امروزه ضوابط ساخت و ساز ساختمان ها در شهرهای بزرگ و کوچک بر اساس ضوابط شهرسازی و مهندسی انجام می شود. اگر شما نیز در زمینه ساخت و ساز ساختمان ها فعالیت داشته باشید، قاعدتا بر این موضوع واقف هستید که یکی از سازمان ها و نهادهای بسیار مهم که بر ساخت و ساز نظارت می کند، شهرداری می باشد.
شهرداری نیز برای آن که ساختمان سازی در شهرها بر اساس قوانین و مقررات ملی ساختمان صورت گیرد و همچنین قوانین شهرسازی حفظ شود، ضوابط و مقرراتی را برای سازندگان و مالکان قرار داده است که تمامی افراد، ملزم به رعایت آن ها هستند. این ضوابط و مقررات در زمینه طراحی، نظارت و اجرای ساختمان ها می باشد.
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی ضوابط ساخت و ساز و نکات کلیدی در برنامه ریزی پروژه بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر درباره قوانین ساخت و ساز شهرداری تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
ضوابط ساخت و ساز شهرداری کدامند؟
می توان اذعان داشت که ضوابط ساخت و ساز همان ضوابطی است که از سوی سازمان های ذی ربط برای شهرها و مناطق مختلف تعیین می شود و افرادی که قصد ساخت و ساز دارند، لازم است تا این ضوابط را رعایت کنند. به صورت کلی این ضوابط، یک سری دستور العمل ها و مقررات هستند که شهرداری هر منطقه مستقیم بر اجرای آن ها نظارت دارد. در این خصوص، دستور العمل ها و استاندارد های بسیاری از سوی سازمان های مربوطه وضع می گردد که مهم ترین آن ها شامل موارد زیر است:
- قوانین نظام فنی و اجرایی کشور
- مقررات ملی ساختمان
- ضوابط شهرداری
در ادامه برخی از ضوابط ساخت و ساز که رعایت آن ها از اهمیت بسزایی برخوردار است را خدمت شما عزیزان شرح می دهیم.
1) اخذ پروانه ساختمان یا مجوز ساخت و ساز
از جمله مهم ترین و اساسی ترین ضوابط ساخت و ساز که تمامی مالکان و سازندگان ملزم به رعایت آن هستند، دریافت مجوز ساخت و ساز یا همان پروانه ساختمانی از سوی شهرداری منطقه یا ناحیه است.
بر اساس این ضابطه، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، اگر قصد شروع هر اقدام عمرانی و ساخت ساختمان را داشته باشند، باید در گام اول مجوز رسمی خود را از شهرداری دریافت کنند. شایان ذکر است که شهرداری هر منطقه، از ساخت و ساز ساختمان هایی بدون جواز جلوگیری می کند.
2) محل استقرار ساختمان در زمین
یکی از ضوابط ساخت و ساز، محل استقرار ساختمان در زمین مورد است. بر اساس این ضوابط مهم، اگر شرایط محل استقرار متعارف بوده و هیچ گونه مشکلی در این خصوص وجود نداشته باشد، لازم است که محل استقرار ملک در بخش شمالی زمین باشد. اما در برخی از موارد یک سری شرایط استثنایی نیز وجود دارد که از آن ها می توان به وجود درختان قطور، شرقی و غربی بودن زمین و دیگر موارد مشابه، اشاره داشت. در این حالت با توجه به وضعیت استقرار ساختمان های مجاور، تصمیم توسط شورای معماری اتخاذ خواهد شد.
3) ضوابط احداث بنا در شرق، غرب و یا جنوب ملک
سومین ضوابط ساخت و ساز، ضوابط مربوط به احداث بنا در شرق، غرب و یا جنوب ملک می باشد. در این راستا باید اشاره داشت که اگر به هر دلیلی، تراکم مجاز در ساختمان شما به صورت کامل پر نگردد و یا اینکه شما به عنوان مالک یا سازنده ملک قصد این را نداشته باشید که تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالی زمین بنا کنید، می توانید باقی مانده تراکم خود را در ضلع جنوبی، شرقی و غربی به شکل یک یا چند واحد مسنقل یک طبقه احداث فرمایید. البته در این خصوص نیز یک سری قوانین مهم وجود دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:
- مقدار فضای باقی مانده از زمین مورد نظر، از 40 درصد کل تراکم زمین نباید کوچک تر باشد
- ارتفاع واحد ساخته شده در زمین مذکور باید از پای کار تا لبه دست انداز بام، کمتر از ۳.۵۰ متر در نظر گرفته شود و همچنین ارتفاع از کف تا زیر سقف نیز باید حداکثر ۲.۷۰ متر باشد.
- ممکن است واحد ساخته شده توسط شما در برگذر قرار بگیرد، در این حالت نیز نباید هیچ گونه ایرادی در ورود ماشین به پارکینگ یا حیاط وجود داشته باشد.
- بر اساس ضوابط ساخت و ساز، استفاده از واحدهای مسکونی در امور تجاری به جزء مواردی که توسط سازمان شهرداری صریحا اعلام می شود، کاملا غیر قانونی می باشد.
4) ضوابط احداث بنا در زمین های کمتر از 100 متر مربع
برخی از زمین ها متراژهایی کمتر از 100 متر مربع دارند و اگر زمین شما نیز جزء این گونه زمین ها می باشد و در خصوص صدور پروانه و احداث ملک خود نگرانی هایی دارید، باید به این موضوع نیز توجه داشته باشید که ممانعت از صدور پروانه ساختمانی در ملک های کمتر از صد متر مربع در صورتی امکان پذیر می باشد که زمین های موجود در آن منطقه به صورت معمول بزرگ باشند و بدین ترتیب احداث ساختمان در یک زمین کوچک، به لحاظ زیبایی بصری برای منطقه مورد نظر مناسب نباشد.
در این راستا باید اشاره داشت که اگر بر اساس عرف تفکیک، قسمت هایی از شهر به قطعات کوچک تقسیم شده باشند و شما یک زمین کوچک در اختیار داشته باشید، با توجه به ضوابط ساخت و ساز، هیچ نگرانی از جهت ساخت وجود نخواهد داشت و شما می توانید ساخت و ساز خود را به راحتی شروع کنید. یکی از نکات بسیار مهمی که باید در این خصوص بدانید، به شرح زیر می باشد:
- در زمین ها و ملک های کمتر از ۱۰۰ متر مربع به دنبال ساخت و ساز هستید، باید بدانید که بر اساس بند ۱ صورتجلسه ۲۸۷، در برخی از مناطق شهر، به طور قطع، تفکیک نسبت به دیگر مناطق بزرگ تر است. در این حالت ساخت ساختمان هایی در قطعات کوچک، سبب آسیب رساندن به زیبایی منطقه خواهد شد و در این حالت نباید به دنبال پروانه ساخت و ساز باشید. به دلیل آن که برای زمین هایی کمتر از 100 متر مربع، پروانه ساختمانی صادر نمی شود.
5) ضوابط احداث بنا در زمین های دارای اصلاحی
پنجمین ضابطه بسیار مهم از ضوابط ساخت و ساز، ضوابط مربوط به احداث بنا در زمین های دارای اصلاحی می باشد. ممکن است در برخی از موارد، بعضی از املاک و زمین ها، شامل موارد اصلاحی باشد و اگر ملک شما نیز بدین صورت است، می توانید با رعایت ۶۰ درصد طول و مساحت سند قبل از اصلاحی و در باقی مانده زمین و حد تراکم مجاز، ساخت و ساز ساختمان و بنای خود را شروع فرمایید. بنا به عبارتی دیگر:
- در این نوع از زمین ها، پیشامدگی بیش از ۶۰ درصد طول که تحت زاویه ۴۵ درجه است، در صورت رعایت طول ۶۰ درصد مساحت سند به شرط واگذاری مقدار جزء گذر به شهرداری، کاملا قانونی می باشد و هیچ گونه محدودیتی برای ساخت و ساز نیز نخواهد داشت.
6) قوانین و ضوابط تراکم ساختمان
یکی دیگر از مهم ترین ضوابط ساخت و ساز که باید در رابطه با آن اطلاعات کاملی داشته باشید، قوانین و ضوابط مربوط به تراکم ساختمان می باشد. به صورت کلی به منظور ساخت و ساز ساختمان ها، لازم است تا تراکم ساختمانی را نیز رعایت فرمایید. در واقع باید اشاره داشت که:
- تراکم ساختمانی، به حداکثر حجم ساخت و ساز در ۴ پهنه شهر تهران با توجه به مساحت قطعه و عرض معبر همجوار اشاره می نماید.
- تراکم ساختمانی با استفاده از یک فرمول خاص قابل محاسبه می باشد. در این فرمول با ضرب عدد سطح اشغال در عدد تعداد طبقات مجاز قادر خواهید بود تا به تراکم مجاز دسترسی داشته باشید.
7) قوانین و ضوابط اضافه اشکوب
قوانین و ضوابط اضافه اشکوب نیز به ارتفاع ساختمان مرتبط می باشد. به خاطر داشته باشید که شما عزیزان برای اضافه کردن هر نوع طبقه اضافی یا تراکم مازاد به ساختمان و ملک خود، لازم است تا مجوز لازم را از شهرداری دریافت کنید و در غیر این صورت نمی توانید بر روی ملکتان طبقه اضافی بنا کنید. در این راستا باید اشاره داشت که دریافت پروانه اضافه اشکوب کار آسانی نمی باشد و با چالش های بسیار متعددی همراه است.
در این صورت به شما توصیه می کنیم که برای دریافت این نوع پروانه، در ابتدا با کارشناسان و مشاوران دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ مشورت کنید و با راهنمایی های آن ها این پروانه را دریافت نمایید. در این حالت نیز باید درخواست کتبی خود را به سازمان شهرداری ارائه داده و پس از طی کردن یک سری مراحل، در صورت موافقت با ساخت طبقه مازاد بر روی ملکتان، جواز اضافه اشکوب برای شما صادر می گردد.
8) برگه استحکام بنا
در این خصوص می توان اذعان داشت که به هنگام دریافت پایان کار، با دریافت و امضای برگه استحکام بنا از مهندس ذی صلاح، به شهرداری منطقه مورد نظر اعلام می نمایید که ساختمان شما از به لحاظ موارد ذکر شده در زیر ایمن و مقاوم می باشد:
- اصول ساختمان سازی
- بهینه سازی مصرف انرژی در ساختمان
- کیفیت مصالح و …
به همین دلیل در صورت تمایل و داشتن شرایط لازم، امکان تغییر کاربری و یا اضافه کردن طبقات جدید به ملک تان را طبق ضوابط ساخت و ساز شهرداری خواهید داشت.
9) ضوابط پخ در ساختمان
یک سری ضوابط و قوانین وجود دارد که به آن ها ضوابط پخی می گویند. به صورت کلی این ضوابط برای ساختمان هایی اجرا می شود که در نبش خیابان قرار داشته باشند و یا این که مشمول پیشروی طولی هستند. این قوانین از اهمیت بسزایی برخوردار است که بر اساس آن، به منظور ایجاد زاویه دید مناسب راننده و جلوگیری از سایه انداختن ساختمان بر ساختمان های هم جوار، ملزم به رعایت قوانین خواهی بود. به این ترتیب باید به موارد زیر نیز اشاره داشت:
- برای بهبود دید، نبش ساختمان را انحنا می دهند یا به اصطلاح پخ می کنند
- در خصوص پیشروی طولی نیز آن بخش از ساختمان که با ساختمان های کناری مشترک است را پخ می کنند.
10) ضوابط مربوط به متراژ مفید و غیر مفید ساختمان
از جمله قوانین و ضوابط مهم در خصوص ساخت و ساز ساختمان ها، محاسبه متراژ مفید و غیر مفید ساختمان می باشد. این نوع ضوابط می تواند تاثیر بسزایی بر قیمت واحد و یا ساختمان مورد نظر داشته باشد. امروزه با صدور سند های تک برگی امکان درج متراژ دقیق ساختمان وجود دارد، بنابراین اختلافات کمتری بین خریداران و فروشندگان به وجود خواهد آمد. متراژ مفید ساختمان شامل مواردی خاص مانند زیر بنا، زیر بنای کل، مفروضات و مشاعات ساختمان می باشد که هر یک قوانین، مقررات و ضوابط خاص خود را دارا می باشد.
11) ضوابط مربوط به پارکینگ
نکته بسیار مهم و کاربردی، این است که از جمله ضوابط بسیار بسیار مهم در ساخت و ساز، رعایت ضوابط و مقررات مربوط به پارکینگ است. در شهرهای شلوغ، داشتن پارکینگ برای ساختمان ها یک امتیاز بسیار مهم محسوب می شود و از لحاظ قوانین ساخت و ساز شهرداری، واحدهای مسکونی باید از پارکینگ برخوردار باشد. به هنگام ساخت پارکینگ مناسب و کاربردی برای ساختمان ها، باید به موارد زیر دقت کرد:
- ساخت پارکینگ با هدف رفع نیاز ساکنان ساختمان ها
- استفاده از طراحی شیک و کاربردی
- توجه به سیستم زهکشی و شیب مناسب
- ساخت محوطه و همچنین استفاده از روشنایی مناسب
- توجه به استانداردهای مهم برای دسترسی به رمپ ها و مسیرها،
- استفاده از مصالح محکم و پایدار و استفاده از علائم واضح و عناصر راه یاب
با توجه به موارد ذکر شده در فوق، باید اشاره داشت که ضوابط و مقررات مربوط به طراحی و ساخت پارکینگ ها، شامل قوانین و مقررات بسیار مهمی در خصوص ابعاد پارکینگ، ارتفاع پارکینگ، پارکینگ مزاحم، شیب و شعاع گردش پارکینگ، راه ورودی، رمپ پارکینگ و … می باشد که شما عزیزان به عنوان سازنده و یا مالک، برای ساخت و ساز ساختمان ها ملزم به رعایت آن ها خواهید بود.
اگر نیاز به گواهی عدم خلاف و جواز ساخت منطقه ۱ دارید می توانید با کارشناسان دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
نظارت بر ساخت و ساز شهری چگونه است؟
یکی از سوالات بسیار مهمی که ممکن است برای شما عزیزان ایجاد شود، این است که نظارت بر ساخت و ساز شهری چگونه می باشد؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که نظارت بر ساخت و سازهای شهری از جمله وظایف امور شهر سازی و فنی شهرداری ها به شمار می آید که در آن به اقدامات زیر می پردازند:
1) بازدید از ملک های در حال ساخت:
- بازدیدهای تخصصی از کلیه ساختمان های در حال ساخت با توجه به گزارش های مهندسین ناظر ساختمان به عمل خواهد آمد.
- ضمن این بازدیدها نحوه ارسال گزارش از نظر زمانی و کنترل صحت گزارش براساس وضع موجود ساختمان در حال اجرا مورد بررسی قرار می گیرد.
- در صورتی که ناظر ساختمان گزارشی ارسال نکند و یا گزارش های مربوطه را دیر ارسال نماید و یا این که گزارش غیر واقعی ارائه دهد، در این صورت مهندس ناظر به کمیته کنترل نظارت و اجرا (موضوع ماده ۳۵ قانون نظام مهندسی) و یا شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی استان مربوطه ارجاع می شود.
2) بازدید کارشناسان شهرداری به هنگام بازدید از سطج شهر:
شهرداری برخی از کارشناسان خود را برای بازدید از سطح شهر، به مناطق مختلف اعزام می کنند. این کارشناسان در هنگام بازدید از مناطق مختلف در سطح شهر، باید موارد مورد نظر در خصوص ساختمان های رویت شده دارای تخلف و یا ایرادات فنی اجرایی مانند موارد ذکر شده در زیر را گزارش کنند:
- مباحث مقررات ملی ساختمان به ویژه کنترل کف و بر ساختمان های تحت اجرا
- شناسایی پروژه های دارای سد معبر
- شناسای پروژه های فاقد پروانه
- شناسایی معظلات ایجاد شده در نمای ساختمان ها و سیمای شهری و …
این کار با اهداف مختلفی مانند شناسایی معظلات و ایجاد راهکارهای اجرایی جهت رفع معظلات ساخت و سازهای شهری صورت می گیرد.
3) رسیدگی بر عملکرد مجریان ذی صلاح ساختمان ها
رسیدگی بر عملکرد مجریان ذیصلاح در راستای همکاری با سازمان مسکن و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ساختمان از دیگر فعالیت های مهم است که در آن ها تخلفات ذکر شده در زیر گزارش و کنترل خواهد شد:
- اجرای غیر فنی ساختمان براساس گزارش ناظر یا کارشناس نظارت
- اجرای مازاد بر پروانه و نقشه های مصوب و …
از سوی دیگر باید اشاره داشت که وجود مجریان ذی صلاح در پروژه های ساخت و ساز از اهمیت بسزایی برخوردار است و این موضوعات نیز کنترل و نظارت خواهد شد. در این راستا باید اشاره داشت که عدم حضور و فعالیت کافی در اجرای پروژه بر اساس گزارش ناظر یا شکایت مالک نیز بررسی می گردد.
4) هماهنگی با واحد اجرائیات برای جلوگیری از تخلف
- تعامل با واحد اجرائیات در جلوگیری از تخلفات شناسایی شده توسط کارشناسان یا براساس گزارش مهندسین ناظر از جمله راهکارهای نظارتی می باشد.
- تعامل لازم با دبیرخانه کمیسیون ماده صد شهرداری به منظور رسیدگی سریع تر به تخلفات ساختمانی در دستور کار این اداره قرار خواهد گرفت.
مهم ترین عوامل بی نظمی در مناطق شهری کدامند؟
- توسعه شهرها و مناطق مختلف بدون ضابطه ها
- کاربری های غیر مجاز اراضی
- نظارت نادرست و نا کار آمد بر ساخت و سازهای شهری
- عـدم رعایـت اصـول شهرسازی و مقررات ایمنی
- اسکان های غیر مجاز در بافت های درونی شهرها
- اراضی پیوسته و ناپیوسته به محدوده و حـریم شهرها
- تجاوز و تعدی به حقوق خصوصی و عمومی افراد و جامعه
اگر برای ساخت و ساز خود نیاز به اخذ جواز ساخت بافت فرسوده دارید می توانید با کارشناسان دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
نحوه محاسبه تراکم ساختمان در مناطق شهری چگونه است؟
یکی دیگر از سوالات بسیار مهمی که برای بسیاری از شما مالکان و سازندگان عزیز به وجود می آید، این است که نحوه محاسبه تراکم ساختمان در مناطق شهری چگونه می باشد. در این راستا باید اشاره داشت که تراکم ساختمانی برای شهرهای کوچک و بزرگ و مناطق مختلف شهری متفاوت می باشد و نمی توان همیشه آن را یکسان در نظر گرفت. به صورت کلی شهرداری در هر منطقه وظیفه دارد که تراکم ساختمانی را بر اساس مجوز ساخت و ساز صادر کند. به عنوان مثال:
اگر در یک شهر کوچک ساختمان های زیادی ساخته شود، افزایش تعداد ساختمان، افزایش جمعیت در آن منطقه را نیز در پی خواهد داشت؛ در این صورت این موضوعات می تواند سبب ایجاد مشکلاتی مانند ترافیک، آلودگی صوتی، مشکلات حمل و نقلی و …. بشود. در واقع با مشخص کردن تراکم ساختمان، شهرداری سعی دارد که تعداد ساختمان و جمعیت آن منطقه را کنترل نماید. اگر می خواهید راجب تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران بدانید مقاله مربوطه را بخوانید.
بر اساس تراکم ساختمانی که شهرداری مشخص می نماید، بسیاری از ساختمان سازان مجاز به ساخت ساختمان به همان مساحت و تعداد طبقات هستند و هر گونه مازادی تخلف محسوب می شود. با توجه به قوانین مربوط به تراکم ساختمانی، برای محاسبه تراکم می توان از فرمول زیر استفاده کرد:
“تراکم ساختمان = (مساحت کل زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) * ۱۰۰”
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که عددی که در این فرمول به عنوان مساحت در نظر گرفته می شود، باید به صورت دقیق برابر با عدد درج شده در سند مالکیت شما باشد. اگر عدد مساحت واقعی کمتر از عدد قید شده در سند باشد، تراکم ساختمانی بر اساس مساحت واقعی محاسبه می شود.
سخن پایانی:
در این مطلب از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی ضوابط ساخت و ساز ساختمان کدامند؟ بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و در این خصوص با کارشناسان مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه