قانون جدید تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین

امروزه بر خلاف گذشته،  ساخت و ساز ساختمان ها و زمین ها قوانین سخت گیرانه تری دارد و تمامی سازندگان و مالکان باید به این قوانین پایبند باشند، در غیر این صورت با جریمه های گوناگون از سوی شهرداری مناطق هر شهر، مواجه خواهند شد. در ادامه به توضیح قانون جدید تراکم ساختمان می پردازیم.

تمامی قوانین ساخت و ساز به خصوص قوانینی مانند تراکم ساختمانی، تراکم ساخت زمین و … از سوی شهرداری و سایر ارگان های ناظر بر ساخت و ساز تعیین می شود. یکی از قوانین بسیار مهم شهرداری در خصوص ساخت زمین ها، دریافت جواز ساخت یا پروانه ساختمانی است و در این جواز یا مجوز ساخت نکات بسیار مهمی از جمله تعداد طبقات مجاز ساخت ، متراژ ها، تعداد پارکینگ ها و … مشخص شده است و سازندگان باید به هنگام ساخت ساختمان ها به مفاد پروانه توجه کرده و تمامی این نکات را رعایت نمایند.

همان گونه که می دانید، از جمله موضوعات بسیار مهم در ساخت و ساز ساختمان ها بحث تراکم ساختمان و یا تراکم ساخت زمین است. محاسبات تراکم ساختمانی از سوی شهرداری مشخص می شود.

در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی قانون جدید تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.

شما می توانید برای دریافت انواع گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف با کارشناسان ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.

معرفی تراکم ساختمانی

پیش از آن که به بررسی قانون جدید تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین بپردازیم، باید تعریفی از تراکم ساختمانی را خدمت شما عزیزان ارائه دهیم. به صورت کلی بحث تراکم ساختمان ها از جمله مهم ترین موضوعات و قوانین ساخت و ساز می باشد که باید توسط سازندگان رعایت گردد.

در غیر این صورت شهرداری جریمه هایی را در این راستا در نظر گرفته است و یکی از این جریمه ها تخریب طبقات ساخته شده و عدم توجه به تراکم می باشد. بر اساس ماده 100 قانون شهرداری ها باید اشاره داشت که تمامی  مالکان اراضی و املاکی که در محدوده شهر یا محدوده آن واقع شده اند باید قبل از هرگونه ساخت و ساز یا تفکیک زمین و ساخت و ساز از شهرداری مجوز ساخت یا پروانه ساختمانی دریافت کنند و در غیر این صورت شهرداری می تواند از انجام عملیات ساختمانی جلوگیری نماید.

ساخت ساختمان های بدون پروانه یا مغایر با مفاد پروانه به وسیله مأمورین شهرداری متوقف خواهد شد حتی اگر این که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع شده باشد. با توجه به قانون مذکور یعنی ماده 100 قانون شهرداری ها، زمانی که فردی یا سازنده ای قصد ساخت و ساز ساختمانی را در محدوده شهری دارد، باید ضمن پرداخت عوارض شهرداری از شهرداری مجوزهای لازم را دریافت نماید.

در این مجوز تمامی موضوعات و قوانین ذکر شده است و یکی از این قوانین، تراکم ساختمانی می باشد. همان گونه که در مقالات و مطالب گذشته نیز اذعان داشته ایم، این مجوز ساخت  که توسط شهرداری صادر می شود به پروانه نیز مشهور است.

تراکم در لغت به معنای تجمع، فشردگی و تمرکز می باشد و همچنین منظور از تراکم ساختمانی، در قوانین و مقررات حاکم نیز بدین معنا می باشد. بنا به عبارتی دیگر، منظور از تراکم ساختمانی نسبت مساحت زیر بنای ساختمان (مجموع تمامی طبقات) به کل زمینی است که ساختمان بر روی آن ساخته ساخته می شود و به شکل درصد بیان می گردد.

در هر منطقه و هر کوچه و خیابان، یک میزان تراکم به عنوان تراکم مجاز تعیین می شود و عوامل مختلفی در تعیین این تراکم مجاز نقش دارند. در واقع حد تراکم مجاز تعیین شده توسط شهرداری مشخص می نماید که در یک زمین چه مقدار از مساحت را می توان به ساخت ساختمان ها اختصاص داد.

نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که میزان تراکم ساختمانی برای شهرهای کوچک و بزرگ و همچنین هر منطقه متفاوت می باشد. شهرداری با توجه به هر منطقه و زیر ساخت های آن ها، مجوزهای ساخت و ساز را صادر می کند و تراکم های آن را تعیین می نماید. به عنوان مثال در شهرهای کوچک که زیر ساخت های شهرهای بزرگ را ندارد، ساخت و ساز ساختمان های بلند مرتبه در کوچه ها و خیابان ها سبب افزایش جمعیت در آن منطقه خواهد شد که قطعا زیر ساخت های آن پاسخ گو نیازهای آن جمعیت نخواهد بود!

تراکم ساخت زمین بر اساس متراژ

⚠️ توجه: اعداد بالا نمونه‌ای کلی هستن و بسته به موقعیت زمین، طرح تفصیلی منطقه و ضوابط شهرداری هر شهر متفاوته.

انواع تراکم:

تراکم در شهرها را می توان از دو منظر مورد بررسی قرار داد که به شرح زیر است:

• تراکم جمعیتی: این تراکم بدان معناست که چه تعداد افراد در یک واحد سطح زندگی می کنند. واحد این تراکم تعداد نفرات در هکتار است.
• تراکم ساختمانی : منظور از این تراکم، این است که چه تعداد ساختمان در واحد سطح وجود دارد. تراکم ساختمانی به صورت درصد بیان می ‌شود.

شاخص های مهم در تعیین تعداد طبقات مجاز ساختمان:

در بحث تراکم ساختمانی تعداد طبقات مجاز اهمیت بسزایی دارد. به عبارتی دیگر، تراکم ساختمانی با تعداد طبقات مجاز ساخت رابطه مستقیم داشته و بسیاری از مهندسان و طراحان به هنگام طراحی ساختمان ها باید به آن توجه فرمایند. قاعدتا تمامی مالکان و ساختمان سازان ترجیح می دهند که بیش از تراکم ساختمانی تعیین شده به ساخت و ساز بپردازند تا سود بیشتری از ساخت را کسب کنند.

اما شهرداری ها بر اساس قوانین تراکم ساختمانی، اجازه ساخت ساختمان ها با بیش از طبقات تعیین شده در جواز ساخت را نخواهند داد و یک سری محدودیت هایی را برای آن در نظر دارند. در واقع در برخی از مناطق بر اساس یک سری شاخص ها ممکن است میزان تراکم ساخت 2 طبقه باشد و در برخی دیگر از مناطق، ممکن است به 7 طبقه و حتی بالاتر نیز برسد! شاخص های بسیار مهمی در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت و یا تراکم ساختمانی موثر هستند که در ادامه به بررسی هر یک از آن ها می پردازیم:

1) درصد ساخت زمین و ضریب سطح اشغال

در قانون جدید تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین، یکی از شاخص های تعیین کننده ضریب سطح اشغال و درصد ساخت زمین است. به صورت کلی منظور از درصد ساخت زمین، بیشترین حد مجاز بنایی است که می توان در زمین مورد نظر احداث کرد.  این ضریب از شهر و منطقه‌ ای به شهر یا منطقه دیگر متفاوت می باشد و معمولا اعداد ثبتی ندارد. اما میزان ضرایب سطح اشغال مجاز در بیشتر موارد 40 و 60 درصد می باشد.

ضریب سطح اشغال بر آن است که چه میزان از مساحت باید به ساخت ساختمانها اختصاص بیابد. به عنوان مثال در یک زمین 200 متری اگر ضریب سطح اشغال برابر با 60 درصد باشد، بدان معناست که سازنده و مالک تنها می توانند 120 متر از زمین را به ساخت ساختمان ها اختصاص دهند.. در تعیین درصد زمین علاوه بر ضریب اشغال، باید به فاکتورهای دیگر مانند موارد ذکر شده در زیر نیز توجه داشت:

• همباد بودن ساختمان ‌ها
• پیشروی در اطراف زمین ‌های کلنگی
• میزان عقب ‌نشینی
• فاصله از خیابان
• ارتفاع ساختمان و ….

نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که بر اساس قوانین جدید،  بالکن نیز جزء ضریب اشغال در نظر گرفته خواهد شد.

بیشتر بدانید : چند درصد زمین قابل ساخت است؟

2) ضریب سطح زیربنا

یکی دیگر از شاخص های بسیار مهم در تعیین تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین، ضریب سطح زیر بنا می باشد. در واقع ضریب سطح زیر بنا نقش بسیا مهمی در تعیین تعداد طبقات مجاز ساختمان ها دارد.  بر اساس قوانین، منظور از زیر بنا مساحت کل طبقات هر ساختمان است و مفهومی کاملا متفاوت با مساحت کلی زمین یا ملک دارد. از جمله نکات بسیار مهمی که باید در این خصوص بدانید، به شرح زیر است:

• ضریب زیر بنا نیز مانند ضریب سطح اشغال توسط شهرداری‌ ها و با توجه به منطقه ‌ای که زمین در آن قرار دارد محاسبه خواهد شد.
• برای رسیدن به تعداد طبقات مجاز ساختمان باید هر دو ضریب زیربنا و درصد کلی زمین را لحاظ فرمایید.

3) مقدار عرض کوچه

سومین شاخص بسیار مهم در تعیین تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین مقدا عرض کوچه است. در واقع باید اشاره داشت که گذر مجاور ملک یا عرض کوچه از جمله شاخص های بسیار مهم و حیاتی در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان می باشد که حداقل میزان آن توسط ضوابط شهرداری و مقرارت ملی ساختمان نیز مشخص شده است.

کوچه و خیابان هایی که عرض کمی دارند، نمی توانند تراکم ساختمانی زیادی داشته باشند زیرا به لحاظ ساخت و ساز مهندسی و همچنین شهرسازی و … ساخت این گونه ساختمان ها مناسب نخواهد بود. در ادامه به بررسی عرض کوچه ها و همچنین میزان تراکم مجاز برای آن ها می پردازیم:

• ساختمان ۲ طبقه حداقل عرض کوچه برابر۶ متر
• ساختمان ۳ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۸ متر
• ساختمان ۴ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۰ متر
• ساختمان ۵ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۲ متر
• ساختمان ۶ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۴ متر
• ساختمان ۷ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۶ متر
• ساختمان ۸ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۱۸ متر
• ساختمان ۹ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۲۰ متر
• ساختمان ۱۰ طبقه حداقل عرض کوچه برابر ۲۲ متر

جدول ضوابط جدید تراکم ساختمان در تهران

عوامل تعیین ‌کننده تراکم ساختمانی مجاز:

تراکم ساختمانی مجاز در هر منطقه از سوی شهرداری ها تعیین خواهد شد و همان گونه که می دانید تعیین تراکم مجاز ساختمانی خود به عوامل بسیار مختلفی بستگی دارد. به صورت کلی باید اشاره داشت که از جمله عوامل تعیین کننده تراکم ساختمانی مجاز به شرح زیر می باشد:

• پهنه بندی و طرح تفصیلی: در شهر تهران هر زمین در یکی از چهار پهنه اصلی قرار دارد و استفاده از اراضی بر اساس این چهار پهنه می باشد و از سوی دیگر تراکم ساختمانی در هر پهنه نیز مشخص شده است.
• عملکرد قطعه زمین و یا کاربری: یکی دیگر از عوامل موثر در تعیین تراکم ساختمانی، کاربری زمین می باشد که شامل مسکونی، تجاری، اداری، مختلط و … است.
• مساحت قطعه زمین: وسعت عرصه ملک طبق سند مالکیت کاملا مشخص شده است و میزان یا مقدار مساحت قطعه نیز در تعیین تراکم ساختمانی نقش بسیار مهمی را ایفا می نماید.
• عرض معبر همجوار: میزان پهنای گذر مجاور ملک نیز باید مشخص کردن تراکم ساختمانی در نظرگرفته شود.

فرمول محاسبه تراکم ساختمان

برای محاسبه تراکم ساختمان می توانید از فرمول ذکر شده در زیر نیز استفاده کنید:

تراکم ساختمان = (مساحت کل زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) * ۱۰۰

نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که عددی که در این فرمول به عنوان مساحت در نظر گرفته می شود، باید دقیقاً برابر عدد درج شده در سند مالکیت باشد. اگر عدد مساحت واقعی کمتر از عدد قید شده در سند باشد، تراکم ساختمانی بر اساس مساحت واقعی محاسبه خواهد شد.

سخن پایانی:

در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی قانون جدید تراکم ساختمان و تراکم ساخت زمین بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان در این خصوص مشورت فرمایید.