نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان، موضوع بسیار مهمی که امروزه برای ساخت و ساز ساختمان ها مطرح شده است، عقب نشینی ساختمان و املاک است. اگر در زمینه ساخت و ساز فعالیت داشته باشید، قطعا با این موضوع که شهرداری در زمان تخریب و ساخت و ساز برای منازل مسکونی عقب نشینی اتخاذ می کند، مواجه شده اید.
اگر مالک این گونه املاک باشید یا قصد خرید ملکی که نیاز به عقب نشینی دارد داشته باشید، باید این میزان تعیین شده عقب نشینی توسط شهرداری را بپذیرید. در این راستا ممکن است این سوال برای شما ایجاد شود که نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان چگونه است؟ پیش از بررسی این سوال باید اشاره کنیم که نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان ها استانداردهای خاص خود را دارد.
نکته بسیار مهمی که وجود دارد، این است که محاسبات مربوط به عقب نشینی معمولا توسط شهرداری ها برای هر منطقه و محله ای از پیش مشخص شده است.
شما می توانید با استعلام ساده از این نهادها به آن چه می خواهید دست پیدا کنید. در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
عقب نشینی در ساختمان ها
پیش از بررسی سوال پر تکرار شما عزیزان یعنی نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان گونه است؟ باید در ابتدا اطلاعاتی را در خصوص عقب نشینی ساختمان ها در اختیار شما قرار دهیم. به صورت کلی عقب نشینی ساختمان ها و املاک مختلف به معنای عقب رفتن ملک و یا سازه یک ساختمان است. برای اطلاع بیشتر از برج باغ چیست می توانید مطلب مربوطه را بخوانید.
در واقع حدود اربعه ملک باید از مرز اصلی خود به داخل زمین بر اساس دستور نقشه شهرداری و دستور سایر ارگان های ذی ربط تغییر پیدا کند. دلیل عقب نشینی برای ساختمان ها و یا املاک مختلف، رعایت حریم خیابان، پیاده رو، فضای سبز یا سایر الزامات شهر سازی و شهرداری می باشد و اگر زمین یا ملکی با این قانون مواجه شود، مالک و یا سازنده ملزم به رعایت آن خواهد بود.
بنا به عبارتی دیگر می توان اذعان داشت که اگر زمین و یا ملک مورد نظر شما در محدوده ای یا بخشی قرار گرفته باشد که عرض خیابان بر اساس طرح جامع شهرداری نیاز به بزرگ تر شدن و یا بیشتر شدن داشته باشد، شهرداری بخشی از ملک شما را مشمول عقب نشینی خواهد دانست و بدین ترتیب ضوابط ساخت و ساز ساختمان و سازه در آن بخش ممنوع خواهد بود.
قانون عقب نشینی ساختمان ها و مبانی و اصول آن:
عقب نشینی ساختمان ها نیز مانند تمام ضوابط و قوانینی که شهرداری ها و سایر ارگان ها برای ساخت و ساز وضع می کنند، یک سری مبانی و اصول خاص خود را دارد. در ادامه به برخی از مبانی و مراجعی که بر اساس آن ها عقب نشینی بر روی یک ساختمان و یک ملک اعمال می شود، تشریح خواهد شد:
1) طرح تفصیلی و جامع شهری:
به صورت کلی تمامی شهرها در ایران به خصوص کلان شهرها، از یک طرح جامع و تفصیلی برخوردار اند که در آن ها تعیین شده که کدام معابر در شهر، به عریض شدن و در واقع گسترش دادن نیاز دارند.
2) قانون نوسازی و عمران شهری:
بر اساس قوانین نوسازی و عمران شهری و ساخت و ساز معابر، اتوبان ها، پل ها و … تمامی املاک و خیابان ها و ساختمان هایی که به عثب نشینی نیاز دارند، تعیین خواهند شد.
3) مقررات ملی ساختمان:
یکی از مهم ترین مراجع برای ساخت و ساز ساختمان ها و طراحی و اجرای ان ها، مقررات ملی ساختمان است. در بسیاری از مواقع مقررات ملی ساختمان نیز یک سری املاک را بنا به دلایل مختلف به عقب نشینی ملزم می کند.
4) دستورالعمل های شهرداری ها:
قاعدتا شهرداری ها یک سری دستور العمل ها و ضوابط را برای ساخت و ساز های شهری و شهرسازی در کلان شهرها در نظر گرفته اند که در برخی از این دستور العمل ها به عقب نشینی املاک نیز اشاره شده است.
5) قوانین شورای عالی شهرسازی و معماری ایران:
بر اساس قوانین شهرسازی و معماری، به منظور زیباتر کردن چهره شهرها و همچنین رفاه بیشتر ساکنان و شهروندان، قوانینی برای عقب نشینی وضع شده است که تمامی سازندگان و مالکان نیز ملزم رعایت آن ها هستند.
جدول نحوه محاسبه عقبنشینی ساختمان
| موقعیت زمین | ضابطه معمول عقبنشینی | توضیح |
|---|---|---|
| بر خیابان اصلی (عرض بیش از 20 متر) | 5 تا 6 متر از حد گذر | بسته به طرح تفصیلی منطقه ممکن است بیشتر باشد |
| بر خیابان فرعی (عرض کمتر از 20 متر) | 2 تا 4 متر | میزان دقیق توسط شهرداری منطقه تعیین میشود |
| زمینهای دوبر یا سهبر | عقبنشینی از هر سمت بر اساس عرض گذر | ممکن است سطح اشغال کمتری مجاز شود |
| زمینهای شمالی (حیاط جلو) | معمولاً 3 تا 5 متر | جهت تأمین نور و فضای باز |
| زمینهای جنوبی (حیاط عقب) | حداقل 3 متر | برای تأمین نورگیری و تهویه |
| پلاکهای گوشه (نبش) | ترکیب قوانین دو گذر | معمولاً محدودیت بیشتری دارند |
انواع عقب نشینی ساختمان ها و املاک:
به صورت کلی باید اشاره داشت که عقب نشینی ساختمان ها و املاک نیز انواع و اقسام مختلفی دارد و برای تمامی املاک یک نوع عقب نشینی لحاظ نخواهد شد. از جمله انواع عقب نشینی ساختمان ها و املاک به شرح زیر خواهد بود:
- عقب نشینی از جلو یا بر زمین و ملک: یکی از رایج ترین و البته بیشترین انواع عقب نشینی ساختمان ها که در امتداد خیابان صورت می گیرد.
- عقب نشینی از طرفین: به منظور رعایت نور گیری و تهویه ملک های هم جوار این عقب نشینی لحاظ می گردد.
- عقب نشینی از عقب زمین و یا پشت ساختمان: این نوع عقب نشینی ملک معمولا به دلایل خاص خدمات شهری و یا فضای سبز انجام خواهد شد.
- عقب نشینی ترکیبی: در برخی از مواقع زمین و یا ملک مورد نظر لازم است تا از جلو و طرفین یا حتی سه طرف عقب نشینی داشته باشد.
نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان ها و همچنین ضوابط مربوط به آن:
ضوابط مربوط به عقب نشینی ساختمان ها متفاوت است و همین موضوع سبب شده است تا نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان نیز متفاوت باشد. عقب نشینی ساختمان ها می تواند بر اساس عرض معبر و مواردی از این قبیل انجام شود. در ادامه به بررسی روش های محاسبه عقب نشینی ساختمان ها می پردازیم. برای اطلاعات بیشتر درباره سطح اشغال ساختمان مطلب مربوطه را بخوانید.
1) عقب نشینی بر اساس عرض معبر:
در بسیاری از موارد ممکن است شهرداری تعیین کند که عرض معبر به افزایش نیاز دارد. به عنوان مثال در یک خیابان لازم است که عرض معبر از 6 متر به 10 متر تغییر پیدا کند. بنابراین از هر طرف خیابان بر اساس قوانین به 2 متر عقب نشینی نیاز خواهد بود. در این راستا برای نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان می توانیم به صورت زیر عمل می کنیم:
تصور کنید که بر ملک شما 10 متر بوده و متراژ اولیه زمین شما برابر با 250 متر نیز باشد. در این حالت 2 متر از بر ملک شما نیاز به کسر دارد زیرا همان گونه که اشاره کرده ایم میزان عقب نشینی از بر ملک انجام می گردد و به اندازه 2 متر است. بنابراین باید بر ملک به 8 متر تغییر پیدا کند و متراژ مفید باقی مانده برای ساخت و ساز طراحی ساختمان ها 200 متر مربع خواهد بود.
2) عقب نشینی بر اساس درصد مشخص:
یکی دیگر از روش های محاسبه عقب نشینی زمین ها، عقب نشینی بر اساس درصد مشخص است. به صورت کلی در برخی از مواقع امکان دارد تا عقب نشینی ساختمان ها به صورت درصدی محاسبه و بیان شود که این درصد بر اساس طول یا مساحت زمین مشخص خواهد شد. به عنوان مثال ممکن است زمین شما به 10 درصد عقب نشینی نیاز داشته باشد.
در این حالت اگر مساحت زمین شما 400 متر مربع باشد، میزان عقب نشینی ملک شما به اندازه 10 درصد از 400 متر یعنی 40 متر خواهد بود. در این حالت مساحت مفید ملک 360 متر می باشد.
3) عقب نشینی های خاص یا عقب نشینی زاویه ای یا پلکانی:
سومین روش و نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان ، عقب نشینی های زاویه ای یا پلکانی و یا همان عقب نشینی های خاص می باشد. در این راستا باید اشاره داشت که در برخی از معابر و یا برخی از پروژه های شهری، لازم است تا عقب نشینی زمین و یا ملک به صورت زاویه ای یا پلکانی انجام شود. در این حالت محاسبه دقیق تر خواهد بود و لازم است تا محاسبه آن در نقشه های مصوب توسط مهندسان صورت گیرد و پس از آن نیز به تایید شهرداری برسد.
نحوه تعیین بر ملک و خط عقب نشینی زمین و یا ساختمان:
یکی از موضوعات بسیار مهم در نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان، نحوه تعیین بر ملک و خط عقب نشینی زمین و یا ساختمان است. در این راستا در ابتدا باید نقشه های هوایی ملک و طرح تفصیلی و جامع شهری منطقه مورد نظر به صورت کامل توسط کارشناسان مورد بررسی قرار گیرد.
سپس با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک شهری، موقعیت ملک، عرض معبر و میزان عقبنشینی تعیین خواهد شد. در این راستا باید از مهندس نقشه بردار کمک گرفته شود و ایشان با استفاده از دوربین های مخصوص نقشه برداری، طول و عرض دقیق و نقطه عقب نشینی را مشخص خواهند کرد.
آیا عقب نشینی ساختمان ها بر سند ملک ها تاثیر دارد؟
یکی از سوالاتی که برای بسیاری از شما عزیزان ایجاد می شود، این است که آیا عقب نشینی املاک و ساختمان ها بر سند ملک تاثیر گذار است؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که در برخی از موارد، عقب نشینی املاک، تنها در پروانه ساخت اعمال می گردد اما همچنان در اسناد ثبتی درج نشده است.
در صورتی که عقب نشینی اجرا شود به عنوان مثال در زمان تخریب، پس از مدتی برای ملک مورد نظر سند اصلاحی صادر و ثبت خواهد شد. نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که در اسناد جدید یا املاکی که در مسیر طرح های توسعه قرار گرفته اند، ممکن است عباراتی مانند «ملک در طرح واقع شده است» یا «بخشی از عرصه مشمول عقب نشینی می باشد» درج گردد.
عقب نشینی ملک سند دار
بسیاری از مالکان تصور میکنند اگر یک ملک دارای سند رسمی باشد، دیگر مشمول عقبنشینی نخواهد شد. به همین دلیل عبارت «عقب نشینی ملک سند دار» یکی از سوالات رایج افرادی است که قصد ساخت، نوسازی یا خرید ملک را دارند.
آیا ملک سند دار مشمول عقب نشینی میشود؟
بله. داشتن سند رسمی به معنای مستثنی شدن ملک از ضوابط شهرسازی و قوانین شهرداری نیست. اگر ملک در مسیر تعریض خیابان، اصلاح گذر، اجرای طرحهای شهری یا افزایش عرض معبر قرار داشته باشد، ممکن است در زمان دریافت پروانه ساخت یا نوسازی ساختمان، بخشی از آن مشمول عقبنشینی شود. در واقع ملاک تعیین عقبنشینی، طرحهای مصوب شهرسازی و برِ اصلاحی تعیینشده توسط شهرداری است و نه صرفاً متراژ درج شده در سند مالکیت.
از کجا بفهمیم ملک سند دار عقب نشینی دارد؟
برای تشخیص وضعیت عقبنشینی یک ملک، باید از شهرداری منطقه استعلام گرفته شود. کارشناسان شهرداری با بررسی موقعیت ملک، عرض معبر فعلی، طرح تفصیلی و برِ اصلاحی، مشخص میکنند که آیا ملک مشمول عقبنشینی است یا خیر. به همین دلیل توصیه میشود پیش از خرید زمین، نوسازی ساختمان یا تهیه نقشههای معماری، وضعیت اصلاحی ملک به صورت رسمی بررسی شود.
اگر ملک سند دار عقب نشینی داشته باشد چه اتفاقی میافتد؟
در صورت قرار گرفتن ملک در محدوده اصلاحی، معمولاً هنگام صدور پروانه ساخت، خط ساخت جدید بر اساس ضوابط شهرداری تعیین میشود و مالک موظف است ساختمان را در محدوده مجاز احداث کند. در برخی موارد ممکن است بخشی از زمین که در سند مالکیت وجود دارد، در محدوده اصلاحی قرار بگیرد و امکان ساختوساز در آن قسمت وجود نداشته باشد.
آیا با عقب نشینی، متراژ سند ملک تغییر میکند؟
عقبنشینی لزوماً به معنای تغییر فوری متراژ سند نیست. با این حال در فرآیندهای قانونی مانند تفکیک، نوسازی، صدور اسناد جدید یا اجرای طرحهای شهری، ممکن است وضعیت مساحت قابل ساخت و حدود ملک تغییر کند. به همین دلیل برای اطلاع از شرایط دقیق هر ملک، باید علاوه بر سند مالکیت، استعلامهای شهرداری و مدارک ثبتی نیز بررسی شوند.
بیشتر بخوانید: ضوابط و قوانین تراس و بالکن در ساختمان
عقب نشینی ساختمان ها و یا زمین ها بر روی ارزش ملک چه تاثیری دارد؟
یکی دیگر از سوالات پر تکرار سازندگان و مالکان زمین هایی که مشمول قانون عقب نشینی هستند، این است که عقب نشینی ساختمان ها و یا زمین ها بر روی ارزش ملک چه تاثیری دارد؟ با توجه به نکات و مواردی که در این مطلب اشاره کرده ایم، قطعا به این نتیجه رسیده اید که عقب نشینی ساختمان ها سبب کاهش متراژ عرصه و گاهی اعیانی ملک خواهد شد. اگر می خواهید بیشتر درباره قانون پیشروی ساختمان بدانید مطلب مربوطه را بخوانید.
اما در عین حال، اگر ملک در خیابانی عریض تر قرار گیرد، ارزش آن به دلیل افزایش دسترسی، زیبایی و کاربری بیشتر از خیابانی با عرض کمتر خواهد بود. بنابراین به متراژ از دست رفته از زمین تا حد معمول توجه نفرمایید زیرا در آینده به دلیل دسترسی راحت تر محله ها و خیابان ها، بر ارزش ملک شما افزوده خواهد شد.
نکته حائز اهمیتی که باید بدانید، این است که در زمین ها و املاک تجاری، عقب نشینی ممکن است سبب بزرگ تر شدن پیاده رو گردد که مطلوب تر است.
نکات بسیار مهم حقوقی در ساختمان ها و زمین های دارای عقب نشینی:
در خصوص زمین هایی که عقب نشینی دارند، یک سری نکات بسیار مهم و حیاتی وجود دارد که در ادامه به آن ها اشاره می کنیم:
- حتما پیش از خرید ملک ها به خصوص ملک های کلنگی، از شهرداری استعلام بگیرید.
- نقشه UTM و کروکی وضع موجود لازم است تهیه گردد.
- در معاملات، عبارت «ملک در طرح نیست» یا «فاقد عقب نشینی» حتماً در قولنامه ذکر گردد.
- در مناطق با بافت های فرسوده، ممکن است با تجمیع چند ملک، عقب نشینی کمتری اعمال شود.
- اگر عقب نشینی به نفع شهرداری باشد ولی سند اصلاح نشده، برای دریافت خسارت یا توافق، از طریق ماده 101 قانون شهرداری ها اقدام فرمایید.
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان در این خصوص مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه