای ساخت ساختمان ‌هایی با این مجوز بیشتر از 6 طبقه، دو راهکار بسیار مهم وجود دارد که در زیر به آن اشاره می کنیم:

• ساخت 6 طبقه به همراه زیر زمین برای یک ساختمان
• احداث 5 طبقه به همراه یک پیلوت

در ساختمان های مذکور نیز دقیقا مانند ساختمان های ساخته شده در خیابان هایی با عرض 10 تا 12 متر،  می ‌توان از آسانسور و یا پله برقی برای دسترسی طبقات به یک دیگر بهره برد.

3) شمارش طبقات ساختمان برای زمین دویست متری

برخی از افراد بر این باور هستند که اگر زمین آن ها بزرگ باشد، ساخت ساختمان ها با هر طبقه مجاز است و می توانند از ارتفاع آزاد طبقات بهره ببرند. در این راستا نیز برخی از افراد ممکن است این سوال برایشان ایجاد شود که در یک زمین دویست متری، ساختمانی با چند طبقه می ‌توان ساخت و یا بنا کرد؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که متراژ زمین در درجه دوم اهمیت قرار خواهد داشت و به صورت معمول، عرض خیابان یا کوچه مهم ‌تر می باشد و بر اساس نوع خاک زمین و متراژ آن در کنار ساختمان ‌های اطراف، تعیین می گردد که تحمل وزن چه سازه‌ ای را دارا می باشد و به همین ترتیب نیز تعداد طبقات مجاز آن مشخص خواهد شد.

4) محاسبه تعداد طبقات ساختمان در شهر و روستا

بسیاری از سازندگان و مالکان نیز قصد دارند در مناطق روستایی ساخت و ساز خود را انجام دهند. در این خصوص نیز باید برای آشنایی با نحوه محاسبه و شمارش طبقات ساختمان باید به دهیاری روستا مراجعه فرمایید. با مراجعه به دهیاری روستا قادر خواهید بود تا از قوانین مربوط به تعداد طبقات در این منطقه اطلاعاتی را به دست آورید. از سوی دیگر باید اشاره داشت که در شهرهای مختلف نیز علاوه بر محل احداث، قوانین نحوه محاسبه و شمارش طبقات ساختمان بر اساس متراژ، همسایگان، نوع زمین و نوع ساختمان متفاوت خواهد بود.

سوالات متداول

1. دو طبقه روی پیلوت یعنی چه؟

دو طبقه روی پیلوت به ساختمانی گفته می‌شود که یک طبقه پیلوت در همکف برای پارکینگ، لابی یا فضاهای مشاع دارد و دو طبقه مسکونی یا اداری روی آن ساخته شده است. در این حالت تعداد طبقات قابل استفاده ساختمان سه سطح است، اما معمولاً در عرف ساخت‌وساز به آن «دو طبقه روی پیلوت» گفته می‌شود.

2. آیا پیلوت جزو تعداد طبقات ساختمان محسوب می‌شود؟

پیلوت معمولا طبقه صفر است و در شمارش طبقان ساختمان نیست اما ممکن است در شمارش طبقات ساختمان لحاظ شود یا به صورت مجزا در پروانه ذکر شود. نحوه محاسبه به مقررات شهرداری و طرح تفصیلی هر شهر بستگی دارد.

3. طبقه تشویقی چیست؟

طبقه تشویقی طبقه‌ای است که در برخی شرایط و با رعایت ضوابط شهرسازی، علاوه بر تعداد طبقات پایه مجاز به مالک تعلق می‌گیرد. اعطای طبقه تشویقی معمولاً به عواملی مانند عرض گذر، تجمیع پلاک‌ها و ضوابط مصوب شهرداری وابسته است.

4. همکف جزو تعداد طبقات ساختمان است؟

در اغلب ساختمان‌ها همکف به عنوان یک طبقه محسوب می‌شود. با این حال اگر همکف به صورت پیلوت طراحی شده باشد، عموما طبقه صفر و خارج از شمارش تلقی می‌شود.

5. آیا با تجمیع چند پلاک می‌توان طبقه تشویقی گرفت؟

در برخی مناطق شهری، تجمیع چند پلاک مجاور می‌تواند یکی از شرایط دریافت تراکم یا طبقه تشویقی باشد. البته این موضوع به ضوابط مصوب شهرداری و طرح تفصیلی هر شهر بستگی دارد.

سخن پایانی:

در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی نحوه شمارش تعداد طبقات ساختمان و طبقات تشویقی بپردازیم و اطلاعاتی را در خصوص نحوه محاسبه تعداد طبقات ساختمان در اختیار شما قرار دهیم. امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان در این خصوص مشورت فرمایید.