اگر میخواهید بدانید عرصه و اعیان چیست و چرا درک این دو مفهوم میتواند از بزرگترین کلاهبرداریهای ملکی جلوگیری کند، در جای درستی هستید. در دنیای حقوقی، ملک ترکیبی از زمین (عرصه) و سازه (اعیان) است که هرکدام قوانین، اسناد و شرایط معاملاتی خاص خود را دارند. آگاهی از اینکه «شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه» و چه زمانی این دو از هم جدا میشوند، مرز میان یک معامله سودآور و یک چالش حقوقی طاقتفرسا است.
وقتی صحبت از خرید یا سرمایهگذاری در بازار مسکن میشود، بسیاری از ما تنها به متراژ بنا و ظاهر ساختمان توجه میکنیم، اما حقیقت حقوقی ملک در لایههای عمیقتری نهفته است. در زمین ها و ساختمان ها، در سند به مالکیت این دو اشاره شده است و مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان نیز بدان معنا می باشد که شخصی که مالک است، مالک تمام ملک (زمین و ساختمان روی آن)، خواهد بود و بدین ترتیب برای هرگونه دخل و تصرف در آن یک سری اختیارات دارد.
به صورت کلی عرصه در لغت به معنای زمین ملک و اعیان به معنای بنا و ساختمانی می باشد که بر روی آن ملک یا زمین قرار دارد. اعیان یا همان ساختمان می تواند مسکونی، تجاری و یا اداری بوده و همچنین این املاک مسکونی نیز می تواند از نوع ساختمان و یا حتی ویلا باشد.
لازم است در تمام معاملات برای جلوگیری از سواستفاده، به خوبی در مورد مالکیت هردو اینها در معامله تعیین تکلیف شود. در این مقاله جامع، قرار است تمامی پیچوخمهای قانونی، تفاوتهای اساسی و قوانین سند عرصه و اعیان را بررسی کنیم. از شما دعوت میکنیم تا انتهای این مطلب کاربردی همراه ما باشید.
شما اگر برای ساخت و ساز خود نیاز به گواهی عدم خلاف و یا اطلاع از اخذ جواز ساخت در تهران می توانید با کارشناسان ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
عرصه و اعیان به چه معناست؟
به صورت کلی باید اشاره داشت که عرصه در لغت به معنای زمینه و اعیان به معنای آشکار یا مشاهده است و منظور از عرصه و اعیان یعنی زمین و ساختمانی که در آن قرار دارد. «عرصه» در اصطلاح ثبتی به زمینِ ملک گفته میشود که ساختمان بر روی آن بنا شده است. در مقابل، «اعیان» به ساختمان، بنا، درختان یا هر مستحدثاتی گفته میشود که روی زمین (عرصه) ساخته شده است. این دو مفهوم، پایههای تشکیلدهنده مالکیت یک ملک هستند.
بعبارتی اگر بخواهیم خلاصه بگوییم که عرصه و اعیان چیست؟ باید گفت به زمین ملک، عرصه میگویند و به هرآنچاه روی زمین ساخته شده مانند ساختمان آن، اعیان گفته می شود.
تصور کنید شخصی از یک ملک و زمینی برخوردار است و قصد تخریب آن را دارد و می خواهد تا در زمین خود به جای یک ساختمان ویلایی، آپارتمانی دو یا سه واحدی را بسازد. در این حالت باید اعیان یا همان ساختمان ملک قبلی را تخریب کرده و یک اعیانی جدید در آن زمین یا عرصه احداث گردد.
در این خصوص ممکن است این سوال برای شما عزیزان ایجاد شود که سند ملکیت برای دو یا سه واحد چگونه خواهد بود یا سند کلی چه تغییری می کند؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که :
- پس از ساخت آپارتمان، سند مالکیت از حالت شش دانگ کامل، خارج می شود و به شش سند مجزا تقسیم می گردد.
- هر سند، شامل یک واحد آپارتمان (اعیان) و درصدی از زمین ملک (عرصه) می باشد که این درصد، به اندازه میزان سهم واحدها تعیین خواهد شد.
سند عرصه و اعیان چیست؟
وقتی میگوییم سند عرصه و اعیان چیست، منظور سندی است که در آن مالکیت هر دو بخش زمین و بنا به صورت رسمی به نام یک نفر ثبت شده باشد. در واقع در یک شش دانگ عرصه و اعیان، مالک آپارتمان نه تنها صاحب واحد مسکونی خود است (اعیان)، بلکه به نسبت سهم خود از کل زیربنای ساختمان، در مالکیت زمین (عرصه) نیز سهیم است.
شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
به زبان ساده، شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟ این عبارت به معنای مالکیت کامل و تمامعیار بر کلِ زمین و تمامِ بنای موجود روی آن است. در ساختمانهای آپارتمانی، مالک هر واحد دارای «اعیان» اختصاصی و «عرصه» مشاعی (به نسبت سهم خود) است.
تفاوت مالکیت و سند عرصه و اعیان
تفاوت اصلی در این است که اعیان (بنا) به مرور زمان فرسوده میشود و ارزش آن کاهش مییابد، اما عرصه (زمین) دارای ارزش ذاتی است و با گذشت زمان افزایش قیمت پیدا میکند. در اسناد وقفی، گاهی اوقات اعیان متعلق به خریدار است اما عرصه متعلق به سازمان اوقاف است که در این صورت خریدار باید اجارهبها (مالالاجاره) زمین را به متولی موقوفه بپردازد.
معمولا مالک عرصه و اعیان در یک سند، یک شخص می باشد! اما در برخی از مواقع این امکان نیز وجود دارد که مالک اعیان صاحب بخشی از عرصه باشد. این حالت بیشتر برای مجتمع های مسکونی و ساختمان هایی با تعدد واحدها رخ می دهد. از سوی دیگر در برخی از مواقع مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص دیگری است که این حالت در مورد زمین های اوقافی بسیار دیده می شود.
قانون عرصه و اعیان
قانون عرصه و اعیان در ایران عمدتاً بر اساس قانون ثبت و قانون تملک آپارتمانها تنظیم شده است. طبق این قوانین، مالک اعیان حق دارد از عرصه مشاع استفاده کند و هرگونه تغییر در حقوق مالکانه عرصه، نیازمند توافق مالکان است.
| شاخص مقایسه | عرصه (زمین) | اعیان (بنا) |
|---|---|---|
| تعریف | زمین خامِ زیر ساختمان | سازه و ابنیه احداثی روی زمین |
| ارزش اقتصادی | معمولاً با گذشت زمان افزایش مییابد | با گذشت عمر بنا مستهلک میشود |
| تغییرات | سخت و نیازمند مجوز شهرداری | قابل بازسازی، تخریب یا تعمیر |
| مالکیت در آپارتمان | مشاع (سهمالاراضی) | اختصاصی (واحد مسکونی) |
مالکیت زمین و بنا در زمین های اوقافی
به صورت کلی برخی از زمین ها و اسناد در سرتاسر کشور، به عنوان زمین های اوقافی شناخته می شود و این زمین های اوقافی، به مالک اعیان یا ساختمان، اختیار کامل نخواهد داد و بدین ترتیب مالک باید اقساطی به صورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب زمین محسوب می شود، پرداخت نماید. بدین ترتیب پس از گذشت 99 سال در خصوص اجاره مجدد این زمین تصمیم گیری هایی خواهد شد. از جمله نکات بسیار مهمی که باید در این خصوص بدانید، به شرح زیر می باشد:
- به منظور نقل و انتقال اعیان، لازم است تا اداره اوقاف معامله مورد نظر را تایید نماید.
- در خصوص نقل و انتقالات و ساخت زمین ، سازنده با توجه به توافقات با صاحب عرصه که معمولا اداره کل اوقاف باید اجاره بها پرداخت نمایند.
- مالک های ساختمان های اوقافی، تنها صاحب ساختمان می باشند و مالک عرصه به شمار نمی آیند. بنا به عبارتی دیگر، این مالکان در عرصه مستاجر متولی هستند.
- مالکیت زمین های اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه می باشد.
- زمین های اوقافی یا اراضی تحت هر عنوانی با این شکل، متعلق به افراد نخواهد بود.
- اگر در زمین های وقفی ساخت و سازی صورت بگیرد به طور قطع سازنده و مالک اعیان، مستاجر آن خواهد شد و نمی تواند خود را صاحب عرصه بداند.
شما اگر برای ساخت و ساز خود نیاز به گواهی عدم خلاف و یا اطلاع از اخذ جواز ساخت در تهران می توانید با کارشناسان ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
زمین و بنا در املاک اشتراکی
بسیاری از افراد از قوانین عرصه و اعیان در املاک اشتراکی آگاهی ندارد. منظور از املاک اشتراکی، املاکی است که به صورت شریکی خریداری شده است. یعنی اگر دو شخص یک ملکی را به صورت شریکی با یک دیگر خریداری کنند، آن گاه در تمام ملک آن شریک می باشند.
در این حالت، هیچ کدام از ان ها نمی تواند بدون موافقت شخص دیگر یا همان شریک خود، در سهم خود دخل و تصرفی داشته باشد و در صورت انجام این کار، تصرف آن شخص، مانند معامله فضولی بوده و ضامن به شمار می آید. اینجا دو قانون بسیار مهم وجود دارد که به قانون ماده 581 قانون مدنی و همچنین ماده 582 قانون مدنی شهرت دارد که در زیر به ترتیب به آن ها اشاره می کنیم:
- تصرفات هر یک از شرکا، در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی محسوب می شود و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود
- شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن به شمار می آید
با توجه به موارد ذکر شده در فوق:
- در صورتی که هر کدام از شرکا، قصد تصرف در مال خود، بدون اجازه شخص دیگر را داشته باشند، باید از ثبت محل، درخواست افراز (تقسیم) نمایند.
- ثبت محل، پس از بررسی درخواست، در صورتی که امکان افراز یا همان تقسیم وجود داشته باشد، با توجه به سهم هر یک از شرکا، اقدام به تقسیم ملک می کند و برای هرکدام از آن ها سند ملکی مستقل، صادر کرده و در هر سند نیز میزان یا مقدار عرصه و اعیان آن را مشخص خواهد کرد.
فروش عرصه و اعیان
در معاملات ملکی، گاهی اوقات شاهد تفکیک در فروش هستیم. فروش عرصه بدون اعیان یا فروش اعیان بدون عرصه هرکدام پیچیدگیهای خاص خود را دارند.
فروش عرصه بدون اعیان
این حالت بیشتر در املاک وقفی یا زمانی که مالک زمین، آن را به شخصی اجاره داده و مستاجر در آن بنایی ساخته است، دیده میشود. در این وضعیت، مالک زمین عرصه را میفروشد اما مالک بنای ساخته شده همچنان در اختیار مستاجر باقی میماند. این معامله بسیار حساس است و خریدار باید مراقب حق مالکیت بر اعیان باشد.
فروش اعیان بدون عرصه
این مورد بهویژه در املاک وقفی بسیار شایع است. شخصی که یک واحد آپارتمان در زمین وقفی میخرد، در واقع اعیان را خریداری کرده و صاحب مالکیتِ بنا است، اما عرصه همچنان در مالکیت نهاد وقف باقی میماند. در چنین حالتی خریدار فقط حق استفاده از بنا را دارد و مالک زمین نیست.
تقسیم زمین و بنا میان وراث
همان گونه که می دانید، در هنگامی که شخصی فوت می کند و صاحب ملک یا زمین باشد، تمامی املاک او به ورثه انتقال خواهد یافت یا این که میان ورثه تقسیم می شود. در این خصوص نیز باید اشاره داشت که هر کدام از ورثه، به میزان نزدیکی و رابطه ای که با متوفی دارا هستند، از املاک و مستغلات به جا مانده سهم خواهند داشت.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که اگر مال باقی مانده از شخص فوت شده، ملک یا زمین و یا ساختمانی باشد و همچنین تعداد وارث بیش از یک نفر باشد، باید عرصه و اعیان ملک را میان وارثان با توجه به قوانین و شرایط و همچنین بر اساس وصیت نامه متوفی، تقسیم بندی کرد.
در خصوص املاک یا زمین ها و ساختمان هایی که به چند نفر به ارث رسیده است، باید اشاره داشت که اگر تنها به تقسیم اعیان پرداخته شود و سهم هریک از وراث از عرصه مشخص نشود، زمانی که وراث، قصد تخریب یا نوسازی ملک را داشته باشند، با مشکلات متعددی رو به رو خواهد شد. به همین دلیل است که توصیه می کنیم، بهتر است که مدارک لازم را در اختیار گرفته و به شهرداری منطقه مراجعه کنید و در خواست تفکیک عرصه بدهید.
عرصه و اعیان در زمین کشاورزی
موضوع عرصه و اعیان در زمین کشاورزی کمی متفاوت است. در این املاک، علاوه بر خودِ زمین، «اعیان» شامل درختان، چاههای آب، انبارها یا ساختمانهای کارگری است. گاهی مالک زمین، حق بهرهبرداری از اعیان را به فرد دیگری واگذار میکند (مثلاً اجارهنامه برای باغ). در این حالت، مالک اعیان میتواند مالک درختان باشد و حق چیدن میوه را داشته باشد، در حالی که مالکیت عرصه در اختیار صاحب سند زمین است. این تفکیک باید در سند یا قرارداد به دقت قید شود تا از نزاعهای آتی جلوگیری گردد.
تبدیل، تفکیک و گرفتن سند عرصه و اعیان
تبدیل و تفکیک سند عرصه و اعیان زمانی مطرح میشود که مالکان قصد دارند وضعیت مالکیت خود را شفافسازی کنند یا در ساختمانهای نوساز، سند تفکیکی واحدها را دریافت کنند. همان گونه که می دانید، در ساختمان های چند واحدی، لازم است برای هر واحد، سند جداگانه و مستقلی صادر شود و آن سند به مالک یا مالکان انتقال بیابد. تنها در این صورت است که مالک یا مالکان به هنگام خرید و فروش ملک خود دچار مشکل نخواهند شد.
نحوه تبدیل: در املاک وقفی که امکان تبدیل به ملکیت وجود دارد (تحت شرایط خاص)، مالک اعیان با پرداخت «پذیره» یا بهای عرصه به سازمان اوقاف، میتواند سند ملک را از حالت وقفی به سند قطعی (ملکی) تبدیل کند.
نجوه تفکیک: با توجه به گواهی پایان کار مربوطه انجام می شود و مستلزم طی کردن مراحل مشخصی نیز می باشد. از جمله مراحل مشخص برای تفکیک و گرفتن سند جداگانه آنها می توان به صورت زیر اشاره داشت:
- مالک، مالکان یا وکیل قانونی باید، اقدام به گرفتن گواهی پایان کار ساختمان کرده و آن را همراه سند مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک کشور ارائه دهد.
- پس از آن، اداره ثبت شهر یا منطقه مورد نظر، مدارک را دریافت کرده و نماینده ای به محل ملک مورد نظر می فرستد تا اطلاعات ملک را راستی آزمایی کرده و در صورت تایید، صورت مجلس تفکیکی، توسط اداره ثبت صادر خواهد شد
- در مرحله آخر مالک یا مالکین طی نامه ای از دفترخانه اسناد رسمی، درخواست صدور تقسیم نامه خواهند کرد و پس از طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه، برای هر واحد و به صورت مجزا، سند تک برگی صادر می گردد.
سوالات متداول
1. شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
به معنای مالکیت کامل و بدون قید و شرط بر کل زمین و تمامی بنای ساخته شده روی آن است. در این حالت مالکیت شما بر ملک، رسمی و قطعی است.
2. اگر سند عرصه و اعیان تفکیک شده باشد، چه مشکلی پیش میآید؟
مشکل خاصی نیست، اما در زمان نوسازی یا تخریب ملک، مالک اعیان باید با مالک عرصه توافق کند و سهم او را بپردازد؛ این امر میتواند هزینههای جانبی ایجاد کند.
3. تفاوت سند عرصه و اعیان در املاک وقفی چیست؟
در املاک وقفی، خریدار فقط صاحب اعیان (بنا) است و عرصه (زمین) متعلق به سازمان اوقاف است. خریدار باید سالانه مبلغی را به عنوان حقالاجاره به اوقاف بپردازد.
4. آیا فروش عرصه بدون اعیان قانونی است؟
بله، قانونی است اما خریدار باید بداند که مالک بنا (اعیان) فرد دیگری است و حق تصرف در بنا را ندارد.
5. سند تک برگ عرصه و اعیان چیست؟
سند تکبرگ عرصه و اعیان، سند تک برگ رسمی و معتبری است که مالکیت همزمان بر روی زمین (عرصه) و ساختمان یا بنای (اعیان) ساخته شده روی آن را به صورت کامل اعلام میکند.
سخن پایانی:
شناخت دقیق اینکه عرصه و اعیان چیست و آگاهی از حقوق قانونی هر کدام، تفاوت میان یک معامله سودمند و یک ضرر بزرگ مالی است. چه در حال خرید یک واحد آپارتمانی باشید و چه قصد خرید یک زمین کشاورزی، بررسی دقیق سند و اطمینان از وضعیت این دو، تضمینکننده امنیت سرمایه شماست.
پیشنهاد میشود قبل از امضای هرگونه قرارداد یا پرداخت پیشپرداخت، حتماً از وضعیت ثبتی ملک در دفاتر اسناد رسمی اطمینان حاصل کنید. رعایت همین نکات کوچک حقوقی، شما را از درگیر شدن در فرآیندهای طولانی دادگستری و مشکلات مربوط به تبدیل یا تفکیک سند در آینده دور نگه میدارد. برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان و مشاوران در این خصوص مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه