همان گونه که می دانید، ساخت و ساز ساختمان ها و آپارتمان ها تحت نظر ارگان هایی مانند شهرداری، نظام مهندسی، سازمان آتش نشانی و … انجام می شود. برای ساخت و ساز هر نوع ساختمان نیاز است تا ضوابط و قوانین وضع شده از سوی شهرداری، کاملا رعایت گردد. یکی از مهم ترین قانون جدید ساخت و ساز در تهران وجود دارد، اخذ جواز یا پروانه ساختمانی می باشد.
در این راستا نیز در شهرهای بزرگ و کوچک و حتی در مناطق روستایی، دریافت جواز از اهمیت بسزایی برخوردار است. هر ساله نیز قوانین ساخت و ساز تغییر کرده و سخت گیرانه تر می شود. قانون جدید ساخت و ساز در تهران و سایر شهرها و مجموع قوانین وضع شده در این خصوص، سبب حفظ نظم شهر، بهبود ایمنی ساختمان ها، رفاه بیشتر شهروندان، زیبا سازی شهر، عبور و مرور آسان تر و سهل تر و …. می شود.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است مه از جمله مهم ترین و اساسی ضوابط ساخت و ساز ، تعداد طبقات مجازی است که سازنده یا مالک بر اساس قوانین قادر به ساخت می باشد. به غیر از تعداد طبقات ساخت قوانین بسیار مههم دیگری وجود دارد که مالک ملزم به رعایت آن ها می باشد.
تمامی نکاتی که باید در حین ساخت (تعداد طبقات مجاز ، تعداد واحدها، تعداد پارکینگ ها، متراژ و …) توسط سازنده و مالک نیز رعایت شود، در جواز ساختمانی وجود دارد. در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی قانون جدید ساخت و ساز در تهران بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیارتان قرار دهیم. برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
اگر برای ساخت و ساز خود نیاز به جواز ساخت و یا گواهی عدم خلاف دارید می توانید با کارشناسان ما در دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
تعداد طبقات مجاز ساختمان، قانونی بسیار مهم در ساخت و ساز:
همان گونه که در بخش مقدمه این مقاله نیز اذعان داشته ایم، ساخت و ساز بر اساس قوانین اهمیت بسزایی دارد و با متخلفان در این مورد، کاملا قانونی برخورد خواهد شد. از جمله مهم ترین قوانینی که مالکان و سازندگان ملزم به رعایت صد در صدی آن هستند، تعداد طبقات مجاز ساختمان ها می باشد.
بدیهی است که بسیاری از مالکان و سازندگان قصد دارند تا از زمین خود حداکثر بهره وری را ببرند و تا جای ممکن تعداد طبقات بیشتری را بنا کند اما این خواسته در عمل ممکن نخواهد بود. به دلیل آن که شهرداری، برای حفظ زیبایی شهری و به دلیل مواردی مانند افزایش ایمنی ساختمان ها در مناطق مختلف، یک سری محدودیت ها را برای این موضوع در نظر گرفته است.
شایان ذکر می باشد که تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان ها، بیشتر از هر چیزی به دو عامل درصد ساخت زمین و ضریب سطح زیربنا بستگی خواهد داشت اما به غیر از این دو عامل موارد دیگری در ساخت طبقات ساختمان ها تاثیر دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:
- عرض گذر
- تراکم ساختمان
- میزان فاصله از معابر اصلی
- ابعاد زمین و…
در ادامه به بررسی کامل قانون جدید ساخت و ساز در تهران در خصوص تعداد طبقات مجاز و عوامل مهم در تعیین تعداد طبقات پرداخته شده است. اگر می خواهید بیشتر راجب مقاوم سازی ساختمان بدانید مقاله مربوطه را بخوانید.
درصد ساخت زمین و ضریب سطح اشغال
یکی از مهم ترین مواردی که در تعیین تعداد طبقات مجاز ساختمان تاثیر دارد، درصد ساخت زمین و ضریب اشغال سطح آن می باشد. در این خصوص در ابتدا باید اشاره داشت که درصد ساخت زمین به مفهومی تحت عنوان ضریب سطح اشغال اشاره دارد و منظور از ضریب سطح اشغال؛ حداکثر مقدار مجاز برای ساخت و ساز ساختمان ها در یک زمین خاص می باشد و این موضوع توسط شهرداری تعیین خواهد شد. از جمله نکات بسیار مهمی که باید در این خصوص بدانید، به شرح زیر است:
- مقدار ضریب سطح اشغال از یک شهر و یک منطقه خاص به شهر یا منطقه دیگر متفاوت است و عدد ثابتی ندارد.
- درصدهای ۴۰ و ۶۰ جزء رایج ترین ضرایب سطح اشغال در شهرهای ایران است که اغلب زمینها مشمول آن خواهند بود.
- بسته به درصد ضریب به صورت ۰.۶ ، ۰.۴ نمایش داده می شوند.
- بر اساس جدید ترین قانون جدید ساخت و ساز در تهران ، بالکن نیز جزء ضریب اشغال در نظر گرفته می شود.
با توجه به نکات ذکر شده در فوق، اگر شما عزیزان قصد ساخت و ساز زمینی به مساحت 300 متر را داشته باشید که ضریب اشغال آن به اندازه 60 درصد است، تنها مجاز به ساخت و اجرای ساختمان در 180 متر از زمین را خواهید بود. لازم ذکر است که در مشخص کردن درصد زمین علاوه بر ضریب اشغال، باید به فاکتورهای دیگر مانند موارد ذکر شده در زیر نیز توجه فرمایید:
- هم باد بودن ساختمان ها
- پیشروی در اطراف زمین های کلنگی
- میزان عقب نشینی
- فاصله از خیابان
- ارتفاع ساختمان و…
ضریب سطح زیر بنا
دومین عامل بسیار مهم در تعیین تعداد طبقات ساختمان ها، ضریب سطح زیر بنا می باشد که ابته این موضوه جزء قوانین جدید از قانون جدید ساخت و ساز در تهران نبوده و سال هاست که ضریب سطح زیر بنا برای تعیین تعداد طبقات وجود دارد. می توان اذعان داشت که بر اساس اصول و قوانین ساختمان سازی منظور از سطح زیر بنا، مساحت کل طبقات هر ساختمان محسوب می شود و این موضوع مفهومی کاملا متفاوت و جدا با مساحت کلی زمین و یا ملک دارد! اگر نیاز به اطلاعات بیشتر درمورد زمین مناسب برای ساختمان سازی دارید مقاله مروبطه را بخوانید.
ضریب زیر بنا نیز مانند ضریب سطح اشغال توسط شهرداری ها و با توجه به منطقه ای که زمین در آن قرار دارد محاسبه می شود. با توجه به تمام مواردی که در بخش های قبل ذکر شد، به منظور رسیدن به تعداد طبقات مجاز ساختمان باید هر دو ضریب زیربنا و درصد کلی زمین را لحاظ کنید.
سایر شاخص ها در تعیین تعداد طبقات ساختمان ها:
به غیر از ضریب سطح اشغال و ضریب سطح زیر بنا، موارد و شاخص های دیگری نیز در تعیین تعداد طبقات ساختمان ها وجود دارد. این شاخص های بسیار مهم به شرح زیر است:
- فاصله از معابر اصلی
- همجواری با بنا های تاریخی و فرهنگی
- حقوق مجاورین ساختمان
- نوع کاربری زمین
- منظر و چشم انداز ساختمان
- شکل و وضعیت توپوگرافی زمین
- منطقه بندی شهری و …
رعایت تمام اصول و قوانین ساخت و ساز و تعداد طبقات ساختمان ها در خصوص موارد مذکور، بسیار مهم است و اگر آن را رعایت نکنید، با تبعات مالی و قانونی مواجه خواهید شد.
اگر شما به هر دلیل قصد ساخت طبقات اضافی به غیر از طبقات مجاز تعیین شده توسط شهرداری و جوازی که این سازمان به عنوان پروانه ساختمانی به شما داده شده است را داشته باشید، لازم است تا مجوز اضافه اشکوب یا پروانه ساختمانی اضافه اشکوب را نیز دریافت کنید.
با در اختیار داشتن مجوز اضافه اشکوب می توانید از نظر قانونی یک طبقه ( به اندازه هر مقداری که در مجوز اضافه اشکوب مشخص شده است) بر روی ساختمان بسازید! البته باید بدانید که دریافت مجوز اضافه اشکوب امر ساده ای نیست و معمولا شهرداری نیز اجازه اضافه کردن طبقات جدید را به مالکین نخواهد داد.
اگر شما عزیزان بدون مجوز اقدام به ساخت طبقات اضافی بر روی ساختمان نمایید و طبقات بیشتری بر روی ملک بنا کنید، پس از تذکر از سوی شهرداری منطقه، طبقه اضافه مطابق با اختیارات این نهاد تخریب خواهد شد. در این راستا نیز باید اشاره داشت که شمارش تعداد طبقات در مناطق روستایی بر اساس قوانین دهیاری و منطقه صورت خواهد گرفت.
ساختار پهنه بندي شهر تهران
حال که در خصوص قانون جدید ساخت و ساز در تهران اطلاعاتی را خدمت شما عزیزان بیان کرده ایم، باید به بررسی ساختار پهنه بندی شهر تهران نیز بپردازیم زیرا این ساختار پهنه نیز تاثیر ویژه ای در تعیین قانون جدید ساخت و ساز در تهران داشته است.
باید اشاره داشت که پهنه بندی استفاده از اراضي محدوده شهر تهران، بر اساس ساختاری می باشد که بتواند از تداخل غیر ضروری و نامناسب کارکرد ها، کاربری ها و فعالیت ها جلوگیری کرده و همچنین سبب ارتقاء کيفيت و کارايي محیط شهری به صورت کاملا نظام یافته بشود!
در واقع پهنه بندي شهر تهران در مقياس بزرگ، بيانگر نحوه استفاده از اراضي در عرصه های متمایز شهری، با توجه به كاركردهاي كلي و در مقياس خرد می باشد و در این راستا نیز یک سری ضوابط و مقررات مهم مشخص شده است.
در این ضوابط و مقررات نحوه چگونگی ساخت و ساز ساختمان ها و آپارتمان ها در زیر پهنه ها مانند موارد ذکر شده در زیر کاملا مشخص و تعیین شده است:
- حداکثر تراکم ساختماني مجاز
- چگونگي توده گذاری (سطح اشغال و محل توده گذاری و استقرار بنا در قطعه)
- مقدار ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان با توجه به عرض معبر
- توان دسترسي شبکه شهري متناسب بـا مسـاحت قطعه و تراکم و …
با توجه به مبنای اصول پهنه بندی و نقشه مصوب در طرح جامع تهران، نقشه هاي طرح تفصيلي این شهر به صورت کاملا یک پارچه در محيطي مناسب از سيستم اطلاعات جغرافيايي (GIS) در مقياس ١:٢٠٠٠، کاملا سامان یافته تا از آن به عنوان یک سند مصوب و ملاک عمل شهر، استفاده شود و بتوان با استفاده از آن به صاحبان اراضي براي هرگونه ساخت و ساز، با تراکم هاي سـاختماني مجاز اطلاعاتی داده شود.
با توجه به مواردی که در فوق به آن ها اشاره شده است، نحوه بهره گیری از زمین ها و اراضی، چگونگي ساخت و ساز، كم و كيف فعاليت هاي قابل استقرار و بهره برداري هـاي مجـاز در هر محدوده از شهر تهران، براساس نقشه و ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران انجام می شود.
قانون جدید ساخت و ساز در تهران نیز بر اساس این مقررات طرح تفصیلی تکمیل و تغییر می یابد. البته موارد دیگری نیز بر قانون ساخت و ساز تاثیر دارد اما طرح تفصیلی شهری یکی از مهم ترین و اساسی ترین موارد تعیین کننده می باشد.
نکات بسیار مهم درباره طرح تفصیلی شهر تهران:
طـرح تفصـيلي شهر تهران، نشان دهنده موقعيت تمامی زیر پهنه های مشخص شده از این شهر می باشد. ، تمامی نقشه هایی که در خصوص طرح تفصیلی از شهر تهران طراحی شده است، ضوابط و مقررات و قانون ساخت و ساز در تهران را شکل داده است. از جمله نکاتی که باید در این خصوص بدانید، به شرح زیر است:
- مرز بندي پهنه ها در طرح تفصيلي شهر تهران در قالب زيرپهنه ها با کد سه رقمي، مشخص شده است.
- مرز بندی پهنه ها بر اساس معیارها و شاخص های كمي و کيفي و با توجه به ويژگي هاي هر پهنه و وجه غالب تشکیل شده است. از سوی دیگر انواع ساخت و ساز به لحاظ میزان تراکم و طبقات ساختمان ها و سامان دهی به زیبا سازی و سیمای شهری نیز در این خصوص تاثیر بسزایی دارد.
- پهنه سکونت یکی از پهنه های مشخص شده در طرح تفصیلی است که با توجه به همگني و وسعت قطعات، عرض معابر، تراکم و ارتفاع ساختمان ها و تعداد طبقات، سطح اشغال زمين و نيز ميانگين تراکم نفر در هکتار قوانین ساخت و ساز آن تعیین می گرد.
- پهنه فعالیت نیز یکی دیگر از پهنه های تعیین شده در طرح تفصیلی می باشد که بر اساس مقيـاس عملکردي مانند عملکردهاي فرا شهري، شهري، منطقه اي، ناحيه اي و محلي قوانین آن تعیین شده است.
- پهنه مختلط نیز با ترکیبی از شاخص های مذکور در پهنه هاي سکونت و فعاليت و سرانجام قوانین ساخت و ساز در آن تعیین گشته است.
- پهنه حفاظت (سبز و باز) با توجه به ويژگي هاي طبيعي خـاص و بـا رويکرد حفاظت فعال، با سایر پهنه های مشخص شده در طرح تفصیلی متفاوت است.
بررسی قانون جدید جواز ساخت:
از جماه مهم ترین و اساسی ترین قوانینی که برای ساخت و ساز وجود دارد و تمام افرادی که قصد ساخت ملک یا ساختمانی را دارند، ملزم به رعایت آن خواهند بود، دریافت جواز یا پروانه ساختمانی می باشد. در جواز ساخت تعداد طبقات، مساحت واحد ها، تعداد پارکینگ ها و … مشخص شده است.
مالکان و سازندگان نیز موظف هستند ساخت و ساز خود را بر اساس آن انجام دهند در غیر این صورت مشمول جریمه خواهند شد. از جمله نکات بسیار مهمی که امروزه برای تعداد طبقات در جواز وجود دارد و شما باید از آن آگاه باشید ، به شرح زیر است:
- اگر مساحت زمین بالای 250 متر مربع و با عرض بالای 10 متر باشد، امکان ساخت طبقه ششم وجود دارد.
- اگر مساحت بالای 300 متر مربع و عرض زمین بالای 12 متر باشد؛ امکان ساخت طبقه هفتم وجود دارد.
- بر اساس قوانین جدید، احداث واحدهای تجاری در کوچه های شهر تهران نیز وجود دارد؛ اما در شرایطی که تمامی مالکین منطقه اعلام رضایت نمایند.
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی قانون جدید ساخت و ساز در تهران بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان در این خصوص مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه