نکات مهم برای خرید ملک کلنگی (تاثیر تراکم در قیمت ملک)

املاک کلنگی املاکی هستند که معمولا برای ساخت و ساز خریداری می شوند. این املاک بیشتر از سایر ملک های دیگر مورد توجه سازندگان ساختمان در سرتاسر شهرها قرار دارد. اما برای خرید آن ها باید یک سری نکات حقوقی و موارد مهم در ساخت و ساز را در نظر گرفت.

از جمله نکات مهم در این راستا شامل تراکم ملک، ابعاد زمین و ملک، ضریب سطح اشغال، جهت ملک، اسناد و مدارک مالکیت خصوصی یا دولتی ملک و … می باشد. پیش از خرید این گونه املاک برای ساخت و ساز، لازم است تا تمامی مدارک و نکات حقوقی مربوطه را در نظر داشته باشید و بدانید چه نوع ملکی را برای ساخت و ساز خریداری می کنید.

در این مقاله از وب سایت دکتر جواز نیز قصد داریم تا به بررسی نکات مهم برای خرید ملک کلنگی (تاثیر تراکم در قیمت ملک) بپردازیم و اطلاعات مهمی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین اگر قصد خرید ملک کلنگی را دارید، تا انتهای این مطلب با دکتر جواز همراه باشید.

ملک کلنگی چه نوع ملکی است؟

پیش از بررسی نکات مهم برای خرید ملک کلنگی (تاثیر تراکم در قیمت ملک) باید تعریفی از ملک کلنگی را در اختیار شما قرار دهیم. به صورت کلی ملک کلنگی ملکی است سن بنای آن بالای 30 سال بوده و این گونه از املاک به دلیل فرسوده شدن ساختمان و اجزای آن، قابلیت سکونت ندارد. این گونه املاک بیشتر برای ساخت و ساز مجدد ساختمان ها خریداری می شوند و امروزه نیز طرفداران بسیاری در میان سازندگان دارد.

نکات مهم فنی برای خرید ملک کلنگی:

در خرید ملک کلنگی و ساخت مجدد ساختمان ها در آن، یک سری نکات فنی بسیار مهم وجود دارد که باید پیش از خرید ملک به آن ها توجه کرده و در واقع تمامی نکات مربوطه را بررسی نمایید. از جمله نکات فنی بسیار مهم در خرید املاک کلنگی به شرح زیر است:

1) در نظر گرفتن تراکم ملک

از جمله مهم ترین نکات مهم برای خرید ملک کلنگی، بررسی و در نظر گرفتن تراکم ملک است. تراکم ملک می تواند تاثیر بسزایی در قیمت ملک داشته باشد. به خاطر داشته باشید که میزان تراکم ملک کلنگی که توسط شهرداری منطقه مورد نظر ارائه می شود، تعداد طبقات مجاز ساخت و ارتفاع ساختمانی است که می توانید آن را در آن محدوده زمین بنا کنید.

در واقع تراکم ملک، به اصطلاح مقاومت ملک برای ساخت و ساز می باشد. هرچه میزان تراکمی که شهرداری هر منطقه برای هر ملک در نظر می گیرد بیشتر باشد، ساختمان ها و بنای بلند تر و بیشتری می توان در آن احداث کرد. قیمت املاک کلنگی که تراکم مناسب و بالایی دارند نیز از سایر قیمت ملک های کلنگی با تراکم معمولی و کم بیشتر است.

زیرا سازنده با خرید این گونه املاک با تراکم بالا، سود بیشتری را کسب خواهد کرد. به عنوان مثال با ساخت ساختمان مسکونی در یک ملک با تراکم بالا، می توان تعداد واحدهای بیشتری را به عنوان واحد مسکونی ساخت و به فروش رساند! شایان ذکر است که تراکم یک ملک، توسط شهرداری مشخص و در قالب درصد بیان خواهد شد.

2) در نظر گرفتن و بررسی دقیق ابعاد ملک

یکی دیگر از نکات خرید ملک کلنگی، بررسی دقیق ابعاد ملک است. زیرا اعاد ملک می تواند در طبقات بنای جدید و متراژ مجاز ساخت نیز تاثیر بسزایی داشته باشد و به همین دلیل متخصصان به شما توصیه می کنند که پیش از خرید ابعاد ملک را به شکل دقیق بررسی کنید. به صورت کلی ملک کلنگی، مستقیما روی نقشه بنای جدید و خوش ساخت بودن آن تاثیر خواهد داشت. برای اطلاع بیشتر درمورد دریافت پایان کار ملک کلنگی با ما در ارتباط باشید.

3) بررسی و در نظر گرفتن ضریب سطح اشتغال ملک کلنگی

یکی از نکاتی که معمولا افراد به هنگام خرید ملک کلنگی به ان توجه ندارند اما جزء مهم ترنی نکات خرید ملک کلنگی محسوب می شود، بررسی سطح ضریب اشغال است! ضریب اشتغال یا درصد ساخت ملک مورد نظر تعیین می نماید که شما به عنوان سازنده تا چه میزانی مجوز ساخت زمین خود را دارید! هر زمین ضریب سطح اشغال خاص خود را دارد و این ضریب از سوی شهرداری و بر اساس موقعیت ملک و لوکیشن آن تعیین می شود.

4) بررسی جهت ملک

همیشه میزان نورگیر بودن املاک، یکی از نکاتی است که باید آن را برای خرید املاک در نظر گرفت. جهت ملک کلنگی میزان نور گیر بودن آن را مشخص می کند. در این راستا باید اشاره داشت که اگر ملک کلنگی در موقعیت جنوبی قرار داشته باشد، وضعیت آن از لحاظ نورگیر بودن بهتر خواهد بود.

توجه داشته باشید املاکی که در جهت جنوبی قرار دارند برای ساخت و ساز طرفداران بیشتری خواهند داشت و مورد توجه سازندگان هستند. املاک شمالی نسبت به املاک جنوبی نور گیری کمتری دارند. برای اطلاع بیشتر درباره ملک جنوبی و شمالی چیست؟ می توانید مطلب مربوطه را بخوانید.

نکات حقوقی مهم برای خرید املاک کلنگی:

در بخش قبل سعی کردیم نکات فنی بسیار مهم را برای خرید املاک کلنگی عنوان کنیم. در این بخش نیز قصد داریم تا به تشریح نکات حقوقی بسیار مهم برای خرید املاک کلنگی بپردازیم. از جمله این نکات حقوقی به شرح زیر است:

1) اسناد مالکیت رسمی املاک کلنگی:

پیش از خرید ملک های کلنگی برای ساخت و ساز، باید اسناد مالکیت آن را به خوبی بررسی کنید و از صحت و سیاق مالکیت انتقال دهنده آن اطمینان حاصل فرمایید.

این موضوع از اهمیت بسزایی برخوردار است زیرا امروزه انتقال مال غیر و کلاهبرداری در این زمینه بسیار افزایش یافته است و افرادی که املاک بدون سند مالکیت رسمی را خریداری می کنند، با ضرر و زیان های بسیاری مواجه خواهند شد.

به همین دلیل است که با بررسی مالکیت انتقال دهنده، می توانید تا حد بسیار بالایی از خرید ملک کلنگی مورد نظر خود اطمینان حاصل فرمایید. در این راستا لازم است که:

• به منظور اطمینان حاصل کردن از مالکیت رسمی، از صاحب ملک کلنگی درخواست کنید که اسنادی را دال بر مالکیت خود به شما ارائه کند.
• اسنادی که صاحب ملک به شما باید ارائه دهد شامل انواع سند عادی (قولنامه) یا سند رسمی می باشد.

نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که در برخی از موارد ممکن است که انتقال دهنده ملک کلنگی، به عنوان صاحب اصلی آن تلقی نگردد.

در واقع در این حالت انتقال دهنده ملک، به نیابت یا وکالت از مالک اصلی، عمل انتقال ملک را انجام خواهد داد. شما نیز باید از نماینده قانونی ایشان و یا وکیل صاحب ملک، درخواست کنید که وکالت نامه رسمی و قانونی خود را به شما ارائه نماید و سپس صحت سنجی وکالت نامه را نیز در دفاتر حقوقی انجام دهید.

2) توجه به شرایط و وضعیت ملک کلنگی از نظر آزاد یا توقیف بودن

دومین نکته حقوقی بسیار مهم در خرید ملک های کلنگی، در نظر گرفتن و بررسی دقیق آزاد بودن و یا توقیف بودن ملک است که این موضوع در صحت خرید املاک نقش بسیار مهمی دارد. برخی از املاک کلنگی بنا به دلایل مختلفی ممکن است توسط مراجع مربوطه توقیف شده باشند و خردی این املاک مشکلات حقوقی و کیفری خاص خود را دارد.

به عنوان مثال در صورتی که سند یک ملک کلنگی در رهن بانک باشد، شما قادر نخواهید بود که آن را خریداری نمایید. از سوی دیگر برخی از املاک در مالکیت انحصاری دولت می باشند و این گونه املاک نیز امکان خرید و فروش ندارند.

3) توجه به تعداد مالکان ملک کلنگی:

از جمله سایر نکات حقوقی بسیار مهم در خرید ملک های کلنگی، توجه به تعداد مالکان زمین یا ملک مورد نظر می باشد. به دلیل آن که این امکان نیز وجود دارد که شما قصد خردی تنها بخشی از ملک یا حق السهم زمین را داشته باشید و باید بدانید ملک مورد نظر چه تعدادی ملک دارد.

در صورتی یک ملک کلنگی بیش از یک مالک داشته باشد، امکان نیاز به جلب رضایت سایر مالکان نیز برای خرید ملک وجود خواهد داشت! به دلیل آن که در صورت عدم رضایت آن ‌ها، قانون این حق را به سایر مالکان خواهد داد که خرید شما را فسخ نمایند. اما در حالتی که شما به عنوان خریدار پیش از خرید ملک رضایت آن ها را جلب کرده باشید،  حق فسخ خرید شما از آن ‌ها سلب می گردد.

4) بررسی موقعیت ملک در طرح‌ های راه و شهر سازی

همان گونه که می دانید، امکان دارد تا برخی از املاک کلنگی در طرح های راهسازی و شهرسازی قرار داشته باشند. بنابراین بسیار مهم است که پیش از خرید این گونه املاک، از سایر مراجع ذی صلاح در خصوص موقعیت ملک و قرار گیری آن در در پروژه ‌های راه و شهرسازی استعلامات لازم را دریافت کنید. سازمان مربوطه در این زمینه، سازمان راه و شهر سازی می باشد.

5) متراژ متعلق به کسب و کار

در برخی از موارد امکان دارد که بخشی یا قسمتی از املاک کلنگی، برای انجام کسب و کار در نظر گرفته شده باشد. بهتر است که این موضوع را نیز تحقیق کرده و از شهرداری منطقه مورد نظر در این راستا اطمینان حاصل فرمایید.

6) تسویه حساب مالیات و عوارض املاک

تمامی املاک چه املاک کلنگی و چه املاک نوساز باید به صورت سالیانه یک سری مبالغ را تحت عنوان مالیات و عوارض به شهرداری پرداخت نمایند. بنابراین پیش از خرید املاک کلنگی در ابتدا بررسی کنید که انتقال دهنده یا صاحب ملک قبل از انتقال ملک به شما، تمامی مالیات ها و عوارض شهرداری را پرداخت و تسویه کرده باشد. به دلیل آن که پرداخت مالیات و عوارض ملک کلنگی، بر عهده انتقال دهنده آن است.

بیشتر بخوانید : نحوه محاسبه عقب نشینی ساختمان

7) تنظیم قرارداد خرید، مهم ترنی نکته حقوقی خرید ملک کلنگی

در هر خرید و فروشی، تنظیم قرارداد مناسب از اهمیت بسزایی برخوردار است و بسیاری از افراد متاسفانه به آن توجهی ندارند. عدم انعقاد یک قرارداد مناسب در خرید و فروش املاک، می تواند مشکلات حقوقی مختلفی را چه برای خریدار و چه برای فروشنده ایجاد کند.

به خاطر داشته باشید که اثبات حقوق و تعهدات، بدون وجود قرار داد بسیار دشوار و زمان ‌بر می باشد و حتی در برخی از موارد نیز امکان پذیر نیست.

در هر صورت برخورداری از یک قرار داد مناسب و بر اساس مفاد حقوقی، می تواند دغدغه های شما را در خرید املاک کلنگی به شدت کاهش دهد. قرار داد فروش ملک ، به عنوان یک سند معتبر محسوب می شود و بار قانونی و حقوقی دارد.  این سند، حقوق و تعهدات شما را چه به عنوان خریدار و چه به عنوان فروشنده مورد تاکید قرار می ‌دهد و در مواقع بروز چالش، شما را یاری خواهد کرد.

قرار دادهای مناسب به عنوان سند رسمی بسیار مهم محسوب می شوند و شرایط حاکم بر حل و فصل دعاوی خریدار و انتقال دهنده ملک کلنگی را در بر می‌گیرد و نیز در محاکم قانونی صالح، قابل استناد هستند.

سخن پایانی:

در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی نکات مهم برای خرید ملک کلنگی (تاثیر تراکم در قیمت ملک) بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرد و با کارشناسان و مشاوران ما در این خصوص مشورت فرمایید.

سوالات متداول:

آیا بر زمین در فروش املاک کلنگی تاثیر دارد؟

قطعا بله! زمانی عرض زمین یک خانه کلنگی بیش ‌تر باشد، دست سازنده برای اجرای نقشه ‌های متنوع بازتر خواهد بود. در نتیجه می‌ توان نقشه‌ های بهتری در آن پیاده سازی کرد. همین موضوع باعث می‌شود ملک ساخته شده در این زمین زودتر به فروش برسند و ارزش این زمین ها نیز معمولا بیشتر است.

ملک شمالی زودتر به فروش می رسد یا ملک جنوبی؟

ملک ‌های جنوبی با قیمت بیش‌تر و سریع ‌تر فروش می ‌روند.

ضریب سطح اشغال چیست؟

ضریب سطح اشغال مشخص می ‌کند شما در چه مساحتی از زمین اجازه ساخت و ساز دارید