به طور قطع تا کنون نام قرارداد مشارکت در ساخت ، به گوشتان خورده است و یا درباره آن اطلاعاتی دارید. امروزه این نوع قرارداد در شهرهای بزرگ و کوچک بسیار زیاد شده است و در واقع یک نوع سرمایه گذاری مشترک میان سازنده و مالک است که در آن ملکی توسط سازنده به صورت صفر تا صد ساخته می شود و پس از آن سازنده واحدهایی را به عنوان سهم خود از ملک بر می دارد.
در واقع در قرارداد مشارکت ساخت، ملک از سوی مالک و هزینه های ساخت از سوی سازنده تامین می شود. قرارداد مشارکت ساخت هم برای مالک و همچنین برای سازنده مزیت های خاص خود را دارد و به همین دلیل است که ساخت مشارکتی مسکن، آپارتمان، بافت های فرسوده، زمین و …. امروزه به یکی از پر رونق ترین و رایج ترین روش ها و ضوابط ساخت و ساز و نو سازی تبدیل شده است.
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی مشارکت ساخت بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
اگر برای ساخت و ساز خود نیاز به گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف دارید می توانید با کارشناسان دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
مشارکت در ساخت چیست؟
برای ان که درک بهتری نسبت به قرارداد مشارکت ساخت داشته باشید، در ابتدا لازم است تا تعریفی از مشارکت ساخت را در اختیار شما قرار دهیم. به صورت کلی مشارکت در ساخت از جمله روش های سرمایه و ساخت و ساز ساختمان ها به شمار می آید که در طی آن مالک یک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده برای ساخت ساختمان قرار می دهد و در مقابل آن سازنده با هزینه خود، ملکی را از صفر تا صد می سازد!
هزینه های ساخت و ساز روز به روز در حال افزایش است و شامل هزینه های تخریب و گود برداری و هزینه اخذ جواز تخریب و نوسازی ، عملیات اجرایی و نوسازی ساختمان ها می شود. در این راستا نیز تقسیم واحدهای ساخته شده میان مالک و سازنده یکی از دغدغه های افرادی است که مشارکت در ساخت را انجام می دهند. نحوه تقسیم واحدها نیز به دو عامل مهم بستگی دارد که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:
- ارزش زمین
- هزینه های تخریب و ساخت و ساز
همان گونه که می دانید، امروزه هزینه های خرید زمین و همچنین ساخت و ساز رو به افزایش است و تغییرات مداوم ارزش و قیمت ملک ها و هزینه های ساخت و ساز می تواند بر تقسیم واحدها تاثیر بگذارد. با این حال نیز این تغییرات نباید تأثیری بر مبالغ تعیین شده در قرار داد مشارکت ساخت تاثیر داشته باشد!
به هنگام بستن قرار داد مشارکت در ساخت، توجه به این نکته از اهمیت بسیاری برخوردار است زیرا عدم توجه به آن و تعیین درست این موضوعات، ممکن است منجر به توقف کامل یا موقتی پروژه گردد. برای اطلاع از هزینه جواز ساخت سال ۱۴۰۳ می توانید با ما در ارتباط باشید.
نکات بسیار مهم:
- در قرارداد مشارکت در ساخت، تقسیم واحدها بر اساس ارزش ملک و همچنین هزینه های ساخت و ساز تعیین خواهد شد.
- در صورت وجود دو یا چند مالک، عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت، تا زمان کسب رضایت از او، منجر به لغو اجرای پروژه می گردد.
- انتقال سند در ساخت و سازهای اشتراکی مانند قراردادهای مشارکت در ساخت، روش های مختلفی دارد که تعاملی ترین روش آن، انتقال مرحله به مرحله با توجه به میزان قدر السهم می باشد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت خود انواع و اقسام مختلفی دارد که دانستن اطلاعات درباره آن ها برای کسانی که می خواهند این قراردادها را بنویسند و همچنین مالکان و سازندگان، از اهمیت بسزایی برخوردار است. از جمله انواع قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر می باشد:
- از همان ابتدا توافق می گردد که سه دانگ از ملک به نام سازنده باشد.
- یکی از طرفین ملک و طرف دیگر هزینه های ساخت و ساز را عهده دار می شود. (رایج ترین نوع قرار داد مشارکت در ساخت)
- مالک و سازنده (یا سرمایه گذار) توافق می نمایند در زمانی که پروژه به یک مرحله مشخص برسد، صاحب ملک یک وکالت بلاعزل برای تنظیم سند انتقال رسمی به اندازه سهم خود به سازنده می دهد.
- مالک و سازنده توافق می نمایند که هنگامی که عملیات به صورت مرحله ای در هر بخش که انجام شد، یک سهم زمین به سازنده انتقال یابد. (به عنوان مثال در پایان اسکلت یک سهم، در پایان سفت کاری یک سهم و در پایان نازک کاری سهم دیگر. بسیار مهم است که از قبل توافق شود که انتقال دهنده، پس از انجام کار، برای تنظیم سند رسمی اقدام فرماید)
بیشتر بخوانید : قرار داد پیمان مدیریت و نکات آن
قوانین مشارکت در ساخت
حال که در خصوص انواع قراردادها و روش های مشارکت در ساخت اطلاعاتی را به دست آوردید، لازم است تا به بررسی قوانین مشارکت در ساخت نیز بپردازیم تا بتوانید اطلاعات خود را نسبت به این قرار دادها تکمیل فرمایید. از جمله مهم ترین قوانین ساخت و سازهای اشتراکی، به صورت زیر می باشد:
- سازنده باید متعهد گردد که مبلغی را به مالک در طول ساخت و ساز خود بپردازد تا مالک بتواند مکان مناسبی را برای خود تهیه کند. همچنین باید مبلغی را به عنوان پول پیش و اجاره بهای یک ساله را پرداخت نماید. این مبلغ بلاعوض می باشد
- سازنده در مقابل انواع خسارت ها مانند خسارت به ملک های مجاور، مسئولیت دارد.
- تمامی حوادث ناشی از ساخت و ساز در حین کار و بیمه تأمین اجتماعی به سازنده مرتبط می باشد.
در تنظیم قرار داد مشارکت در ساخت، باید چه نکاتی را در نظر داشته باشیم؟
این سوال ممکن است برای بسیاری از شما عزیزان ایجاد شود که در قراردادهای مشارکت در ساخت، باید چه نکاتی را در نظر بگیریم؟ برای پاسخ به این سوال، نکات مهم را در ذیل بیان کرده ایم:
- در ابتدا لازم است تا متراژ و قیمت زمین را به صورت دقیق مشخص کنید. به خاطر داشته باشید که اگر این موضوع به درستی تعیین نگردد، می تواند مالک زمین را به ضرر مواجه کند.
- بهتر است که تاریخ شروع به کار و طول مدت کار در قرار داد مشارکت در ساخت قید شود تا سازنده نسبت به ساخت ساختمان و تحویل به موقع آن، تعهدات داشته باشد و پروژه را به موقع تمام کند.
- در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ، نباید اختیار تام را به سازنده یا سازندگان داد.
- در این قرار دادها باید یک بند در خصوص عدم تأثیر تغییرات قیمت (ملک و ساخت و ساز) بر مبالغ تعیین شده در زمان انعقاد قرارداد، درج گردد.
- به هنگام تنظیم قرار داد مشارکت در ساخت باید با افراد خبره در این زمینه مانند مهندسان ساختمان مشورت فرمایید. این کار سبب می گردد تا بتوانید تمام متریالی که برای ساخت و ساز یک ساختمان نیاز است را بشناسید و اختلافات خود را با سازنده در این راستا حل و فصل نماییید.
- همۀ تعهدات مالک با سازنده به صورت کتبی باید ذکر گردد و نسخه اصل و کپی آن دست هر دو طرف باشد.
- بهتر است تا این گونه قراردادها را در دفاتر اسناد رسمی و یا دفاتر وکالت منعقد کنید.
- در بخش بالای تمامی صفحات قرار داد، لازم است تا عبارت “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از سایر عبارت ها مانند مبایع نامه، معامله و یا مشارکت مدنی استفاده نفرمایید.
- حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب نمایید.
- نحوه انتقال سند از مالک به سازنده را در قرارداد مشارکت در ساخت را نیز درج کرده و اگر در این میان چک رد و بدل می شود، مشخصات چک نیز لازم است تا در قرار داد مشخص گردد.
- باید برای ساخت و ساز یک برنامه زمان بندی از سوی سازنده ارائه شود و کار ساخت و ساز ساختمان را مرحله به مرحله با زمان ساخت آن، مشخص گردد.
- زمان پایان هر مرحله را در قرار داد مشارکت در ساخت مشخص کنید به دلیل آن که در صورت تخلف سازنده، تنها با داشتن برنامه زمان بندی است که می توانید از او شکایت کنید. به عنوان مثال، تاریخ دقیق تخریب و گود برداری، ساخت اسکلت سازه و نوع آن، سنگ کاری و سرامیک کاری و …. را مشخص فرمایید.
- پس از امضای قرارداد، به سازنده ساختمان، وکالت غیر حضوری ندهید.
- با سازنده ای وارد معامله شوید که از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن، دارای پروانه اجرا باشد و یا این که در این زمینه تجربه بالایی داشته باشد.
- برای تعیین ارزش زمین یا ملک خود، از یک کارشناس کمک بگیرید و تنها ارزش ملک خود را از سازنده جویا نشوید.
- تمکن مالی یا توان مالی سازندهای که با او وارد معامله میشوید، ارزیابی کنید.
- اگر آشنایی کافی با سازنده ملک خود ندارید، می توانید از مؤسساتی که در بررسی اعتبار سنجی مالی فعالیت دارند، کمک بگیرید.
- در پروژه های مشارکت در ساخت، گاه سازنده، خود با یک سرمایه گذار همکاری می کند. شما به عنوان مالک، باید از این موضوع نیز آگاهی داشته باشید و از توان سرمایه گذار نیز اطمینان حاصل نمایید.
بیشتر بخوانید : نحوه محاسبه زیربنا در پروانه ساختمانی
درصد مشارکت در ساخت چگونه تعیین می شود؟
یکی دیگر از سوالات بسیار مهمی که شما عزیزان از کارشناسان پرسیده اید، این است که درصد مشارکت در ساخت، چگونه تعیین می شود؟ همان گونه که می دانید، تعیین درصد مشارکت در ساخت، برای این است که تا میان سازنده و مالک، اختلافی ایجاد نشود. برای تعیین درصد مشارکت در ساخت، می توان بر اساس زیر عمل کرد:
- سرمایه های مالک و سازنده توسط یک کارشناس خبره ارزش گذاری خواهد شد.
- سپس این مبلغ را بر سرمایه تقسیم خواهند کرد و بعد قیمت ملک تعیین خواهد شد.
- پس از تعیین سرمایه های مالک، هزینه های ساخت و ساز تخمین زده می شود.
- جمع سرمایه های مالک و کسی ملک را بازسازی میکند ارزش کل پروژه خواهد بود.
در این خصوص نیز می توان بر اساس یک فرمول کلی، سود مشارکت در ساخت و ساز و همچنین نحوه تعیین میزان سهم بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخته شده در آن منطقه محاسبه کرد و در نهایت درصد مشارکت در ساخت را مشخص کرد.
اگر قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخته شده مشخص باشد، میزان سهم بر اساس ( ۵۰ – ۵۰ ) محاسبه می شود، یعنی ۵۰ درصد مربوط به صاحب زمین و ۵۰ درصد مربوط به کسی که کار ساخت و ساز را در زمین مورد نظر انجام می دهد. اگر می خواهید از هزینه ساخت خانه در تهران باخبر بشید مقاله مربوطه را بخوانید.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت:
در قراردادهای مشارکت در ساخت، هم سازنده و هم مالک یک سری تعهدات نسبت به یک دیگر و قراردادی که منعقد می کنند، خواهند داشت. از جمله تعهدات مالک در این گونه قرار دادها نیز به صورت زیر است:
- تسلیم و تحویل به موقع زمین یا ملک کلنگی به سازنده یکی از تعهدات بسیار مهم صاحب ملک است و در صورت تاخیر در تحویل زمین، باید خسارت های وارد شده از آن را پرداخت نماید.
- تعیین و ارزش گذاری ملک و ثبت جزئیات ارزشمند آن با مالک می باشد. اگر این جزئیات به صورت صحیح ذکر نشده باشد، ممکن است در آینده سبب وقوع اختلافاتی بشود که مسئولیت آن بر عهده سازنده است!
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
از جمله تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت نیز به صورت زیر می باشد:
- هر سازنده باید از تخصص بالایی در زمینه ساخت و ساز برخوردار باشد و همچنین باید از سرمایه کافی برای ساخت ملک نیز بهره مند باشد.
- سازنده باید بتواند متریال مرغوب را از متریال غیر مرغوب تشخیص داده و بهترین مصالح را با ارائه فاکتور در ساخت ملک استفاده نماید تا خسارتی به ملک مالک وارد نکند.
- برای بالانس کردن آورده طرفین قرارداد، مبلغی به نام بلاعوض توسط سازنده به مالک پرداخت می شود. این مبلغ همچنین تعیین می کند که هر طرف قرار داد صاحب چند واحد از آپارتمان پس از پایان مشارکت خواهند شد.
- اگر تعداد واحدهای ساختمان زوج باشد، تقسیم 50 – 50 آن ها آسان می باشد و در صورتی که تعداد واحدها فرد باشد، تقسیم آن ها به آسانی انجام نمی شود و از این رو، معمولا نسبت بلا عوض را 40-60 در نظر می گیرند.
- در برخی از موارد ممکن است سازنده ها قرض الحسنه را پرداخت نکرده و در عوض، با محاسبه میزان قرض الحسنه، مبلغ آن را به همراه بلا عوض به مالک پرداخت می کنند.
سخن پایانی
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی مشارکت در ساخت بپردازیم و اطلاعاتی را درباره این قرار داد در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت دکتر جواز مراجعه کرده و با کارشناسان و مشاوران در این خصوص مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه