بسیاری از سازندگان و مهندسانی که در زمینه ساخت و ساز ساختمان ها فعالیت دارند، به دنبال مفهوم سطح اشغال هستند. در واقع سطح اشغال یک زمین نشان می دهد که در چه مساحتی از زمین می توان ساخت و ساز را انجام داد؟ آیا می توان در کل مساحت زمین ساختمان را بسازیم؟ آیا می توانیم حیاط را کمتر در نظر بگیریم و به جای آن متراژ واحدها را افزایش دهیم؟ به صورت کلی پاسخ تمامی این سوالات به مفهومی به نام سطح اشغال وابسته است.
در این راستا باید اشاره داشت که سطح اشغال از سوی شهرداری مشخص می شود و تمامی سازندگان باید به این مقدار مشخص شده در طرح تفصیلی پایبند باشد. در واقع سطح اشغال به سماحتی از زمین اطلاق می گردد که بر اساس ضوابط ساخت و ساز، سازندگان تنها می توانند در آن بخش از زمین، ساختمان خود را بنا کنند.
بنا به عبارتی دیگر، سازندگان بر اساس قوانین و شرایط ساخت و ساز نمی توانند تمامی متراژ زمین را به ساختمان تبدیل کرده و باید پایبند اصول و قواعد ساختمان سازی که از سوی شهرداری و سازمان نظام مهندسی مشخص شده است، باشند.
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز قصد داریم تا به بررسی سطح اشغال ساختمان چیست؟ نحوه محاسبه سطح اشغال، بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
سطح اشغال ساختمان چیست؟
پیش از محاسبه سطح اشغال ساختمان ها، باید در ابتدا تعریفی از سطح اشغال خدمت شما ارائه دهیم. به صورت کلی منظور از سطح اشغال در یک ساختمان، نسبت مساحت فضاهایی که سقف سازه ای دارند به کل مساحت زمین است!
سطح اشغال ساختمان = مساحت فضاهای دارای سقف سازه ای / مساحت کل زمین
با توجه به فرمول ذکر شده در فوق، می توان اذعان داشت که سطح اشغال به شکل درصد محاسبه و بیان خواهد شد و بعلاوه برای هر طبقه نیز به شکل جداگانه یا مجزا مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. اگر بخواهیم در خصوص سطح اشغال مجاز نکته ای بسیار مهم در اختیار شما عزیزان قرار بدهیم باید اشاره نماییم که:
- سطح اشغال مجاز به درصدهای از پیش تعیین شده در شرح تفصیلی اطلاق می گردد که با توجه به پهنه وقوع ملک مشخص خواهند شد.
- سطح اشغال شامل مجموع زیر بنای مفید و غیر مفید (مشاعات) در هر طبقه است.
- سطح اشغال را مکان استقرار بنا یا توده گذاری نیز می نامند.
زیر بنای مفید و غیر مفید ساختمان:
سوالی که ممکن است برای شما عزیزان ایجاد شود این است که منظور از زیر بنای مفید ساختمان چیست؟ منظور از زیر بنای مفید یک ساختمان بخش های قابل استفاده مانند سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق ها، سرویس بهداشتی و حمام می باشد. بعلاوه منظور از زیر بنای غیر مفید ساختمان ها نیز بخش های دیگر ساختمان ها مانند مشاعات ساختمان یعنی راهرو، راه پله، سالن اجتماعات، پارکینگ، آسانسور و نورگیر است. حال زیر بنای کلی ساختمان ها با فرمول زیر محاسبه خواهد شد:
زیر بنای کلی ساختمان ها = زیر بنای مفید + زیر بنای غیر مفید
در بحث ساخت و ساز ساختمان ها، مفهومی خاص به نام ضریب زیر بنا نیز وجود دارد. اگر بخواهیم این ضریب را به صورت کامل خدمت شما عزیزان شرح دهیم، بهتر است که مثالی را در این راستا بیان کنیم. تصور کنید ساختمانی دارید که ضریب زیر بنای آن 1.8 است. اگر مجموع زیر بنای مفید 1000 متر باشد، زیر بنای غیر مفید آن 800 متر خواهد بود و کل زیر بنای ساختمان 1800 متر می شود.
فرض کنید ساختمانی دارید که ضریب زیربنای کل آن 1.8 اعلام شده است. این اعداد بدان معنا هستند که برای ساختمانی با مجموع زیر بنای مفید 1000 متر، 800 متر زیر بنای غیر مفید محاسبه خواهد شد.
با توجه به تمام توضیحاتی که ارائه شد، می توان اشاره داشت که در ساختمان سازی تمامی بخش های یک ساختمان که طراحی و ساخته می شوند، مفید نخواهند بود و برخی از آن ها غیر مفید هستند و برای کل ساکنان در نظر گرفته می شود.
حال در اسناد خانه ها و املاک، بخش متراژ مفید ساختمان ها قید می شود و مشاعات که زیر بنای غیر مفید است، در سند محاسبه نخواهد شد. تنها بخش هایی از زیر بنای غیر مفید مانند پارکینگ یا انباری در سند محاسبه و قید می گردد.
نحوه محاسبه سطح اشغال ساختمان ها:
حال که در خصوص سطح اشغال ساختمان و همچنین زیر بنای مفید و غیر مفید اطلاعاتی را به دست آوردید، باید به بررسی نحوه محاسبه سطح اشغال نیز بپردازیم. به صورت کلی حداکثر میزان سطح اشغال از سوی شهرداری و در جدول های انواع پهنه بندی طرح تفصیلی به صورت کامل مشخص و قید شده است. به عنوان مثال تمامی سطح اشغال ها در پهنه مسکونی R در طرح تفصیلی به صورت کامل مشخص گردیده اند. در زیر پهنه های مسکونی، ساخت ساختمان هاتراکم و سطح اشغال مشخصی دارند و برای ساختمان ها با 4 طبقه، حداکثر تراکم ساختمانی 240 درصد و حداکثر سطح اشغال 60 درصد مشخص شده است.
نکته حائز اهمیت این است که در تمامی زمین ها، محل احداث ساختمان ها در بخش شمال زمین می باشد. بدین صورت که در زمین ها و ساختمان هایی که در بخش شمالی کوچه و خیابان وجود دارد، در ابتدا وارد حیاط و سپس وارد ساختمان خواهیم شد و در زمین های جنوبی کوچه، در ابتدا وارد ساختمان و در نهایت وارد حیاط خواهیم شد و حیاط بعد از ساختمان قرار دارد.
حال برای محاسبه سطح اشغال چه در ملک های جنوبی و چه در املاک شمالی، باید درصد سطح اشغال در طرح تفصیلی را در طول زمین ضرب کنیم. به عنوان مثال اگر زمینی داشته باشیم با طول 20 متر و عرض 15 متر و سطح اشغال برای زمین 60 درصد باشد، باید 60 درصد را در 20 متر ضرب کنیم که حاصل عدد 12 خواهد شد. این بدان معناست که در 12 متر از طول زمین، اجازه ساخت و احداث ساختمان ها را داریم.
| اصطلاح | تعریف / توضیح | مثال عددی |
|---|---|---|
| مساحت زمین | کل متراژ زمینی که مالکیت آن وجود دارد | ۲۰۰ مترمربع |
| درصد مجاز سطح اشغال | درصدی که طبق ضوابط شهرداری مجاز به ساخت هستید | ۶۰٪ |
| مساحت قابل ساخت | مقدار واقعی که میتوانید در طبقه همکف بسازید | ۱۲۰ مترمربع (۲۰۰ × ۰.۶۰) |
| قسمت غیرقابل ساخت | حیاط یا فضای باز الزامی | ۸۰ مترمربع |
نکات بسیار مهم درباره محاسبه سطح اشغال:
- سطح اشغال، بناها و فضاهایی که دارای سقف است را شامل می گردد و سایر موارد مانند نورگیر و درز انقطاع جزء سطح اشغال محاسبه نخواهد شد.
- برای محاسبه درز انقطاع باید به پیوست ششم استاندارد 2800 مراجعه کنیم و شایان ذکر است که برای ساختمان های تا 8 طبقه، پنج هزارم ارتفاع ساختمان مشخص شده است.
- داکت تاسیسات نیز در محاسبه سطح اشغال قرار نخواهد گرفت اما در پروانه ها جزء بنا هستند و مشمول اخذ عوارض خواهند شد.
- در چند سال پیش، برای تشویق تشویق سازندگان به احداث بالکن، تنها بخشی از مساحت آن در سطح اشغال محاسبه می گردید اما در حال حاضر تمامی مساحت را باید در نظر بگیرید. بنا به عبارتی دیگر، بالکن به دلیل آن که دارای سقف است جزء سطح اشغال محسوب می شود. اما در پرداخت عوارض محاسبه نخواهد شد.
- به بیرون زدگی بخشی از ساختمان که امتداد آن به گذر مقابل ساختمان می رسد پیش آمدگی یا کنسول اطلاق می گردد. این حالت در ساختمان های جنوبی که حیاط در پشت آن ها قرار دارد اجرا خواهد شد. بعلاوه باید اشاره داشت که پیش آمدگی، بخشی از ساختمان بوده و در متراژ آن محاسبه می شود.
- پیش آمدگی های روی گذر (کنسول) تنها در صورتی که طبق دستور نقشه قابلیت اجرای آن را داشته باشید، در سطح اشغال محاسبه می شود اما میتواند مازاد بر سطح اشغال نیز در شرایطی خاص مجاز باشد. اگر مجاز به اجرای کنسول ۸۰ سانتی متری هستیم و عرض زمین ۱۰ متر است ۸ متر مربع به سطح اشغال مجاز ما اضافه خواهد شد.
- سطح اشغال برای واحد طبقه همکف، زیر زمین و طبقات دیگر به صورت مجزا محاسبه می شود.
نكات مهم در سطح اشغال و تراكم:
- زیربنای هر واحد از نصف میانه دیوار مشترك آن واحد یا واحدهای همسایه در نظر گرفته می شود .
- پاسیوها و بام و راهرو و راه پله جز زیر بنای مفید محاسبه نخواهند شد اما زیر بنای کلی ساختمان ها شامل تمام مساحت فضا های مسكونی ، مشاعات ، زیر زمین و… می باشد .
- مشاعات به صورت فضاهای مشترك بین واح دها همانند راه پله ،آسانسور، حیاط ، لابی ، راهرو ها و… در نظر گرفته می شود.
- مساحت قابل ساخت زمین یا همان سطح اشغال ساختمان، بر اساس قوانین مکان یابی و در کل قوانین وضع شده در شهرداری ها محاسبه خواهد شد و تمامی سازندگان باید ساختمان را به اندازه سطح اشغال بنا کنند.
سطح اشغال در پهنه های تجاری و مختلط:
حال که درباره سطح اشغال در پهنه های مسکونی اطلاعاتی را کسب کردید، باید به بررسی سطح اشغال در پهنه های تجاری و مختلط نیز بپردازیم. همان گونه که می دانید، در طرح تفصیلی به غیر از پهنه های مسکونی، پهنه هایی با فعالیت های تجاری و مختلط نیز وجود دارد که تحت عنوان زیر پهنه تجاری یا (S) یا مختلط (M) قرار دارند.
این پهنه ها در طرح تفصیلی برای کاربری های تجاری، اداری ، خدماتی، مسکونی – اداری و … در نظر گرفته می شوند. پهنه های تجاری و مختلف می توانند از سطح اشغال تا 80 درصد نیز بهره مند باشند اما این افزایش به شرط استفاده عمومی مجاز است.
نکته بسیار مهمی که باید بدانید، این است که در طبقات بالای همکف یا اول، سطح اشغال مجاز کاهش خواهد یافت و به 50 درصد می رسد. ممکن است این سوال برای شما عزیزان ایجاد شود که چرا سطح اشغال در این پهنه ها در طبقات بالاتر کاهش می یابد؟ باید اشاره داشت که این کاهش به ویژه در طبقات بالاتر به منظور جلوگیری از ایجاد حجم های زیاد و تأثیر منفی بر دید و نور گیری ساختمان های اطراف صورت می گیرد. در ارتباط با تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران بیشتر بدانید.
محدودیت های سطح اشغال
سطح اشغال محدودیت های خاص خود را دارد. بر اساس اصلاحیه هایی که اخیرا در مصوبه های شورای عالی شهر سازی و معماری ایران، تصویب شده است، هرگونه افزایش سطح اشغال در تمامی طبقات، بیش از مقدار تعیین شده در جداول ارائه شده مجاز نمی باشد.
این ضوابط و شرایط به خصوص در پهنه های اصلی که شامل پهنه مسکونی و تجاری است، سخت گیرانه تر است. اما چرا؟ به دلیل آن که با این قوانین می توان از ساخت و ساز بیش از حد و نامنظم و همچنین ایجاد فشارهای اضافی بر زیر ساخت ها و فضای شهری جلوگیری کرد.
بیشتر بخوانید: عوارض نوسازی شهرداری چیست و چگونه محاسبه می شود؟
نکات بسیار مهم:
- ضوابط سطح اشغال در طرح تفصیلی به صورتی طراحی و وضع شده اند تا بتواند به بهنیه سازی فضاهای شهری و همچنین رعایت حقوق همسایگی کمک شایانی نمایند.
- ضوابط و قوانین سطح اشغال برای رعایت استانداردهای زیست محیطی و ایمنی نیز اهمیت بسزایی دارد.
- رعایت ضوابط و مقررات طرح تفصیلی و سطح اشغال و .. در طراحی ساختمان ها ضروری است تا از بروز مشکلاتی مانند تراکم بیش از حد، کمبود فضا های سبز، یا نارضایتی ساکنان جلوگیری شود.
- طراحان و مهندسان باید این ضوابط را در نظر بگیرند و با هماهنگی شهرداری و سایر مراجع مربوطه، پروژه های خود را به طور صحیح اجرا کنند.
سخن پایانی:
در این مقاله از وب سایت دکتر جواز سعی کردیم تا به بررسی سطح اشغال ساختمان چیست؟ نحوه محاسبه سطح اشغال بپردازیم و اطلاعاتی را در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت دکتر جواز مراجعه کرده و با کارشناسان در این خصوص مشورت فرمایید.
بدون دیدگاه