یکی از بحث های بسیار مهمی که در ساختمان سازی مطرح است، قانون پیشروی طولی ساختمان ها می باشد. ممکن است شما نیز ساختمان هایی را مشاهده کرده باشید که نسبت به ساختمان های کناری خود، بیشتر جلو آمده اند یا این که ساختمان هایی را دیده اید که بر روی ساختمان همسایه سایه می اندازند.
در این گونه از ساختمان ها، یک مفهومی به نام پیشروی طولی مطرح می شود که قوانین خاص خود را دارد. بر اساس ضوابط و قوانین ساخت و ساز ، به سازندگان مجوز ساخت تا 2 متر بیشتر از طول مشخص شده بر اساس سطح اشغال را خواهند داد.
طبیعتا تمامی سازندگان و مالکان که قصد ساخت و ساز ملکی را دارند، باید با قوانین پیشروی طولی ساختمان آشنا باشند. بنابراین در این مطلب از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی قانون پیشروی طولی ساختمان بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
شما سازنده گرامی اگر به دنبال جواز ساخت در تهران یا دریافت گواهی پایان کار سریع و آسان می گردید آن را به کارشناسان خبره دکترجواز بسپارید. با ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
پیشروی طولی در ساختمان چیست؟
پیش از آن که به بررسی قانون پیشروی طولی ساختمان بپردازیم، در ابتدا باید مفهوم پیشروی طولی را خدمت شما عزیزان شرح دهیم. همان گونه که اشاره کرده ایم، قطعا در کوچه ها و خیابان ها ساختمان هایی را مشاهده کرده اید که نسبت به سایر همسایگان خود جلوتر قرار گرفته اند. به این نوع جلو آمدگی، پیشروی طولی میگویند.
بنا به عبارتی دیگر باید اشاره داشت که پیشروی طولی به جلو آمدن ساختمان در محدوده مالکیت زمین اطلاق می گردد و مقدار آن باید بر اساس مقررات و ضوابط تعیین شده از سوی شهرداری و طرح تفصیلی باشد. از جمله نکاتی که باید در این خصوص بدانید، به شرح زیر است:
- بنای هر ملک از شمال آن آغاز شده و در تمامی ملک ها بنای اجرایی می تواند تا 60 درصد طول زمین به علاوه دو متر مازاد 60 درصد طول زمین به صورت پخ اجرا گردد
- پیشروی طولی 60 درصد به علاوه دو متر تا زمانی اجرا می گردد که حداقل دو متر عرض برای حیاط ملک باقی بماند.
- در صورتی که در یک ملک خاص، پس از پیشروی 60 درصد طول زمین خود به علاوه دو متر دارای عرض حیاط کمتر از دو متر شد، می توان با مطرح کردن موضوع در شورای معماری منطقه و با رعایت حقوق مجاورین ملک و دریافت رضایت محضری از مالکین مجاور ، پیشروی طولی به صورت صد در صد اجرا گردد.
پیشروی طولی طبق طرح تفصیلی
همان گونه که اشاره کرده ایم، پیشروی طولی در هر ساختمان باید بر اساس طرح تفصیلی انجام شود. در طرح تفصیلی یک سری پهنه ها مشخص شده است که در پهنه سکونت عام (R1) سطح اشغال در تمامی بخش ها و قطعات، به غیر از اراضی و املاک به صورت باغ (اعم از زیربنای مفید و غیر مفید)، حداکثر تا ۶٠ درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت می باشد! در این خصوص نیز یک سری نکات مهم وجود دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:
- پیشروی طولی تا 2 متر، در تمامی قطعات زیر پهنه که طول آن ها با 25 متر مساوی یا بیشتر می باشد و یا اینکه میزان وسعت آن ها 180 متر مربع و بیشتر است، مجاز خواهد بود. به شرطی که حقوق هم جواری و همسایگی در آن کاملا رعایت گردد و سطح اشغال مفید حفظ شود
- به خاطر داشته باشید که میزان 2 متر پیشروی، بر عکس حالتی که در پیش آمدگی رخ می دهد، به سطح اشغال افزوده نخواهد شد. به دلیل آن پیشروی طولی جبران فضایی می باشد که به عنوان نورگیر یا پاسیو در پشت ساختمان تعبیه می گردد.
- پیشروی طولی مفهومی متفاوت از پیش آمدگی ساختمان دارد و جزئی از متراژ ساختمان محسوب می شود.
- به منظور کمک به سازندگان و مالکان در تامین پارکینگ، پیشروی طولی به میزان یک متر، مازاد بر مقادیر ذکر شده، بدون سقف اساسی، تنها در طبقه همکف مجاز می باشد.
برای آن که بتوانید نکات ذکر شده در فوق را بیشتر درک کنید، تصور کنید که زمینی به طول 30 متر در 15 متر دارید. در این صورت به منظور محاسبه سطح اشغال، باید درصد اشغال یعنی 60 درصد را در طول زمین یعنی 30 متر ضرب کنیم که حاصل آن 18 متر است.
با توجه به توضیحاتی که برای پیشروی طولی بیان گشت، در این خصوص نیز می توان 2 متر پیشروی طولی را اعمال کرد یعنی به جای 18 متر، در 20 متر از طول اجازه ساخت خواهیم داشت.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که درصد اشغال در طول زمین ضرب خواهد شد و بدین ترتیب 2 متر پیشروی طولی نیز به طول زمین اضافه می گردد.
قانون پیشروی طولی ساختمان:
پیشروی طولی ساختمان باید بر اساس قوانین و ضوابط انجام شود. حال قانون پیشروی طولی خود دارای سه بخش متفاوت است که شامل پیشروی طولی همسایه، ضوابط پیشروی طولی ساختمان ها و ضوابط نورگیری ساختمان می باشد.
در ادامه به بررسی این سه بخش می پردازیم و نکات بسیار مهمی را خدمت شما عزیزان بیان می کنیم. از جمله قانون پیشروی طولی ساختمان به شرح زیر است:
1) پیشروی طولی همسایه
بنای هر ملک از بخش شمال آغاز می گردد و می تواند تا ۶۰ درصد طول زمین (طول قبل از اصلاحی) به علاوه ۲ متر مازاد بر ۶۰ درصد طول زمین به شکل پخ اجرا شود. در این راستا یک سری مسائل مهم وجود دارد که به آن ها اشاره می کنیم:
- در حالتی می تواند مقدار پخ را اجرا نکرد که همسایه های مجاور علی رغم سایه اندازی، اجازه محضری ساخت ساختمان بدون پخ را بدهند.
- در پیشروی طولی همسایه، اگر در ساختمان مجاور، پخ ۴۵ درجه رعایت شده باشد اجرای پخ در ملک مورد تقاضا نیز الزامی خواهد بود و در سایر موارد رعایت پخ ضروری نمی باشد.
- ساخت بازشو یا پنجره در پخ ۴۵ درجه مجاز نمی باشد.
- در صورت احداث بالکن در پخ ۴۵ درجه، درب دسترسی به بالکن نباید مشرف به سمت پلاک مجاور باشد.
- حذف پخ های موجود املاک مجاور نیز با توجه به توافق مالکین و اخذ مجوزهای لازم به صورت همزمان، با رعایت مسائل فنی می باشد.
- در مواردی که زمین از شکل منظمی برخوردار نیست، موضوع در شورای معماری منطقه مطرح می شود و سپس تصمیم هایی برای ملک مورد نظر اتخاذ می گردد.
بیشتر بدانید : حداقل متراژ زمین جهت صدور پروانه ساخت
شما سازنده گرامی اگر به دنبال جواز ساخت در تهران یا دریافت گواهی عدم خلاف سریع و آسان می گردید آن را به کارشناسان خبره دکترجواز بسپارید. با ما با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
2) قوانین و ضوابط پیشروی طولی
- پیشروی طولی ۶۰ درصد به علاوه ۲ متر تا مادامی قابل اجرا خواهد بود که حداقل ۲ متر عرض برای حیاط ملک باقی بماند.
- اگر ملکی پس از پیشروی ۶۰ درصد طول زمین خود به علاوه ۲ متر، دارای عرض حیاط کمتر از ۲ متر شد می توان با مطرح کردن موضوع در شورای معماری شهرداری منطقه و همچنین با رعایت حقوق همسایگان و مواردی از این قبیل، پیشروی طولی به صورت صد در صد اجرا گردد.
- اگر مساحت زمین پس از اصلاحی و عقب نشینی کمتر از ۷۰ متر مربع باشد می توان با مطرح کردن موضوع در شورای معماری شهرداری منطقه، با رعایت کامل ضوابط و حقوق مجاورین، از ۶۰ درصد تا 100 درصد مساحت زمین پروانه ساختمانی صادر گردد.
- در زمین های با مساحت کمتر از ۱۲۰ متر مربع می توان با رعایت حقوق همسایگان و مجاورین حداکثر ۸۰ درصد مساحت زمین را ساخت. در این مورد نیز باید حداقل ۲ متر عرض حیاط نیز رعایت شود.
3) ضوابط نورگیری ساختمان
در زمین هایی با مساحت بیش از ۲۰۰ متر مربع (مساحت قبل از اصلاحی)، در صورتی می توانند ۶۰ درصد طول زمین به علاوه ۲ متر پیشروی نمایند که مساحت زیر بنای ملک از ۶۰ درصد مساحت کل زمین (مساحت قبل از اصلاحی) تجاوز نکند. در این راستا نیز مالکین و سازندگان، اقدام به تعبیه نورگیر (پاسیو) در بنای خود جهت کاهش مساحت زیر بنا خواهند کرد. این ضابطه برای زمین هایی با مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع اجرایی نمی باشد. از جمله نکاتی که باید در این راستا بدانید، به شرح زیر است:
- در زمین ها و املاک با مساحت عرصه بیش از ۲۰۰ متر مربع (پس از رعایت اصلاحی)، حداقل مساحت قابل قبول نورگیر برای اتاق های اصلی ۱۲ متر مربع با حداقل عرض ۳ متر و جهت آشپزخانه ۶ متر مربع با حداقل عرض ۲ متر معین خواهد شد.
- در زمین ها و ملک هایی که مساحت عرصه آن ها کمتر از ۲۰۰ متر مربع (پس از رعایت اصلاحی) می باشد، حداقل مساحت قابل قبول نورگیر اتاق های اصلی ۶ درصد مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) و برای آشپزخانه ۳ درصد مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) با حداقل فاصله ۲ متر از پلاک مجاور معین می شود.
- ابعاد و مساحت نور گیری های مذکور، حداقل نور گیری بهداشتی بوده که رعایت آن ها در اجرا الزامی و از اصول اساسی شهرسازی محسوب می شود.
- در حالت هایی که اتاق های اصلی دو واحد مسکونی مستقل از یک حیاط خلوت نور گیری دارند، فاصله پنجره آن ها از هم نباید کمتر از ۶ متر باشد. همچنین باید اشاره داشت که در حالت ها و مواردی که آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن ها از یک حیاط خلوت نور گیری می کنند، فاصله پنجره های مقابل آن ها از یک دیگر نباید کمتر از ۴ متر باشد.
شایان ذکر می باشد که قوانین و مقررات ذکر شده، صرفا برای ساختمان های حداکثر تا ۵ طبقه مسکونی مجاز خواهد بود. همچنین هر گونه پیشروی در شرایطی به جز موارد ذکر شده، پیشروی طولی غیر مجاز به شمار می آید و جریمه های سنگینی را برای سازندگان در پی خواهد داشت.
پیشروی طولی به سطح اشغال اضافه می شود؟
یکی از سوالات بسیار مهمی که برای شما سازندگان و مالکان عزیز به وجود می آید، این است که آیا پیشروی طولی به سطح اشغال اضافه می شود؟ برای پاسخ به این سوال در ابتدا باید اشاره داشت که پیشروی طولی به منظور جبران فضایی است که بابت نورگیر از سطح اشغال کم شده می شود.
به عنوان مثال اگر زمینی دارای 12 متر عرض باشد و قصد داشته باشیم که به اندازه 2 متر پیشروی کنیم، آن گاه 24 متر به فضای قابل ساخت اضافه می شود اما می توان با یه نور گیر 12 متری نیز نور واحد ها را تامین کرد. در واقع برخی از سازندگان ممکن است هزینه 12 متر مازاد بر سطح اشغال را پرداخت نمایند و در این صورت می توان تصور کرد که به اندازه 12 متر مربع در هر طبقه بیشتر خواهند ساخت. این موضوع نیز در حالتی قابل اجرا خواهد بود که مجموع سطح اشغال مجاز و سطحی که برای پیشروی طولی افزوده می گردد، از 70 درصد مساحت زمین بیشتر نشود. اگر می خواهید بیشتر درباره انواع تراکم ساختمانی و تراکم مازاد بدانید مقالات مربوطه را مطالعه نمایید.
پیش آمدگی در حیاط
پیش آمدگی در حیاط معمولا به سازه هایی گفته می شود که از بدنه اصلی ساختمان به سمت حیاط امتداد دارند مانند بالکن ، ایوان یا سایه بان . این پیش آمدگی ها می توانند اهداف مختلفی داشته باشند مانند ایجاد فضای بیرونی قابل استفاده ، محافظت از ساختمان در برابر عوامل جوی و یا افزایش زیبایی ظاهری ساختمان .
انواع پیش آمدگی در حیاط :
۱. بالکن :
فضایی مسقف و باز که از یک یا چند طرف به ساختمان متصل است و معمولا برای استراحت و لذت بردن از هوای آزاد استفاده می شود.
۲. ایوان :
فضایی مسقف و روباز که در جلوی ورودی ساختمان قرار دارد و معمولا به عنوان فضایی برای استراحت و پذیرایی از مهمانان استفاده می شود.
۳. سایه بان :
سازه ای که برای ایجاد سایه و محافظت از ساختمان در برابر نور خورشید و باران استفاده می شود.
نکات مهم در پیشروی طولی و نورگیری:
در خصوص پیشروی طولی و نورگیری ساختمان ها یک سری نکات مهم وجود دارد که تمامی مالکان، سازندگان و مهندسان باید از آن ها آگاهی داشته باشند. این نکات به شرح زیر است:
- در مواردی که اتاق های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور گیری دارند، فاصله پنجره آن ها از یک دیگر، نباید کمتر از ۶ متر باشد.
- در مواردی که آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آن ها از یک حیاط خلوت نور گیری دارد، فاصله پنجره های مقابل آن ها از یک دیگر نباید کمتر از 4 متر باشد.
- سه فضای ساختمان یعنی پذیرایی، اتاق خواب و آشپزخانه باید از نور طبیعی برخوردار باشد. این الزام در مورد سرویس بهداشتی و حمام و نیز اتاقک انباری وجود نخواهد داشت.
- پیشروی طولی در ساختمان باید به صورتی باشد که حقوق همسایگان در زمینه مشرف بودن و سایه اندازی رعایت گردد. بر این اساس شما نمی توانید ساختمانی بسازید که مانع از نور گیری ساختمان همسایه شده یا دید مستقیمی به داخل واحدهای مسکونی همجوار داشته باشد.
- ایجاد نورگیرهای مناسب ضروری است تا ضمن بهره برداری از فضای بیشتر، ساختمان از نور طبیعی کافی برخوردار باشد.
- پخ در ساختمان ها ، مثلث متساوی الساقینی می باشد که اندازه زاویه ساق ها ۴۵ درجه است. در واقع مثلث جدا شده از ساختمان نشان دهنده قسمتی است که به عنوان پخ از ساختمان کسر می گردد.
- طول پخ در کوچه هایی که هر دو آن ها ماشین رو نیستند به طول ثابت 1 متر است و همچنین در کوچه هایی که یکی از آنها ماشین رو نیستند به طول ثابت ۱.۵ متر است.
- ضوابط پیش آمدگی ساختمان بدین شکل است که باید در ارتفاع بالاتر از ۳.۵ متر از کف معبر یعنی طبقه دوم به بعد اجرا گردد.
- در ضوابط پیش آمدگی عرض خیابان باید بیشتر از 12 متر باشد.
- مقدار پیش آمدگی ساختمان در معابر با عرض ۱۲ تا ۲۰ متر، حداکثر ۸۰ سانتی متر و در معابر ۲۰ متر به بالا، ۱۲۰ سانتی متر است.
سوالات متداول (FAQ) درباره قوانین پیشروی ساختمان
1. قانون پیشروی طولی ساختمان چیست؟
قانون پیشروی طولی ساختمان، مقرراتی است که تعیین میکند ساختمان تا چه حد میتواند از خط قرمز ملکی (مرز زمین) به سمت کوچه یا خیابان جلو بیاید. این قانون برای حفظ نورگیری، تهویه، منظر شهری و حقوق همسایگی وضع شده است.
2. میزان مجاز پیشروی طولی ساختمان در خیابانهای مختلف چقدر است؟
- خیابانهای با عرض کمتر از ۶ متر: بدون پیشروی (۰ متر)
- خیابانهای ۶ تا ۸ متر: ۵۰ سانتیمتر
- خیابانهای ۸ تا ۱۲ متر: ۱ متر
- خیابانهای ۱۲ تا ۲۰ متر: ۱.۵ متر
- خیابانهای بالای ۲۰ متر: ۲ متر
3. قانون پیشروی ساختمان همسایه چیست؟
طبق قانون، هیچ ساختمانی حق ندارد بدون مجوز و رضایت، به فضای همسایه خود تجاوز کند. هرگونه پیشروی باید مطابق با طرح تفصیلی شهرداری، بدون نقض حقوق و با رضایت همسایه باشد.
4. آیا میتوان از قانون تشویقی برای افزایش پیشروی استفاده کرد؟
بله، در برخی مناطق با ارائه طرحهای خاص معماری و تأیید کمیسیون ماده ۵ یا طرح تفصیلی، امکان افزایش محدود پیشروی وجود دارد.
5. تفاوت پیشروی طولی و عرضی ساختمان چیست؟
پیشروی طولی: جلو آمدن از سمت کوچه یا خیابان پیشروی عرضی: جلو آمدن از سمت همسایگان (چپ و راست)
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی قانون پیشروی طولی ساختمان بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. شما نیز می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و در این خصوص با مشاوران و کارشناسان ما مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه