پهنه های شهرداری چیست؟ بسیاری از شما عزیزان که در زمینه ساخت و ساز فعالیت می کنید، قطعا نام پهنه بندی شهرداری را شنیده اید. به صورت کلی شهرداری برای ساخت و ساز ساختمان ها با کاربری های مختلف یک سری قوانین و ضوابط خاص خود را دارد و تمامی سازندگان باید به آن قوانین پایبند باشند.
در این راستا باید اشاره داشت که شهرداری زمین های موجود در هر شهر و منطقه را بر اساس کاربری و نوع زمین بخش بندی می کند که به اصطلاح به آن پهنه بندی اطلاق می گردد. بر این اساس، پهنه های شهرداری به منظور جلوگیری از تداخلات زمین ها در شهرها ایجاد شده است و در نتیجه می تواند به شهرسازی و ساختار منظم و یک پارچه در شهرها، کمک شایانی نماید.
هر کدام از انواع پهنه های شهرداری ویژگی های خاص خود را دارد و ساخت و ساز باید بر اساس نوع کاربری پهنه انجام شود. در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی سوال پر تکرار شما عزیزان یعنی پهنه های شهرداری چیست؟ بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
پهنه های شهرداری چیست؟
پهنه های شهرداری بخش ها و تکه هایی از زمین های شهری هستند که در آن ها کاربری زمین از سوی شهرداری مشخص شده است و ساخت و ساز در آن ها باید بر اساس کاربری تعیین شده از سوی آن ارگان، انجام شود. برای درک بهتر، باید اشاره داشت که اگر هر شهر را یک قطعه زمین بسیار بزرگ در نظر بگیرید، این زمین در طی سالیات متمادی به بخش های مختلف و کوچک تری تقسیم بندی شده است و هر کدام از آن بخش ها در مالکیت اشخاص حقیقی و یا حقوقی می باشد.
در واقع مالک هر زمین تنها در صورتی می تواند در زمین خود فعالیت ساخت و سازی را انجام دهد که از سوی شهرداری مجوز رسمی برای ساخت و ساز را دریافت کرده باشد.
شایان ذکر است که در زمان ساخت و ساز پروژه های مختلف، هر کدام از زمین ها یک لیبل دارد و به پهنه های شهرداری مختلفی تقسیم بندی می گردد.
بر اساس دسته بندی یا بخش بندی های انجام شده در خصوص زمین های شهری، پهنه های شهری به انواع و اقسام مختلفی تقسیم بندی می شود که از آن ها می توان به پهنه های مسکونی، تجاری، پهنه های مختلط و همچنین پهنه های حفاظت سبز و باز اشاره داشت. در ادامه اطلاعات بیشتری را در خصوص انواع پهنه بندی های شهرداری در اختیار شما قرار می دهیم.
انواع پهنه بندی شهرداری:
همان گونه که در بخش های قبل اشاره کرده ایم، پهنه بندی شهرداری به منظور ساخت و ساز یک پارچه و منسجم در زمین ها انجام می شود. با استفاده از انواع پهنه بندی شهرداری و پایبند بودن به ان، نه تنها می توان در حفاظت از محیط زیست و فضای سبز شهری گامی موثر برداشت، بلکه زیباسازی چهره شهر و ساخت و ساز ساختمان های مناسب نیز بیشتر می شود.
به صورت کلی طرح تفصیلی در تهران، پایتخت را به چهار پهنه که شامل پهنه های مسکونی (R)، تجاری (S)، مختلط (M) و حفاظتسبز (G) می باشد، تقسیم کرده است. در این راستا، زمین های قابل استفاده و قابل ساخت در شهر تهران، بر اساس طرح ها در یکی از پهنه های مذکور قرار می گیرد و کد بندی می شود.
1) پهنه مسکونی (R) در طرح تفصیلی
در این پهنه تنها امکان ساخت و ساز ساختمان های مسکونی وجود دارد و مناطق خاصی از شهر در این بخش از پهنه قرار خواهند گرفت. از جمله نکاتی که باید درباره پهنه مسکونی بدانید، این است که در این نوع از پهنه ها، تنها جواز ساخت یا پروانه ساختمانی برای کاربری مسکونی آن هم با تراکم ۲ الی 6 طبقه صادر می شود!
از سوی دیگر برخی از مناطق نیز که امکان بلند مرتبه سازی در آن ها وجود دارد، ممکن است با شرایط خاص جواز ساخت در 12 طبقه یا بیشتر از آن را از شهرداری منطقه مورد نظر دریافت نمایند. نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که در طرح تفصیلی مشخص شده برای بلند مرتبه سازی در مناطق خاص، تهیه کننده باید طرح توجیهی خود را ارائه دهد.
2) پهنه تجاری (S) در طرح تفصیلی
دومین پهنه ای که در پهنه های تعیین شده توسط شهرداری مشاهده می شود، پهنه تجاری می باشد. در واقع پهنه تجاری بخش های مختلفی از یک شهر است که بش اعظمی از آن، مربوط به فعالیت های تجاری و کاری می باشد.
به صورت کلی پهنه تجاری، یک سری مناطق بسیار متراکم از شهر تهران است که دسترسی های آن ضعیف بوده و برای کاربری مسکونی به دلیل همین دسترسی ضعیف مناسب نمی باشد و با توجه به شرایط کاری و فعالیت منطقه، می توان در آن ساختمان های تجاری و اداری ساخت!
لازم ذکر می باشد که در پهنه تجاری، ساخت و ساز در قالب کاربری تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی خواهد بود و از این رو جوازی که مالکان و سازندگان نیز در این خصوص اعطا می شود، جواز با کاربری تجاری یا اداری است.
صدور پروانه مسکونی در این پهنه تنها برای یک سری پلاک های خاص که قابلیت مسکونی دارد و می توان از آن ها بهره برداری مسکونی داشت، مجاز خواهد بود. البته در این حالت نیز پروانه پایان کار ملک مورد نظر نیز باید با کاربری مسکونی باشد.
3) پهنه مختلط (M) در طرح تفصیلی
پهنه مختلط همان گونه که از نام آن مشخص است، پهنه ای می باشد که کاربری آن قابلیت مسکونی و تجاری را با یک دیگر دارد. در واقع مناطقی از شهر تهران وجود دارد که در ان ها شهرداری بنا به دلایل مختلفی امکان ساخت و سازهای مختلف با کاربری مسکونی و تجاری را به مالک می دهد و پروانه ساختمانی صادر شده نیز با همین کاربری تجاری و مسکونی می باشد.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که پهنه مختلط، بخش هایی از شهر تهران می باشد که از رشد خزنده در بافت های مسکونی ایجاد شده است. از سوی دیگر در این پهنه ساختمان های نوساز و جدید با تراکم 9 طبقه ساخته می شوند.
ساختمان هایی که تجاری، اداری و مسکونی را با یک دیگر دارد، لازم است تا حداقل ۴ سطح را رعایت فرمایند. این تنها با مراجعه به شهرداری و تایید شهردار و کمیته معماری و شهرسازی منطقه امکان پذیر خواهد بود.
4) پهنه فضای سبز (G) در طرح تفصیلی
چهارمین پهنه ای که توسط شهرداری مشخص شده است، پهنه حفاظت سبز یا پهنه فضای سبز می باشد. در این پهنه به هیچ عنوان نباید ساخت و سازی انجام گیرد! در برخی از مواقع ممکن است از این پهنه ها برای مدیریت بحران و استقرارهای موقت استفاده شود. با این نیز برای برخی از زمین ها ر این پهنه ها جواز ساخت نیز صادر می شود امل تنها مجوز ساخت در تراکم 2 طبقه ساختمانی! در ارتباط با تعداد طبقات مجاز ساخت بیشتر بدانید.
آیا امکان تغییر پهنه بندی وجود دارد؟
یکی از سوالاتی که برای بسیاری از شما عزیزان ایجاد می شود، این است که آیا امکان تغییر پهنه بندی نیز وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که در برخی از مواقع می توان برای زمین مورد نظر تغییر کاربری دریافت کرد.
اما دریافت این تغییر کاربری باید توسط متخصصان در این زمینه انجام شود و ممکن است کمی پیچیده باشد. در واقع شما عزیزان می توانید با بهره گیری از کمک های متخصصان در خصوص مسائل حقوقی شهرداری و شهرسازی، درخواست خود را مبنی بر تغییر پهنه به کمسیون ماده 5 اعلام کرده تا در صورت تایید اقدامات لازم برای ملک شما انجام شود.
مقدار ساخت و ساز مجاز در هر پهنه شهرداری:
همان گونه که می دانید، شهرداری و سایز ارگان های ذی ربط به منظور ساخت و ساز یک سری ضوابط و مقررات بسیار مهم را در نظر دارند. از آن جا که هر زمین در یک سری پهنه های خاص قرار می گیرد، شهرداری برای ساخت و میزان تراکم ساختمانی در منطقه ای با پهنه بندی مشخص، یک سری ضوابط نیز در نظر دارد.
بنا به عبارتی دیگر هر کدام از پهنه های شهرداری از ضوابط خاصی به منظور میزان مجاز ساخت و ساز برخوردار هستند و این موضوع می تواند به صورت کاملا مستقیم بر محاسبه درصد ساخت زمین، سطح اشغال و تراکم ساختمان ها تأثیر بسزایی داشته باشد. به عنوان مثال برای ساخت و ساز در پهنه های مسکونی، باید درصد اشغال مجاز زمین، ۶۰ تا ۶۵ درص باشد و همچنین میزان تراکم مجاز نیز بر اساس عرض معبر و متراژ زمین محاسبه خواهد شد.
در این راستا شما عزیزان به عنوان سازندگان و مالکان زمین باید ضوابط هر پهنه را به صورت کامل بشناسید و در اولیه مراحل ساخت تمامی ضوابط موجود را رعایت فرمایید. به دلیل آن که عدم رعایت ضوابط مربوط به ساخت و ساز می تواند منجر به یک سری مشکلات خاص از جمله توقف ساخت، جلوگیری از ساخت و ساز ساختمان ها، رد پروانه، جواز تخریب و جریمه های نقدی شود. به منظور آگاهی کامل از جزئیات ضوابط ساخت در هر پهنه، می توانید با کارشناسان و مشاوران حرفه ای دکتر جواز نیز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ مشورت فرمایید.
مزیت های پهنه بندی شهرداری:
یکی دیگر از سوالاتی که برای بسیاری از شما عزیزان ایجاد می شود، این است که پهنه بندی شهرداری، چه مزیت هایی دارد و چرا شهرداری حساسیت های خاصی در این راستا دارا می باشد؟
برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که پهنه بندی شهرداری می تواند حفظ زیبایی چهره شهر کمک شایانی نماید و به همین دلیل قوانینی خاص از سوی شهرداری برای آن تصویب شده است. حال از جمله مزیت های پهنه بندی شهرداری، به شرح زیر می باشد:
- پهنه بندی شهرداری سبب می گردد که هر منطقه به صورت خاص مشخص باشد و مناطق در کاربری های مشخص به صورت جداگانه در یک شهر قرار داشته باشند و بدین ترتیب از تداخل و مشکلات ناشی تداخلات کاربری تا حد زیادی جلوگیری گردد.
- پهنه بندی شهرداری می تواند به ایجاد نظم و انسجام در ساختار شهری کمک بسیاری نماید و همچنین در چهره شهر و سیما و منظر شهری نیز تاثیر بسزایی داشته باشد و باعث بهبود تردد شهری نیز می گردد.
- ایجاد پهنه بندی توسط شهرداری ها می تواند به مدیریت بهتر و مناسب تر در خصوص ساخت و ساز های شهری و طرح های توسعه شهری، کمک شایانی نماید.
- خوشبختانه با استفاده از پهنه بندی شهرداری، ضوابط و مقررات ساخت و ساز در هر منطقه مشخص خواهد شد و بدین ترتیب از ساخت و سازهای بی رویه جلوگیری می شود.
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی پهنه های شهرداری چیست؟ بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان در این خصوص مشورت فرمایید.
){kind=link}
بدون دیدگاه