قاعدتا شما نیز با ساختمان هایی مواجه شده اید که دارای کنسول بوده و دارای پیش آمدگی هستند. در این راستا باید اشاره داشت که پیش آمدگی ساختمان یا کنسول از جمله مفاهیم بسیار مهم در صنعت ساخت و ساز ساختمان ها می باشد که بسیاری از افراد اطلاعات کاملی از آن ندارند و یا درباره ضوابط مربوط به آن مطالب زیادی را نمی دانند.
در واقع عدم اطلاعات و آگاهی از ضوابط و قوانین ساختمان سازی می تواند جریمه های بسیار سنگینی برای ساختمان سازان و مالکان داشته باشد و بدین ترتیب مالک یا سازنده نتواند پایان کار ملک را دریافت کند. بنابراین اگر در این حوزه فعالیت دارید، به شما توصیه می کنیم که ضوابط پیش آمدگی را به صورت کامل مطالعه کرده و حتی درباره آن با مهندسان و مشاوران مشورت فرمایید.
با توجه به اهمیت کنسول و یا پیش آمدگی، قصد داریم تا در این مقاله از وب سایت دکتر جواز به بررسی این موضوع بپردازیم و اطلاعاتی را درباره نکات و ضوابط پیش امدگی ساختمان در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
اگر شما برای ساخت و ساز خود نیاز به گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف دارید می توانید با کارشناسان دکتر جواز با شماره ۰۲۱۷۲۱۶۴ تماس بگیرید.
پیش آمدگی ساختمان چیست؟
قطعا شما نیز به هنگام عبور از یک کوچه و یا یک خیابان، برخی از ساختمان ها را دیده باشید که بخشی از آن ها در طبقات بالای همکف؛ جلو آمده اند! در واقع این جلو آمدگی به پیش آمدگی و یا کنسول شهرت دارد و بنا به دلایل خاصی طراحی و ساخته می شود. اگر بخواهیم تعریف اساسی از پیش آمدگی ساختمان را خدمت شما عزیزان بیان کنیم، باید اشاره نماییم که هر نوع بیرون آمدگی از بدنه ساختمان بدون آن که خود دارایی ستون مجزا باشد، کنسول یا پیش آمدگی اطلاق می گردد.
بنا به عبارتی دیگر، پیش آمدگی یا کنسول، بیرون زدگی بخشی از ساختمان یا آپارتمان می باشد که امتداد آن به گذر مقابل ساختمان خواهد رسید. این حالت در ساختمان های جنوبی که حیاط در پشت آن ها قرار دارد رخ می دهد. از جمله نکات بسیار مهمی که باید در این خصوص بدانید به شرح زیر است:
- پیش آمدگی ساختمان ها بخشی از ساختمان بوده و در متراژ آن محاسبه خواهد شد.
- در ساخت و ساز مفهومی به نام پیشروی طولی نیز وجود دارد که نباید آن را با پیش آمدگی اشتباه گرفته شود. پیشروی طولی در محدوده مالکیت ساختمان می باشد و ضوابط متفاوتی از پیش آمدگی دارد.
ضوابط پیش آمدگی ساختمان
حال که درباره پیش آمدگی ساختمان اطلاعاتی را در اختیارتان قرار دادیم، لازم است تا ضوابط پیش آمدگی را نیز خدمت شما عزیزان شرح دهیم. از جمله ضوابط بسیار مهم در طراحی و ساخت پیش آمدگی ساختمان می توان به موارد زیر اشاره داشت:
- هرگونه پیش آمدگی ساختمان در ارتفاع کمتر از ۳.۵ متر از کف معبر (تراز صفر) در معابر عمومی و خیابان های با عرض کمتر از ۱۲ متر در کلیه پهنه ها که در طرح تفصیلی مطرح شده، ممنوع می باشد. دلایل ممنوعیت اعمال شده در این حالت، بسیار خاص بوده که از آن می توان به تأمین دید مناسب و جلوگیری از کاهش فضا های باز شهری اشاره داشت.
- همان گونه که می دانید و در نقشه های معماری ساختمان مشخص است، ارتفاع طبقه همکف کمتر از 3.5 متر بوده و بنابراین اجرای کنسول باید از طبقه دوم به بعد ساختمان انجام شود. شایان ذکر است، در برخی از موارد، سازندگان برای آن که بتوانند از طبقه اول پیش آمدگی و یا کنسول را اجرا کنند، طبقه همکف را با کاربری تجاری و ارتفاع حداقل 3.5 متر می سازند.
- در معابر با عرض ۱۲ تا ۲۰ متر، حداکثر عمق کنسول ۸۰ سانتی متر و از ۲۰ متر به بالا، به استثنای بزرگراه ها که ممنوع است، عمق کنسول ۱۲۰ سانتی متر می باشد. مقادیر ذکر شده نیز به سطح اشغال ساختمان افزوده خواهد شد.
- برای هر ملک سطح اشغال قابل احداث برابر است با متراژ کنسول یا پیش آمدگی به اضافه سطح اشغال مجازی که در جداول طرح تفصیلی و دستور نقشه ملک مورد نظر مشخص شده است. اگر عرض زمین 10 متر است و 80 سانتی متر کنسول یا پیش آمدگی داریم یعنی در هر طبقه 8 متر مربع افزوده خواهد شد. پس اگر ساختمان 5 طبقه باشد و به ازای هر طبقه 8 متر مربع اضافه شود در مجموع 40 متر مربع به مساحت ساختمان افزوده می گردد که البته عددی قابل توجه می باشد. درباره تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران بیشتر بدانید.
- طراحی و ساخت پیش آمدگی در ساختمانهایی که در مجاور بزرگراه قرار دارند به هیچ عنوان مجاز نبوده و نباید توسط سازندگان و مالکان انجام شود. در غیر این صورت با آن ها مطابق قانون برخورد خواهد شد.
- برخی از موارد جزء استثناء در خصوص عمق کنسول می باشد که لازم است در شهرداری منطقه به تصویب نهایی برسد تا مالک و یا سازنده مشمول جریمه های سنگین نشود.
به خاطر داشته باشید که ضوابط و قوانین پیش آمدگی هم در نقشه های ساختمان و همچنین در اجرا، باید توسط مالک و یا سازنده رعایت گردد.
پیش آمدگی ساختمان در تقاطع گذرها:
یکی از مهم ترین ضوابط و قوانینی که در خصوص پیش آمدگی و یا کنسول باید بدانید، پیش آمدگی ساختمان در تقاطع گذرها می باشد. تصور کنید که یک ساختمان، در تقاطعی قرار گرفته است. در صورتی که بر اساس قوانین و ضوابط پیش آمدگی ساختمان، در هر دو نبشی که به گذر می رسد دارای پیش آمدگی یا کنسول باشد، زاویه دید خودروها یا ماشین هایی که از گذر عبور می کنند، به هنگام پیچیدن مشکل خواهد بود و این موضوع به لحاظ ایمنی و قوانین شهری، نامناسب می باشد. در نتیجه در این حالت ضوابط پیش آمدگی ساختمان کمی متفاوت می گردد.
در این حالت لازم است تا یک پخ در گوشه بین دو گذر ساختمان طراحی و اجرا شود تا بدین ترتیب از کاهش دید رانندگان و خودرو سواران به هنگام پیچش، جلوگیری گردد. اما یکی از سوالات بسیار مهمی که ممکن است برای بسیاری از سازندگان و مالکان عزیز ایجاد شود این است که آیا روی پخ نیز می توان کنسول اجرا کرد؟
برای پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که قطعا بله. با این حال نیز ضوابط پیش آمدگی بر روی پخ کمی متفاوت می باشد. در واقع مقدار پیش آمدگی بر روی پخ یا کنسول روی پخ بین دو گذر در تمامی گذرها به عمق ۱.۵ متر مجاز می باشد. برای آن که بتوانید بهتر این موضوع را درک کنید، تصور کنید که در حال ساخت ساختمانی هستید که از یک طرف به گذر 20 متری و از طرف دیگر به گذر 12 متری برخورد می کند.
با توجه به قوانین و ضوابطی که برای پیش آمدگی یا کنسول ساختمان وجود دارد، در گذر 12 متری اجازه ایجاد کنسول 80 سانتی متری و در گذر 20 متری کنسول 120 سانتی متری را خواهیم داشت. برای پخ در این حالت اجرای کنسول 150 سانتی متری مجاز می باشد.
انواع پیش آمدگی های ساختمان
پیش آمدگی های ساختمان انواع و اقسام مختلفی دارد که در زیر به آن اشاره می کنیم:
1) پیش آمدگی های مجاز در معابر عمومی
یکی از انواع پیش آمدگی ها، پیش آمدگی های مجاز ساختمان در معابر عمومی می باشد که از مقررات خاصی برخوردار است. این مقررات و قوانین به شرح ذیل هستند:
- پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آن ها از بر زمین یا سطوح طرح ساختمان مشخص می شود، آن هم بـه مقداری که در طرح های توسعه شهری تعیین خواهد شد.
- پیشآمدگی سایبان یا باران گیر بام از حد ساختمان، به میزان حداکثر 80 سانتی متر، در صورتیکه حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل 3.50 متر ارتفاع داشته باشد و حد پیش آمدگی آن از لبه سواره رو حداقل 80 سانتی متر فاصله افقی داشته باشد.
- پل هوایی که بین ساختمان ها بر روی کوچه ها و معابر فرعی ساخته می شود، با توجه به مجوز طرح های توسعه شهری و اخذ مجوز از شهرداری ها و سایر مراجع صدور جواز ساختمان و در صورتی که حداقل 3.50 متر ارتفاع حد زیرین از معبر رعایت شده باشد، مجاز است.
- تابلوها و یک سری الحاقی ها که ساختمان افزوده می شود، بر اساس مبحث بیستم مقررات ملی ساختمان و همچنین سایر ضـوابط طرح های توسعه و عمران شهری با توجه به آن لبه خارجی آن ها بیشتر از 90 سانتی متر، با لبه جدول سواره رو فاصله افقی داشته باشد، مجاز است.
- عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از 3.50 متـر از کـف معبـر مجـاور باشـند مانند انواع در گاهی و لبه کف پنجره، نیم ستون چسبیده به دیوار، قرنیز ها، لوله های آب باران، پله یا شیب راه ورودی و مواردی از این قبیل، نباید بیش از 10 سانتی متر در معبر عمومی از پیش آمدگی برخوردار باشند.
- درب های ساختمان ها و درب های تصرف هایی که به سمت بیرون و معبر عمومی باز می گردند، ضمن لزوم نصب علائم احتیاط، نباید در حالت باز بیش از 10 سانتی متر وارد حریم معبر شوند.
2) پیشآمدگی های مجاز ساختمانها در داخل محدوده مالکیت
یکی دیگر از انواع پیش آمدگی ها، پیش آمدگی های مجاز ساختمان در داخل محدوده مالکیت ساختمان می باشد. این نوع از پیش آمدگی نیز قوانین و مقررات خاص خود را دارد که در زیر به آن اشاره می کنیم:
- پیش آمدگی طبقات یا بخشی از طبقات ساختمان، از لبه نمای خارجی طبقه زیرین با توجه به آن که پیش آمدگی در داخل محدوده سطح اشغال مجاز مصوب شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه قرار گیرد و ارتفاع حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف زمین حداقل 2.70 متر باشد.
- پیش آمدگی سایبان یا باران گیر بام به میزان بیشترین حد خود یعنی 80 سانتی متر، در صورتی که ارتفاع زیرین آن از بالاترین نقطه کف زمین حداقل 2.70 متر باشد و همچنین فاصله آن پیش آمدگی از محدوده زمین مجاور حداقل 0.8 متر فاصله افقی باشد.
3) پیش آمدگی های مجاز زیر زمین
سومین پیش آمدگی های ساختمان، پیش آمدگی های مجاز زیر زمین می باشد. نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که هر نوع و یا هر گونه پیش آمدگی زیر زمین و اجزای ساختمانی آن به خارج از محدوده مالکیت و در معابر عمومی خلاف بوده و ممنوع می باشد. در این راستا یک سری نکات دیگر نیز وجود دارد که در زیر به آن می پردازیم:
- تعبیه مجراهـای خارجی نور و هوا در محدوده ملک و خـارج از سطح اشـغال تعیین شده، تنها در صورتی باید ساخته شود که مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع ذی ربط دریافت گردد (مرجع صدور پروانه، سازمان نظام مهندسی و …). بعلاوه این موضوع در صورتی مجاز می باشد که برای مقاصدی غیر از تأمین نور و هوا مورد استفاده قرار نگیرد.
- برای نور و هوا و تامین آن ها لازم است تا الزامـات قسـمت ۴-۵-۹-۲ در آن ها رعایت شده باشد.
- این مجراها با توجه به فضاهایی در زیر زمین که نیـاز بـه نـور و تهویه دارند، می توانند در کنار جبهه های آزاد بنا ادامه یافته و کـف آن ها نبایـد جزئـی از مساحت زیر زمین محاسبه گردد.
نکات تکمیلی و بسیار مهم در خصوص پیش آمدگی ها:
- احداث پیش آمدگی در گذر زیر ۱۲ متر ممنوع می باشد
- برای گذرهای ۱۲ تا ۲۰ متر مقدار عرض (پیش آمدگی) ۸۰ سانتی متر و برای گذرهای بیش از ۲۰ متر حداکثر تا ۱٫۲ متر مجاز خواهد بود.
- منظور از عرض گذر، عرض محل عبور سواره به اضافه محل عبور پیاده پس از رعایت اصلاحی می باشد.
- ارتفاع مجاز احداث پیش آمدگی حداقل ۳٫۵ متر از کف معبر تا زیر سطح تمام شده است.
- کنسول روی پخ بین دو گذر در تمامی گذر ها به عمق ۱٫۵ متر مجاز است.
- احداث پیش آمدگی روی بزرگراه مجاز نخواهد بود.
- در هر ملک سطح اشغال قابل احداث برابر با متراژ کنسول به علاوه سطح اشغال مجاز مندرج در جداول طرح تفصیلی و دستور نقشه است.
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی سوال پر تکرار شما عزیزان یعنی پیش آمدگی ساختمان چیست؟ بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت ما مراجعه کرده و با کارشناسان و مشاوران در این خصوص مشورت نمایید.
بدون دیدگاه